どこに相談したらいいのか!?

一番重要な業者選び

どこに相談したらいいのか!?

一番重要な業者選び

任意売却を成功させるには、どこに相談したらいいのか? 業者選びは大変重要です。

しかし、ほとんどの方が任意売却の経験は初めてです。

そのため、任意売却の相談先から、実際に任意売却を依頼する際、決して失敗できません。

更に、任意売却に悩む方が、気付かずに必ずしている大きな間違いについても、ページ後半で解説します。

任意売却の相談は2社~3社は普通で、多い方は5社~6社へ相談したという方もいます。

悩んだ挙句に相談しても『何だか腑に落ちない・怪しい・返答があやふや』等、任意売却を依頼するのが不安になるような相談先も存在します。

基本的なことが理解できれば、業者選びでの失敗は防ぐことができますので、参考にして下さい。

相談先のパターンは主に3つ)

1.任意売却専門の不動産会社に相談する場合

任意売却に精通しているため、疑問点や不安なことに対しても的確にアドバイスしてくれます。

また、一度依頼してしまえば、ほとんどの場合、任意売却が終わるまでは金融機関(債権者)から連絡が来ることもありません。

専門業者ならではの安心感があります.

2.弁護士に相談する場合

任意売却は不動産を担保にした借金問題でもあるため、住宅ローン等が払えなくなれば真っ先に弁護士へ相談される方も少なくありません。

当然ながら弁護士の先生方は借金苦からすぐ解放される方法を勧めてくれます。

その方法は自己破産となり、残債の問題等も生じないためある意味楽ではありますが、自己破産に抵抗を感じる方は、まずは任意売却から検討するべきでしょう。

3.普通の不動産会社にも相談できる?

任意売却は専門業者でなければ難しいというイメージをお持ちかもしれません。

実際のところ、任意売却は不動産屋にとって特別な取引でもなく、略して『にんばい』と普通に呼んでいます。

売買の仲介をメインで行っていれば、大抵は任意売却の経験はあるので、身近に信頼のおける不動産屋や担当者がいれば、相談してみるのもいいでしょう。

過去に不正な取引でもない限り、金融機関から不動産屋が原因で任意売却を断られることはありません。

任意売却の相談は住宅(不動産)の問題と捉えたとき

任意売却の相談先で悩むのは、問題が深刻で複雑だからです。

実際には不動産を担保にした借金となりますので、住宅ローンを例に説明します。

問題の本質は、住宅ローンという借金の返済ができなくなったことに起因します。

この段階では、捉え方が2通りあり、1つは住宅(不動産)の問題、もう1つは借金の問題に分けられ、任意売却は前者となります。

関連記事 『住宅ローンの返済が無理ならば最優先に考える事は?

競売に対する不安

前者の任意売却となると、不動産を担保にした借金が返済できないことではありますが、不動産に関わる問題でもあります。

その自宅等の不動産が競売となる可能性があり、この部分が問題を深刻化させ、単なる借金問題として対処できなくさせています。

結果的に任意売却の相談では、競売を極力避けるために相談される方がほとんどとなります。

任意売却は競売回避の手段

先述した後者の借金の問題と捉えれば、弁護士に依頼することで対処してもらえます。

不動産を担保にした借金が払えないとなれば、自己破産を勧められるケースがほとんどでしょう。

その後、自宅も失いますが借金の返済義務も無くなり、問題は解決できます。

弁護士の方針によっては、任意売却後に自己破産を勧める場合もあります。

自宅が競売で処分されることよりも、借金の請求が負担であれば任意売却するよりも、弁護士に依頼して早々に自己破産をお勧めします。

任意売却の相談で競売回避の備え

任意売却についての相談者は、住宅ローン等の返済に不安を抱え、今後どの様に行動したらいいのか分からずに悩んでいます。

いずれ自宅(不動産)を手放すなら競売となる前に任意売却した方がいいのか? 任意売却でリースバックはできるのか?

もう任意売却は決めていてどこに依頼するか迷っている?

この様な段階で相談先を探しています。

つまり、任意売却するか・任意売却しないか・どこに任意売却を依頼するか等、大変重要な局面を迎えております。

ここで任意売却の相談先を間違えると、後悔しかねない状況にあります。

任意売却は文字通り、任意(自らの意志)で不動産を売却しますので、その任意売却ができるのは宅地建物取引業の免許が与えられた者だけです。

任意売却には宅地建物取引業の免許が必要

任意売却の相談先として、適切なのは任意売却の取引をできる者となります。

後にも記載しますが、任意売却できない者に任意売却の相談をしても本当に大丈夫なのか?

