借金のカタに不動産が取られる代物弁済の恐怖

 大阪にお住まいの方から『借金が払えなくなり、もうすぐ一戸建の自宅を取られる!その前に任意売却したい』という深夜の緊急相談がありました。

払えなければ競売で処分

 住宅ローンは払えなくても、お金を貸した金融機関が不動産を取る(金融機関名義にする)ということは通常ありません。

そのため、住宅ローンの返済が滞れば、競売で第三者に落札してもらい貸付金を回収します。今回の相談者も競売で人手に渡ってしまうことを恐れているのかと当初は思っていました。

不動産が取られることもある

 ところが話を聞いていると、少々気になる代物弁済という言葉が出てきました。借りているのは銀行等の住宅ローンではなく地元の金融機関、もしかして代物弁済予約の契約をしているのではないかと嫌な予感。

代物弁済とは読んで字のごとし、物で代わって弁済します、今回の相談者に当てはめると、その物とは不動産になります。

つまり、相談者の心配する、本当に不動産を金融機関に取られてしまう可能性があることになります。

しかし、深夜のため登記事項の確認もできず、翌朝一番で調べて連絡することにしました。

代物弁済予約

 登記情報提供サービスの開始を待って確認すると、やはり予感は的中、金融機関とは代物弁済予約の契約をしているようでした。しかも代物弁済の金融機関は2番抵当、他のノンバンクが1番抵当を設定、その他に役所の差押えまでありました。

多重債務に陥った挙句、税金も納付できない状態です。登記事項を見るだけで3者との合意を取り付けなければ任意売却は不可能となります。

かなりの困難は予想されますが、それでも相談者が本当に任意売却を希望されるか確認すると、『不動産を取られてしまうのは不本意なので任意売却したい』とのこと、早速そのための準備となりました。

高難度の任意売却

 実は前日の相談で、代物弁済の金融機関とは弁護士事務所を介して連絡していると聞いていました。これは代物弁済を理由に不動産の登記名義を金融機関に変更するよう裁判所に提訴する準備を既に行っていることを意味します。

この段階では何とも言えませんが、任意売却のハードルは相当高いことに間違いありません。

債権者と任意売却の交渉へ

 その後、相談者から正式に御依頼を頂き、まずは金融機関にそれぞれ連絡、1番抵当のノンバンクは任意売却で遅延損害金を合計しても満額回収できそうなので3か月の販売期間は競売の申立てを待ってくれることになりました。

問題は2番抵当の代物弁済の金融機関です。窓口となっている弁護士事務所に連絡すると、前述の訴訟を2~3週間後には行いますとのこと、相手は本気で不動産を取りに来ていますが『任意売却に応じますか?』の問いには『完済すれば可能』との返答。

役所の差押えもあるため、予想通りかなり難しい展開です。

任意売却がダメな理由は無い

 それでも、これ以上は無理と決まったことは何もないので、借金の合計額と役所の滞納分、諸費用等を足した金額を売買価格に設定し、まずは販売を開始することにしました。

実際、当事務所の査定価格より少し高めの販売価格なので、淡い期待を込めて販売スタートです。

すると不動産業者から購入したいとの申し込みがあり、当然購入希望価格もかなり低い金額でしたが弁護士事務所に連絡、元金の半分以下しか回収できないため、あっさり拒否。

そして、これといった話もなく2か月が経過しました。1番抵当のノンバンクは残り1か月を過ぎれば競売の申立てを行います。このままでは競売の可能性は高くなります。

債権者の狙いは?

 ここからは任意売却の専門業者としての違いを出さなければ、お客様(相談者)が当事務所に任意売却を依頼した意味がありません。

唯一の望みとして、2番抵当の代物弁済の金融機関は1番抵当のノンバンクが競売を申立て、落札されてしまうと、対抗できずに代物弁済で不動産を自社の名義にしていても、人手に渡ってしまいます。

そこを交渉材料に弁護士事務所に連絡すると、その際は1番抵当のノンバンクに対して残債を払い抵当権を消滅させて対処するとの返答。

つまり、代物弁済で自社名義の不動産にした場合は、1番抵当の借金は払ってしまい完全に自社の物にする算段です。

任意売却の方がメリットがある

 2番抵当の代物弁済の金融機関は、本当に不動産を取ると貸したお金も回収できず、更に追加で約1,000万円程必要となります。また、資金だけでなく、今度は販売する手間もかかり、本心ではないことは容易に想像できました。

