任意売却の条件は3か月だが途中の交渉や状況で変更も

 当事務所へ寄せられる相談者の状況は様々ですが、自営業者や中小零細企業の経営者からも多く、その際は単に一般の戸建やマンションを居住用に探している買主が住宅ローンを組み、購入して終わりの任意売却ではありません。

任意売却の条件はどれも厳しいもの

 率直に言って難しい案件の任意売却となり、債権者が認める任意売却期間では、少々足りないと感じながらも進めなければなりません。

具体的な例を2つ紹介しましょう。

自営業者に多いのは、任意売却する不動産が自宅兼店舗(又は事務所)で、登記事項を確認すると種類が店舗兼居宅と登記されていることがあります。

ケース1

 買主が自己使用のために購入する際でも、住宅ローンの利用に制限があります。

例えば、店舗面積が居住部分の1/2以下であること等が多く、金融機関によって条件は異なりますが、一般的な住宅ローンよりも一つハードルがあります。

ケース2

 自身の仕事が上手くいかず、収入を得るために、店舗部分は他人に賃貸してしまうケースです。

最近では賃貸併用住宅なる言葉を耳にしますが、ハウスメーカーと提携している金融機関が新築の建設資金としての融資は比較的容易に借りられますが、賃貸部分も店舗や事務所ではなく居住用として制限を設けていることもあります。

当事務所で扱う任意売却は、当然ローンの返済中のため中古の賃貸併用住宅で、しかも店舗部分や事務所部分は賃貸中となることもあり、一般の方が購入したくても住宅ローンの利用が制限され相当困難となります。

任意売却は買手のローンが成否を分けることも

 任意売却される不動産の購入も、買手のほとんどが住宅ローン等の借入れをします。

そのため、購入資金の借入れが難しい不動産の場合、任意売却自体も買手が制限されてしまいます。

しかし、そういった事情に関して、債権者となる金融機関も交渉当初では、あまり考慮してもらえないというのが実情です。

つまり、難しい任意売却だから販売期間を多く下さいと願い出ても、債権者は簡単に『ハイ、どうぞ』ではなく『3か月過ぎても話がまとまらなければ競売です。』となります。

難しい任意売却はどうすれば

 債権者が認めてくれた任意売却の販売期間で、取引を終えることを目標に突き進むことになります。

もちろん任意売却の相談者から依頼者となるお客様に対しても、きちんと事情をご説明し任意売却が、買手のローンが難しく思うように進まないかもしれませんが、最後まで諦めずに頑張りましょうと同意してもらいます。

今回は先程の自宅兼店舗の例、ケース2について説明します。

任意売却する不動産

○ 自宅兼店舗(店舗面積1/2以下)

○ 店舗部分他人に賃貸中

○ 債権者と残債

 1番抵当ノンバンク 950万円

 2番抵当ノンバンク 600万円

 3役所(固定資産税滞納)の差押  50万円

○ 任意売却の認められた期間 3か月

 諸費用を含めると約1,650万円以上で購入する買手が条件となりますが、そこまでは高く売れそうもなく、2番抵当のノンバンクと減額交渉をしつつ、1番抵当のノンバンクには完済を条件に任意売却期間の引き延ばし交渉を何度となく繰り返しました。

1番抵当のノンバンクは当初、延滞も続き、もう3か月以上は待てないので競売の申立てを行い、競売費用も回収の目途が立つので処理したいとの意向を示していましたが、状況を逐一報告し担当者と密に連絡を取りました。

その結果、任意売却をスタートして2か月目に差し掛かった時、もう2か月待ってくれることになりました。

任意売却期間は延長できても買手不在では失敗

 任意売却期間は延長できたので、ひとまず安心ですが問題は、任意売却が長引けば1番抵当の遅延損害金が増え、その分2番抵当の配当が減ることを意味し、それはそれで交渉の難航が予想されます。

しかし、依頼者と約束した最後まで諦めないを目標に掲げた成果なのか、5か月目にしてようやく役所の差押解除も含め、2番抵当も満足する価格でA不動産業者(以下A社)を通じ、買手が現れました。

任意売却は簡単に終わらないことを常に念頭に

 ところがこの物件、買手のローンが難しいことを思い出して下さい。

いくら欲しい、買いたいと願い出てもらっても、現金での購入でなければローンを貸しだす金融機関を探さなければなりません。

実は、そうなることも予想して、ある程度の金融機関は目星を付けていましたが、A社を通じてローンの申込を行ったものの、中々いい返事はもらえないまま3週間ほど経過してしまいました。

そんな中、物件の地元B不動産業者(以下B社)から1本の連絡が入り『申込が入っている御社の任意売却物件ですが、実は申込者(買手)が物件は気に入っているのでうち(B社)を通じて購入したいと言って、今来社しています。』とのこと。

想定外の対応をこなすのも任意売却

 少々妙な展開に、聞けばA社はローンが難しいのは認識しているが、普通の住宅として虚偽の登記(店舗兼居宅を居宅に変更)をして住宅ローンの審査をパスしようとしていることを不審に思い、買手が別のB社に駆け込んだという流れです。

A社はリフォーム費用も含めてローンを申し込んでいるとの説明をしていましたが、賃貸中の店舗部分がネックになり金融機関からいい返事が出ないまま、実際は模索していたようです。

状況の説明を受けて、申込者(買手)は同一人物なので、A社に対して申込者(買手)自身がきちんとお断りを入れるなら、B社を通して話を進めることにしました。

債権者も一瞬戸惑う任意売却の交渉

 数日後、B社から連絡があり、申込者(買手)自身がB社に連絡したとのことで仕切り直しに、まずは債権者へ連絡、『買手は同じですが、間の不動産業者が変わりましたので、もう少し時間を頂けないでしょうか?』 

1番抵当ノンバンクの担当者 『えっ!? すいません、もう1回説明して頂けますか??』

意味も分からず困惑するのも当然なので、再度、丁寧に状況を伝えます。

結局、すぐに返答できないので上席と相談後に返答することになりました。

そして、1番抵当のノンバンクから連絡があり、何とか2か月の延長を認めてもらいました。任意売却が長引いた分、2番抵当のノンバンクは回収額が減ってしまいます。

しかし、それまでも何度となく連絡を入れ、販売価格の調整等も細かく行っていたのを信頼されたようで、協力してくれる運びとなりました。

任意売却を成立のあらゆる可能性を探る

 債権者からOKがもらえても、買手のローンが決まらなければ、元も子もありません

今度はB社と連絡を取り合いながらローンの調整を行いますが、やはり自宅兼店舗(店舗は賃貸中)のローンに首を縦に振る金融機関は中々見つかりません。

そこで頼ったのがB社の担当者が懇意にしている金融コンサルタント、余程の仲らしく以外にも、あっさりと金融機関を紹介してもらい買手のローンが決まりました。

最終的に任意売却期間は2度の延長をお願いする結果となりましたが無事に任意売却を終えることができました。

与えられた任意売却期間

3か月+2か月+2か月

合計7か月の任意売却期間

 このように債権者が認める条件で任意売却が成立しなくても、交渉を重ねて信頼を得られれば、条件を変えられることもあります。

最後まで諦めずに頑張ることが任意売却業者の務めでもあります。

ちなみに、A社からは申込を頂いてから2か月ほど経過してローンがダメでしたと電話がありました。

無事に任意売却が成立し何よりでしたが、B社からの連絡後、速やかに対処していなければ任意売却の依頼者には大変な迷惑を掛けるところでした。

その場の判断が、状況を左右する典型的な例であるのは言うまでもないことでしょう。

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