容易に想像できると思います。

宅地建物取引業の免許がないと任意売却はできない

任意売却は宅地建物取引業の免許が与えられた者でなければできません。

任意売却も通常の不動産取引と同じで、不動産売買の仲介(媒介)をして業者が報酬を受取ります。

任意売却の相談ができる窓口は色々ありますが、最終的に不動産を売却する場合、宅地建物取引業者が行うことになります。

つまり、任意売却の相談だけならば規制も無いため、本当に多くの窓口や業者が存在します。

しかし、本当に任意売却が可能かは別問題で、ここがお客様にきちんと理解して頂きたいポイントになります。

そもそも、任意売却ができない者 → 相談しても解決するのか? 普通に考えれば出てくる答えだと思います。

そのため、任意売却専門の宅地建物取引業者に相談すれば、その業者へ実際に依頼することになっても、窓口及び担当者は一つとなり、取引終了までワンストップで行うことができます。

信頼できる宅地建物取引業者ならば、その都度、不安や疑問にも答えてくれますので、任意売却を任せた後、指示に従えば自然と取引は進むことになります。

任意売却の相談は、任意売却専門の宅地建物取引業者へ複数相談してみるのがベストと言えるでしょう。

そして、先ほどから宅地建物取引業者と記していますが、一般的には不動産屋のことです。

任意売却の相談は、任意売却ができる者へが基本!

不動産業者は不要な任意売却も勧める!?

任意売却の相談相手は、宅地建物取引業の免許を与えられた不動産業者としている一方で、不動産業者に任意売却の相談をすると、任意売却が不要でも強引に勧めてくるという意見もあります。

その場合の判断基準は不動産を担保にしたローンが払えるか!?・払えないか!? です。

なんとか返済が継続できるのならば、任意売却する必要はありません。

しかし、どう頑張っても返済が追いつかない状況ならば、不動産を維持していくのは困難な状況であるのは間違いないでしょう。

また、売り上げ至上主義的な業者でなければ、親身になって相談してくれますので、不要な任意売却は勧めてくることはなく、なぜ任意売却が必要か?

納得できる説明もできるはずです。

判断基準はローンが払えるか!?

不安なときは専門業者に依頼

任意売却専門の不動産屋のほうが慣れている分、書類の提出や不備など多少は手間が少なくて済むかもしれません。

また、売却後の残債について、金融機関の対応方法などをアドバイスしてくれます。

任意売却は何と言っても残された時間が重要です。

もう既に競売申立後の場合は、迷わず専門業者に相談するべきで、その中で一番大事なのは、やはり信頼できるかに尽きます。

知らない不動産屋であれば話してみた印象や、しっかりと説明してくれるかなど、対応のしかたで判断することになります。

都合の良い事ばかりや、逆に不安をあおる事ばかり言ってくる場合は警戒が必要でしょう。

任意売却の専門業者ならば、相談者の状況に合わせて、ある程度次の展開が想定できますので、今何をしなければならないか判断できると思います。

免許のある不動産業者か判断するには

任意売却の相談をしようにも、相手が宅地建物取引業の免許がある不動産業者なのか?

分からないとき、非常に簡単な調べ方があります。

国土交通省のサイトには建設業者・宅建業者等企業情報検索システムがあり、赤枠で示した宅地建物取引業をクリックして進んで下さい。

国土交通省建設業者、宅建業者等企業情報検索システム

必要事項を記入して検索ボタンをクリックすると下記の画面に結果が表示されます。

※ 下の画像は弊社の結果ですが、アルファベットの法人名はカタカナで検索しないと結果に表示されませんのでご注意下さい。

国土交通省宅地建物取引業検索

きちんと検索結果に表示されれば、免許を与えられた宅地建物取引業者の証です。

この「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」が優れているのは、業者が過去に行政から受けた処分履歴も調べることが可能です。

最初の画面にある「緑色の処分情報(国土交通省ネガティブ情報検索サイト)」をクリックして進み、検索したい事業分野を選んで調べることが可能です。

見るべきポイント

1.情報発信が行われているか

任意売却を扱っていると事業内容に掲げている不動産業者も多く存在します。

しかし、扱ってはいるのと、精通しているのとは異なります。

そのため、任意売却について詳しく情報発信をしているかは見極めるポイントになります。

任意売却は複雑なケースも多々あるので、難しい解決事例なども紹介されているかも判断材料になります。

2.担当者の顔が見えるか

任意売却は他人に触れられたくない問題を相談しなければなりません。

どこの誰に相談できるかも分からないような業者では不安があると思います。

必ずホームページでも担当者の紹介は最低限必要です。 また、その担当者が宅地建物取引士の資格は持っていて当然と見るべきでしょう。

関連記事 『任意売却の業者選びは担当者探し

3.メールの対応で選択の判断も変わる

メール相談も、文字だけのやり取りなので、担当者が親身になって対応してくれるか!?

