ワンルームを複数購入後の返済苦は即売却が救われる理由

 今、ワンルームマンションを複数購入し、そのローンの返済が生活を圧迫している方に考えて欲しいことがあります。

今後、ワンルームマンションの返済が追いつかなくなれば、売却を検討すると思います。悩ましいのはワンルームマンションの資産価値に対し、借金過多で売りたくても、簡単に売れない状態へと追い詰められしまうことです

それでも、任意売却という方法により不動産を手放すことは可能です。

もちろん、借金を一部残したまま売却するので、残った借金(残債)は後々請求され、任意売却によって全てが解決する訳ではありません。

しかし、残債の請求を嫌い、任意売却をためらってもローンの返済が滞ってしまえば、いずれ競売となり、競売でも残債があれば請求されます。

そのため、任意売却にしても、競売にしても現実的に残債の返済が出来なくなった場合の対処が重要になってきます。

任意売却について詳しく

給料を担保に融資

 もともと、ワンルームマンションのターゲットとなるお客様は、金融機関から見ると属性の良い方で、公務員や上場企業にお勤めの方など、勤務先の信用力で融資を受けるため、ワンルームマンションの資産価値だけではなく、個人の返済能力も見ているのです。

更に、この手の営業は1度購入された方に金融機関が融資できる信用枠いっぱいまでワンルームマンションを購入させる手法で、営業マンは職場まで電話を掛けてくることもあります。

怒涛の電話攻勢も金融機関の信用枠いっぱいで、もう貸せなくなれば、購入することもできないので、プツッと連絡も途絶えます。

金融機関にしてみればワンルームマンションと勤務先の給料を担保に貸付けたような感じです。

そのため、残債が生じれば何かしらの対応をしないと、給料の差押えとなる可能性は高いでしょう。

勤め人として、これほどの精神的苦痛は無いと思いますが、決して金融機関が責められる行為でもなく、認められた回収方法となります。

売却後の残債の対処を考えてみる

 同じ職場に勤めている限り、最悪のケースを想定して行動するならば、任意売却後に自己破産という選択肢が、実は精神的にも落ち着いて望める対処法になります。

自己破産を理由に職場を解雇されることは無く、知る立場の者も口外しないとされていますが、実際は居づらいのも当然で大変不安の大きいことと思います。

そこで結果は同じ自己破産でも、会社や同僚等に薄々気付かれてしまうと想定し、下記の場合で印象が悪いのはどちらだと思いますか?

所有していた不動産が 競 売 、その後に自己破産

所有していた不動産を任意売却、その後に自己破産

競売と自己破産

 自己破産を会社の人に知られたとすると競売は自分の意志ではなく、裁判所を利用した強制回収だと何となく分かります。詳しく知らない一般の方にとって、競売はトラブルを抱えているような印象さえ持っているかもしれません。

任意売却と自己破産

 一方、任意売却は言葉通りで自らの意志で売却します。つまり他人から見れば売ったけど赤字が出てしまった程度です。その赤字額が大きくて自己破産するため、決してギャンブルや浪費が原因ではないので、事実を説明しても気持ちは多少楽だと思います。

そもそも、残債が無ければ、又は払えるのが一番ですが、ワンルームマンションも2部屋、3部屋ともなると、その残債も軽く1千万円を超えるでしょう。さすがに一個人で1千万円以上の損失をカバーするのは困難です。

そのため、現在の職場に勤務し続けるために、穏便に借金を解決するならば、任意売却後の自己破産がダメージも少ないと考えられます。

任意売却は競売の申立前までに

 注意してほしいのはワンルームマンションを任意売却する際に、購入対象者となるのは不動産投資家です。

従いまして、購入動機は利回りを基準に検討することになり、それが価格にダイレクトに反映します。

そうなると、投資用不動産が競売の申立後に任意売却を検討されても、任意売却のメリットでもある諸費用等の控除が関係し、競売の方が金融機関に取っては実際の回収額が増える可能性もあり、かなり任意売却では分が悪くなってしまいます。

現実問題として、ワンルームマンション等の投資家限定の不動産は利回り重視のため、購入価格もシビアで、競売申立後の任意売却は成立させるのは相当困難となります。

ワンルームマンションを複数戸所有し、ローンが苦しい方は返済が滞る前に任意売却を検討、早々に競売を回避するのが、残債の対処も精神的には多少楽に進めることができます。

自宅もあるので自己破産できない

 ワンルームマンションの残債で自己破産をしたくても、自宅を所有している方はどうすればいいのか? 

自己破産して自宅を維持するのは不可能です。ただし、住宅ローンで自宅を購入し、まだ返済中の方は、自宅を所有したまま、他の借金だけ整理する個人民事再生(住宅ローン特則)という制度があり、安定した収入がある方にとっては本当に効果的な解決方法です。

あなたに合った解決策を提案できるのは任意売却の専門家です。悩んでいるよりは相談という一歩を踏み出しては、いかがでしょうか?

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