サブリース業者へ丸投げは突然の契約解除に対処不能となることも

 今まで順調だった不動産投資で、突然サブリース契約の解除通知が届いたら、あなたはどうするでしょうか!?

1Rマンション、1部屋であれば大きな問題では無いでしょうが、マンション1棟ともなれば相当な覚悟が必要になります。

不動産投資は想像以上に手間が掛かります。

そのため、不動産の投資セミナーではサブリース契約をセットにして、管理の手間・空室リスクに煩わされること無く、正にいいことずくめの不動産投資が用意されています。

ところが、サブリース契約が解除されてしまえば、セミナー等で説明されていた状況とは異なり、自己管理や管理業者へ頼むか、又は他のサブリース業者を探すことになります。

サブリース契約の解除で自己管理は可能か!?

サブリース契約解除の訳

 他のサブリース業者を探すにしても、当初のサブリース業者が契約を解除したのには理由があり、率直に申し上げれば、儲からないからに尽きます。

以前は儲かっていたけれど、もう儲からなくなったが正しいかもしれません。

他のサブリース業者も、利益の無いサブリース契約を買って出るような業者は存在しません。

また、これを機に自分で管理を始めようと考えても、物件の場所が遠方の場合、ほぼお手上げとなってしまいます。

遠方の物件管理はお手上げ

不動産投資の撤退も簡単ではない

 今現在、不動産投資を始めたものの、理想とは違い抜け出したいが、その方法すら見出せずに、不安な日々を過ごしている方は多くいらっしゃいます。

当事務所へは、かなり不誠実な業者からの勧誘により、不動産投資をスタートさせた方からも相談がありますので一例を紹介します。

オーナー(東京)

収益マンション1棟(大阪)

サブリース業者(福岡)

 東京在住の方が福岡の不動産業者から勧誘を受け、大阪の収益マンション1棟を購入したことから始まります。

そして、その福岡の不動産業者(以下、サブリース業者)とサブリース契約を結んで不動産投資がスタートしました。

そもそも福岡のサブリース業者が、大阪のマンション1棟を管理できるでしょうか?

結論からして、まず難しいでしょう。

そのため、この様なケースではサブリース業者は地元の管理会社(多くは不動産業者以下、管理会社)に管理を委託します。

オーナーはサブリース契約の解除通知が届いたため、仕方なくサブリース業者が委託していた管理会社へ、管理の継続を願い出るしかありませんでした。

その時初めて、実際の賃貸収入が判明し、借入金の返済が追いつかないことも分かりました。

もちろん空室もあったため、入居者が埋まれば返済が追いつかない訳ではありません。

しかし、空室が埋まるまでは毎月持出しながら返済を続けることになり、仮に満室になってもほとんどキャッシュフローも期待できないため、もう売却してしまうのが賢明な判断でした。

この時点で、オーナーより当事務所へ相談となりました。

撤退の決断には損切の覚悟も

投資用不動産の状況を把握

 当初のサブリース業者は、どういう事情かは分かりませんが、途中から関連する別のサブリース業者に変更されている様子。

更にサブリース業者が委託する地元の管理会社を1度変更していることも分かりました。

サブリース業者 2社目(サブリース契約解除済)

管理会社    2社目(管理契約継続中)