そのため、これまでは相場より若干高い、借金が清算できる金額をベースに販売価格を設定していましたが、当事務所で査定した不動産市場での適正価格で販売するので、その際は任意売却に応じてもらえないかと再度、持ち掛けたところ、具体的な購入申し込みがあったら相談に乗りますとの返答をもらいました。

やはり、代物弁済の金融機関も任意売却で早めに回収できることを実際は望んでいるのが分かりました。

適正価格での任意売却

 すぐに販売価格を引き下げ、気を取り直して販売スタート、そして、1番抵当のノンバンクと約束した期限間近になって、やっと正式な購入申し込みがありました。

買主様の購入希望価格は少々の指値(値下げの希望)がありましたが、そのまま弁護士事務所に連絡すると悪くない金額だけど、すぐには返答できないので依頼者の金融機関と相談し、後日連絡する運びとなりました。

任意売却に向けた調整

 弁護士事務所の反応も良かったのですが、同時に役所の差押えも解除に向けた交渉が必要になります。

役所へは事前にお客様と一緒に訪問し、担当者に任意売却時の全額納付は難しいので、一部納付で残りは分割納付のお願いしたところ、具体的な話になれば相談に乗りますと前向きな返答もらっていました。

ところが、具体的な話になると、手のひら返しの全額納付以外は差押えの解除に応じませんとの態度。ある程度は想定内だったので、まずは弁護士事務所からの連絡を待ちます。

そして数日後、弁護士事務所から、もう少し買値を上げてもらえないかと具体的な金額の提示が初めてありました。

買主様に任意売却への協力要請

 任意売却を成立させるには、役所の差押え分も含め、買主様に購入価格の引き上げをお願いすることにしました。

購入価格の引き上げとなっても、販売価格よりは少し値下げできたため、買主様も快諾して頂き、やっとのことで任意売却に向けた交渉がまとまりました。

しかし、肝心な1番抵当のノンバンクと約束した、競売申立ての期限が目前に迫っています。

購入希望者は一般の方なので住宅ローンの申込等、ある程度時間が必要なため、更に期間の延長をお願いしたところ、競売での回収は望んでいないのでと、何と2か月間も待ってくれることになりました。

それでも年末年始を挟んでいるので、ほとんど余裕はありませんでしたが、無事に任意売却で取引を終え、買主様に引渡すことが出来ました。

その間も進む訴訟

 ここまで、あまり訴訟については触れてきませんでしたが、実際は2番抵当の代物弁済の金融機関の訴訟は任意売却中も進んでいました、そして依頼者の手元に裁判所から訴状も届き、勝ち目がない裁判なので欠席したため、1週間後には判決も出ていました。

ただし、2番抵当の代物弁済の金融機関も買主様のローン審査が終われば元金を上回る回収ができるため、任意売却での取引を選んだ形です。

所有権移転登記等請求事件の訴状

上の画像は裁判所から届いた訴状の1面

裁判所の判決文

上の画像は裁判所の判決文

難しい任意売却が成功した理由

 今回の非常に困難と思われる任意売却を成し遂げられたのは、まず、買主様が臆せずに購入に踏み切ってくれたこと、その買主様に物件を共同で仲介してくれた地元の不動産業者、競売を待ってくれたノンバンク、役所の差押えに対して全額納付を認めてくれた代物弁済の金融機関、関わる方が前向きに協力してくれたことでしょう。

そして、任意売却で重要な適正価格での取引が最終的には決め手だったと思われます。

その理由は取引最終日、代物弁済の金融機関の代表者と顔を合わせたとき、自社の不動産の評価額と任意売却での成約価格との差額はわずか30万円少ないだけとのことでした。

そのため、早期に回収できる任意売却を選択されたようです。

余談になりますが任意売却中、多くの不動産業者から物件の資料請求や状況の説明を求められる中で、2番抵当の代物弁済の金融機関は『ゴリゴリの金融屋でかなり手強いですよ!』とアドバイスしてくれた業者もいました。

それでも売主様の経済状況も良くないので、引っ越し費用も売買代金の中から認めてもらいました。それもこれも任意売却に満足してくれた結果だと思います。

早めの相談が救い

 一般的な任意売却の例を記事にしても、あまり参考にならないと思いますので、特殊な例として長々と書かせて頂きました。

ただし、相談者が競売の申立て前だったこともあり、任意売却が成立しましたが、既に競売の申立て後であれば、このケースの場合、望みは無かったと思われます。

住宅ローンや他の不動産担保ローンでお悩みの方は早めにご相談下さい。

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