きちんと疑問に答えてくれているか? 意外と判断が付くものなので、信頼できる業者を選ぶこともできます。

関連記事 『メール相談は任意売却業者選択のポイントにもなる

こんな業者は要注意!

1.誘導サイト

 現在ではインターネットで情報収集するのが、当たり前の時代、任意売却も例外ではありません。

そこを逆手に取る、誘導サイトにも気を付けましょう。

インターネットでは任意売却について、非常に詳しく説明しているサイトも多くあり、知りたい情報が簡単に見つかる場合もあります。

その中には、サイトに訪れた方を提携している業者に紹介するだけのサイトも存在します。

 関連記事 『任意売却のお勧めサイトはこの1点に注意

誘導サイト見破るには

 簡単に見分ける方法は、運営者情報や会社概要を確認することです。

多くの場合、運営者情報や会社概要には、任意売却の依頼を受けるのに必要な、宅地建物取引業(不動産業)の免許番号等が記載されています。

また、任意売却の相談を受ける担当者名も、きちんと確認できる業者がほとんどです。

依頼する側にとって、大切な情報が確認できないサイトは誘導サイトや紹介サイトの可能性が高いです。

2.誰もが間違える任売ブローカー

 冒頭で『気付かずに必ずしている大きな間違い』があると書きました。

その大きな間違いとは、任意売却の相談者がインターネットを通じて、知らず知らずのうちに任売ブローカーへ相談していることです。

任売ブローカーとは、住宅ローンが払えない方をインターネットで集客、不動産屋に紹介して、手数料を受取る者です。

先述の誘導サイトと異なるのは、実際に電話応答が可能という点です。

問題なのは、任意売却の実務を担当する不動産屋が、任意売却に不慣れで、債権者(金融機関)も困ってしまうようなケースもあるからです。

結果的に任意売却で無事取引できれば良いのですが、ただでさえ不安な中、とても安心して頼める状態といえません。

宅地建物取引業の免許が無ければ、任売ブローカーの可能性大!!

任売ブローカーへ相談する理由

 一体なぜ? 任売ブローカーに相談するのか疑問に感じるでしょう。

自分は慎重だから大丈夫! と思っていませんか!?

では、次にあげる内容を見れば、相談してしまうのも納得できると思います。

○ 任売ブローカーのサイトが検索結果の上位に表示

○ 任売ブローカーのサイトにメディア掲載例がある

○ 公共団体の様な社名で活動

任売ブローカーのサイトが検索結果の上位に表示

 インターネットで任意売却について調べる場合、色々な言葉を組合わせて検索すると思います。

任意売却が関係した検索結果の上位には、かなりの割合で任売ブローカーのサイトが表示されます。

そして、肝心の内容に関しても、詳しく説明がされていますので、任意売却の専門業者と勘違いしても仕方ないでしょう。

任売ブローカーのサイトにメディア掲載例がある

 事実、各方面のメディアが実際に取材していますので、メディア掲載例を見せられれば、ほとんどの方が疑うことはしないでしょう。

なぜ、メディアが取材するのかは、やはりメディアの方もインターネットで検索しているため、上位に表示されるサイトへ疑わずに取材を申し込んでいると考えられます。

また、メディアの広告に関しては、JAROこと公益社団法人「日本広告審査機構」も公式サイトで任意売却の広告の問題点に関し見解を示しております。

 関連記事 『任意売却の広告は信用できる?検索結果との関連は!?

