任意売却は想定外も起きるので有効な場合と仕組みを理解する

 任意売却について、理解を深めてから望むのは当たり前ですが、お客様が全てを理解しようとしても、それは無理というものです。

細かいことまで、調べて慎重に任意売却を進めたい方にとって、気持ちは分かりますが、任意売却の仕組みと、どの様な場合に任意売却が有効なのか!? を知るのが重要となります。

任意売却について

任意売却は個々に対応が異なる

 どの任意売却の案件も個々に状況も異なり、また、利害関係者も全て異なります。そのため、売主・買主・金融機関(債権者)・司法諸書士・任意売却業者(不動産業者)と最低でも5者が関わり、この組み合わせも毎回異なります。

場合によっては、更にマンション管理組合・役所・後順位の抵当権者等と利害関係者が増えることは、決して珍しいことではありません。

単純に考えても、同じ不動産は存在しないため、その点を含めて、全く同じようなケースに見えても完全に当てはめて考えるのは難しいのです。

同じマンションでも条件は異なる

 例えば、同じマンションで隣り同士、同じ間取りの2つの部屋が偶然、個々の所有者が住宅ローンが払えなくなり、同時期に任意売却を開始しとします。

1部屋は新築時に購入、もう1部屋は中古で購入、所有者の購入金額も異なり、借りている金融機関、及び住宅ローンの残債も異なります。

そして、管理費・修繕積立金に関しても個々に滞納の有無も異なり、増してや購入時に諸費用ローンを利用していれば、2番抵当があるケースや、仮に2部屋とも同じ価格で任意売却が成立しても、金融機関が受取る金額も異なります。

これだけでも単純に当てはめて、任意売却を考えるのは、難しいと感じるでしょう。

そのため、任意売却では専門業者でも想定しない事態が発生して、任意売却が成立することもありますので2例紹介したいと思います。

債権者が引っ越し費用を持ってきた! 事例1 

 一戸建の任意売却の取引最終日(決済日)、つまり買主様へ不動産を引渡し、金融機関へ借金を返済する日のことです。

この一戸建は、ある事情で市場価格が低く、東京23区内でも1,000万円を下回る金額でしか売れない不動産でしたが、競売申立後の依頼のため、並行しての任意売却となりました。

1番抵当は信用金庫、2番抵当はノンバンクで抵当権が2社あり債務総額は1,000万円を軽く上回っていました。

幸い、2番抵当のノンバンクは低い価格でも理解して頂き、1番抵当は満額回収、諸費用を控除して残りが2番抵当となりましたが、当然回収額もわずかで、引っ越し費用も断念せざる負えない状況で任意売却を進めました。

話しを取引最終日に戻しますが、驚いたことに、当日、2番抵当のノンバンク担当者が『任意売却の進行中は厳しいことも言いましたが、我々も鬼ではありません』と言って、現金20万円を引っ越し費用として差し出してきたのです。

任意売却で引っ越し費用については、ネット上でも色々と記載があり目にする機会も多いと思いますが、任意売却時における引っ越し費用は、通常、売却代金の中から必要経費として差引いて、売主の手元に残すのが慣例です。また、必ず認められる訳でもありません。

特異なのは、手元に残したのではなく、2番抵当のノンバンクが借金の返済分はその場で回収し、別途に現金を会社から引っ越し費用として持参してきたことです。

無関係の者から見れば、大した違いではなく細かい話と感じるかもしれませんが、うれしい想定外のできごとでした。

競売の評価額が1/3 事例2

 日本人ならば誰でも聞いたことがある都心の地名、その場所にある土地は回りをビルに囲まれ、大正時代から昭和初期(建築年不詳)建築とみられる木造の建物もあり、売主もその古い建物に住んでいました。

この土地、建替えれば10階建て以上の建物も建築できる、ビル用地やマンション用地に最適で、不動産業者ならば、一般的な一戸建用地としては考えません。

そうなると、容積率も高くなるので評価もかなり高く、金融機関も当然に高い価格での任意売却を要求したため、交渉が思うように進められない状況でした。しかも、競売の申立ても行われているため、時間も残されておりません。

購入を希望する投資家はいたのですが、強気の金融機関の姿勢は変わらず、価格に開きがあり、裁判所の評価額を待ってから任意売却に応じるか否かを決めますとのことでしたが、あまり期待が持てるような対応ではありませんでした。

金融機関の態度が一変!

 ところが、金融機関から投資家との任意売却を急いで進めてく下さい! との連絡があり、もちろん金額も投資家の当初の希望価格で更に、測量費や解体費までも、こちらの要望する諸費用を全て控除することを認める、まさかの急展開。

そのため、任意売却の話も進み、競売の改札前に何とか取引を終えることができました。

気になるのは一体何があったかというと、これは裁判所の評価額が、えっ、と驚くような、およそ1/3程度ではないかと思える価格が原因だったのです。

本来ならビル用地等の容積率を最大限生かした土地として評価するべきですが、どうも所有者が木造住宅に住んでいたために、その土地を一戸建ての住宅用地として評価していたようで、近隣の不動産と比較しても明らかに低い評価額となっていました。

一番驚いたのは、金融機関だったのは言うまでも無く、このまま競売になってしまっては、予想外に低い価格で落札されてしまうと焦ったようで、競売を申立てた金融機関が任意売却を急いだのです。

任意売却を詳しく知れば業者探しがカギになる

 2つの想定外の事例を簡単ですが紹介しましたが、任意売却の現場では専門業者でも想定外の事態も起きます。

特に競売の申立後は、時間との戦いですが、金融機関との交渉が進まず、途中で諦めしまう業者もいるようです。

しかし、いつ何が起こるか分からず、止まっていた交渉が急きょ進展することもあります。上記にありますように、土地柄、裁判所の評価額が異常に低いなんてことは誰も考えてもいない事態が発生したのです。

競売の開札が近いため、諦めていたら、まず、任意売却は無理だったのですが、売主、買主の両者に対しても、ダメと決った訳ではないので最後まで諦めずに準備だけはしていたことが成功の要因だったと思われます。

そのため、任意売却を希望されるお客様が、あらかじめ任意売却について詳しく調べるのは当然ですが、色々なケースを想定しての知識もピタッと当てはまるケースは稀です。

また、任意売却を検討中の方にとって、あまりにも都合のいい表現をネット上では見かけます。そういった表現こそ、何故?・どうしてそうなる? を突き詰めていくと自分には無理だと気付かされることが多いと思います。

繰り返しになりますが、任意売却のことを詳しく知るには、その仕組みと、どの様なケースに有効なのかを知ることが大切で、後は任意売却を依頼する業者が、あなたのために働くが明暗を分けます。

任意売却を依頼する場合、その業者がどの様な情報を提供しているかホームページの内容をじっくりと見てみることも、任意売却業者を選択する一つの判断基準になると思います。

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