 そんなこんなではありますが、正式に売却依頼を頂き、まずは管理会社から資料を取り寄せ、入居状況の確認。

早速、何やらおかしな点が・・・ 

1室だけ数年間空き部屋のままなので、管理会社に理由を尋ねます。

すると、現在の管理会社は3年前から管理を引き継いだが、その時から残置物がそのままで、処分にも費用が掛かるため、サブリース業者は対応しないで放置してきたとのこと。

仕方ないのでオーナーには買手が決まったら処分費用の負担をお願いして、対処することになりました。

出だしから問題ありですが、その様な状況を踏まえ、大阪へ出張となります。

管理者不在の投資マンション

 売却に先駆けて、現地確認及び物件調査となりますが、現地に着くや否やビックリな光景を目にします。

マンションの敷地内にどう見ても所有者不明の自転車が何台も、更にゴミの山(写真は後ほど)。

管理会社があるの? と思えるくらいの有様です。

これでも入居者が居るのが不思議なくらいでした。

出張から戻り、オーナーに写真と共に報告、まずはオーナーから管理会社へ放置自転車とゴミの撤去要請。

その後、オーナーの元へ管理会社から放置自転車の処分とゴミの撤去完了の報告があり、費用の支払いを済ませてもらいました。

シェアハウス問題から厳しくなった金融機関

 何とか売却の準備も整い、心機一転、販売をスタート。

現状でも表面利回り約8%、満室想定だと11%にもなります。

業者からの問い合わせは殺到し、挙句の果てには、登記事項からオーナーの元へ連絡して直接取引を目論む、怪しい投資家まで現れる始末。

しかし、一向に具体的な話へは進展しないまま、少々時間が経過します。

スルガ銀行の問題が表面化した後なので、どこの業者も買手のローン付けで、苦労しているのは分かっていたのですが、原因はこれだけではありませんでした。

投資用不動産の融資は厳格な審査へ

費用のみ請求する管理会社

 当事務所では遠方からの依頼も多いため、他の物件の出張に合わせて、再び現地の確認に行きました。

すると、自転車もゴミもオーナーが費用を払い処分したはずなのですが・・・

出張から戻り、まずは管理会社へ電話『現地の放置自転車とゴミが凄いんですけど、処分しましたよね!?』

管理会社『ハイ! 処分しました。不法投棄されてすぐゴミが増えちゃうんですよね~』

管理会社とは当事務所が契約している訳では無いので、オーナーへ連絡、当然ゴミ置場の写真ビフォア・アフターを見比べてもらいます。

ゴミの撤去ビフォアアフター

 写真の真ん中の白いBOXは設置してあるものなので、ゴミではありませんが、右の赤枠の棚のようなゴミに関しては、同じ物にしか見えません。

左側のゴミは一応は入代わっているようですが、全体的に以前より増えています。

ゴミ置き場

 ちなみにゴミ置場の正面からは見えない、裏はこんな感じです。

オーナーは管理会社へ写真と共に、費用だけを請求し自転車の撤去とゴミの処分はしていないと、抗議の連絡を入れます。

さすがに管理会社も非を認め、早急に対処することになりました。

少々あり得ない状況ではありましたが、仕切り直して販売をスタートすることに。

これを機に価格も少し見直します。

すると、ほどなくして価格交渉はありましたが、購入希望者が現れました。

残念ながら売却価格では残債に届かず、現金の持出しが必要となりましたが、オーナーにも納得してもらい無事売却することができました。

サブリース業者は容赦なく撤退する

 サブリース業者は、利が無くなれば簡単にサブリース契約を解除します。

損失を出し続けても意味が無いので、当然ではありますがオーナーはひとたまりもありません。

実際、上記の例でオーナーは借入金の返済が賃料だけでは足りなくても、余力のある方でしたので難を逃れました。

仮に返済が追いつかなければ、金融機関と交渉し任意売却に切り替えなければなりません。

その様な事情でも利が無ければ、サブリース業者は容赦なく撤退するでしょう。

サブリース業者は味方ではない!

メンテナンスも無縁の状態

 今回はオーナーの決断もあり、何とか売却はできましたが、サブリース業者と1社目の管理会社を含めると、挙げれば切りが無い程、ずさんな内容の管理でした。

入居者の契約書類等も以前の管理会社の分は存在せず、かろうじて残っている書類もコピー程度のものでした。

そして、建物の状態も決して良いとは言えず、行政からの指導もあり、もはや素人では手に負えない状況でもありました。

ゴミの件に関しても、放火等の危険もあるので警察からも撤去要請があったそうです。

結局、全てを受け入れ建築関係の法人が購入となり、自社でメンテナンスも可能なため、オーナーも安心して売却することができました。

サブリース契約を解除されても慌てない準備を

 あまりにもひどい状況なので、今回紹介しましたが、現在サブリース契約をしている方も、解除される可能性は0ではありません。

建物も年々劣化していきます、それに伴い賃料も下がれば、サブリース料にも響きます。

いつ解除されても慌てずに対処できるよう、サブリース業者に丸投げではなく、状況を把握しておくことは不動産投資を続けるうえでの基本です。

そして不動産投資には多額の資金をつぎ込んでいるため、そのリスクに耐えうる覚悟もまた重要となってきます。

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