公共団体の様な社名で活動

 公共機関に任意売却の相談先があるならば、誰でもそちらを優先し、民間企業への相談は後からになります。

残念ではありますが、公共機関で任意売却の相談先はありません。

任売ブローカーは一見すると公共団体のように見えることもありますが、公共機関とは全くの無関係です。

一度は目にする任売ブローカーのサイト

 ここまで見てくると、ほとんどの方が一度は任売ブローカーのページを見た、或は相談してしまったという方も多いと思います。

ご安心下さい相談しても、任意売却の依頼をしなければ、全く問題ありません。

任売ブローカーの見分け方

 一般の方は連絡してみないと判断するのは難しいのですが、ポイントは3つです。

○ 相談と任意売却の実務が別担当

○ 相談後や地域で担当者が変わる

○ 業者名や免許番号が確認できない

相談と任意売却の実務が別担当

 任意売却の相談を受けた者は、お客様の状況をしっかりと把握できます。

そして、その者でなければ、任意売却を進めるのは実務上かなり困難です。

相談時に任意売却が必要と判断された場合、任意売却を担当するのは誰なのか、誘導サイトと同じく、しっかり確認しましょう。

もし、ホームページ上に見当たらない業者が担当するならば、任売ブローカーかもしれません。

インターネットで探した業者に相談する場合、その相談を受ける担当者がホームページ上で確認できるかは大変重要なポイントになります。

当事務所の場合は相談及び任意売却を担当する者が、この様に確認できます。

相談後や地域で担当者が変わる

 任意売却の相談で、地域の担当者や担当業者へ回される場合、また一旦連絡先を聞かれ、後から連絡が来るような場合も、可能性は大です。

前項と矛盾するように感じますが、最初は顔の見える担当者でも、別の者に相談自体を引き継ぐことがあります。

最初は顔が見えても、顔が見えない担当者に代わってしまうのです。

実は知らぬ間に、別の業者へ紹介されている場合もありますので注意しましょう。

 関連記事 『任意売却の専門家に相談して不動産業者を紹介される訳

業者名や免許番号が確認できない

 冒頭に宅地建物取引業の免許が任意売却には必要と記載していますが、通常、任意売却業者はホームページで、会社概要等から、業者名(法人名または個人の場合もあり)と免許番号は確認できます。

つまり当事務所もそうですが、任意売却に関係した法人名等であるかは関係無く、任意売却で取引をするには、宅地建物取引業の免許がある業者なのかが重要となります。

宅地建物取引業の免許番号が確認できない任意売却のホームページは、誘導サイトと重複しますが、任売ブローカーの窓口になっている可能性がこちらも大です。

従って、相談を受ける業者と任意売却の業務を担当する業者が異なる場合も注意が必要です。

念のため相談時に連絡した業者のホームページに、任意売却の業務を担当する業者の掲載があるか確認しましょう。

仮に宅地建物取引業の免許はあっても任意売却の専門業者とは限りません。

免許はあっても任意売却の専門業者とは限らないので注意!

リースバックを強調している

 任意売却の相談先が、宅地建物取引業の免許があっても、安心できる任意売却の専門業者とは限りません。

そもそも任意売却を喜んで受け入れる方は皆無です。

本当は任意売却などしたくなく、自宅であれば変わりなく住み続けるのが希望です。

しかし、現実は厳しく住宅ローンの返済ができなくなれば、手放す以外ありません。

ところが、その問題を解決できるような『リースバック』という方法が強調され説明しているサイトが非常に多く目につきます。

リースバックについて、このページでは詳細を省きますが、任意売却を検討している方のリースバックは、かなりの好条件が整わない限り成立しません。

任意売却にリースバックは相容れない

 そもそも難しい条件なのに強調されているのは、それだけ希望者が多いからです。

裏を返せば、リースバックで集客するためのキャッチコピーと化しています。

相談すれば、すぐ分かりますが、理由を付けてリースバックは難しいとなり、ああ、やっぱりと結果は見えています。

 関連記事 『リースバックの相談で選ぶならどちらの業者!?

不動産屋予備知識

 宅地建物取引業の免許は国土交通大臣もしくは都道府県知事が与えるもので(1)第○○○○○号と必ず免許番号があります。

(1)の数字は最初が1で5年ごとの免許更新で2、その次は3と数字がひとつ増えていきます。

○ 国土交通大臣免許は2つ以上の都道府県に宅地建物取引業の事務所がある場合

 (例)東京都と福岡県に事務所がある場合

○ 知事免許は1つの都道府県にだけ事務所がある場合

 (例)神奈川県に事務所が複数あっても県知事免許、他の都道府県に事務所がないため。

任意売却専門業者の方針も様々

 あくまでも当事務所の考え方として、前置きさせて頂きます。

どこの任意売却業者も相談は無料としているので、気軽に連絡できる体制にはなっています。

しかし、任意売却の相談は非常に深刻で、親しい身内にも打ち明けづらい内容だと思います。

相談者の立場からすると、相談の時点で名前や連絡先を伝えるのは、非常に抵抗があるのも想像できます。

匿名を条件に相談を希望する場合、最初に『匿名でも大丈夫ですか?』と確認してから相談しましょう。

それに対して難色を示しても、決してダメな業者という訳ではありません。

その業者の方針だから、仕方ないことです。

しかし、あなたの希望と合わないことは明らかなので、匿名でも快く応じてくれる、別の業者を探しましょう。

それが、まず最初のあなたの希望だからです。

任意売却歴15年の知見がつまった

コラム「任意売却大全」

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