離婚と任意売却どちらが先か?

 任意売却の相談で常々多いと感じるのは、離婚後に問題が発生し、どう対応していいか分からないという、助けを求めるような声です。

相談者の典型的な例は『離婚後も元妻が住み続け、住宅ローンは元夫が返済』という取決めから、その後、返済をめぐるトラブルへと発展しています。

今回のテーマ『離婚と任意売却どちらが先か?』となれば、任意売却してから離婚がベストな答えではないかと筆者は考えております。

任意売却が先の理由

 住宅ローンを滞納し、自宅が競売で処分されそうな時、住み続けている元妻と家を出て行った元夫では、どちらが精神的につらい立場になるかは、明白です。

当然、競売対象の家に住む元妻でしょう。

一方で、別の場所で生活している元夫は、既に住宅ローンも滞納しているため、元の自宅が競売になっても関心は薄くなります。

そのため、元妻と元夫では任意売却する・しないに対しても温度差があり、両者の関係性が悪ければ、元夫が任意売却に全く協力しないことも、決して珍しい話ではありません。

離婚後も元夫頼みでしか任意売却を進められないことを考えれば、先に任意売却を済ませてから離婚の手続きを進めるのが、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

なぜ離婚前に売却しないのか?

 夫婦間で離婚の協議をしている時点では、夫が住宅ローンを払えるならば、そのまま妻は住み続けることができるので、任意売却が必要とは全く考えておりません。

そのため、以下の売却したくない理由を優先させてしまいます。

売却したくない理由

1 売却しても住宅ローンが完済できない。

2 子どもを転向させたくない。

3 ご近所付き合い等、住み慣れた住環境が変わることに抵抗がある。

4 共有名義等で分けての売却が困難

 どれも難しい問題で、売却をためらう気持ちは理解できますが、いざ離婚後に元夫の経済状況が変わり、住宅ローンの滞納が始まってしまうと、元妻一人では対処しきれません。

結果的に、任意売却する以外は自宅が競売で処分されてしまう現実に、そのとき気付くことになります。

根本は売却しても住宅ローンが完済できない

 先の売却できない原因を掘り下げていくと、2(子どもを転向させたくない)、3(ご近所付き合い等、住み慣れた住環境が変わることに抵抗がある)、4(共有名義等で分けての売却が困難)は、いずれも根底には1(売却しても住宅ローンが完済できない)の問題があり、売却するには大きな決断が必要となるからです。

実のところ離婚はしたいが、住宅ローンを清算する余裕もないため、元妻が住み続け、元夫は住宅ローンの返済を継続するという、波乱含みの答えとなったのです。

連帯保証人の問題が更に売却を困難に

 ところが問題は、それだけではありません。

元妻で住宅ローンの連帯保証人となっている方が、相談者の中でも多数を占めており、既に八方塞がりのような方も少なからずいらっしゃいます。

話しを整理しますと、離婚と任意売却と連帯保証人の3つが関係してきます。

そもそも連帯保証人の件は、自宅の購入時、夫の信用力では足りず、妻が連帯保証人となることを条件に住宅ローンを借りている方も多く、離婚しても連帯保証人の立場は変わりません。

要するに、連帯保証人は借金が無くなるまで、連帯保証人のままとなり、そこには離婚だろうが、籍を抜いたから等の理屈は通用しません。

そのため、離婚時に任意売却に踏み切ってしまうと残債が生じ、連帯保証人も含めて請求されることを考えれば、残債の対処を避けたいがため、任意売却も避けてしまう傾向にあります。

過大な住宅ローンの先送り

 もともと、夫婦二人で背負った住宅ローンが、完済の目途が無いまま離婚したことで、悔やむ結果となってしまいます。

離婚の前に決断し対処していれば、かなりの割合で深刻な事態は避けられたと考えられるケースでしょう。

もちろん、離婚前の売却でも住宅ローンの完済ができなければ、任意売却となり痛みを伴うことになりますが、自宅の資産価値を上回る借入れがある以上、避けては通れない問題だったのです。

住宅ローン返済中の家は離婚の際、売却してプラスの資産、マイナスの資産、どちらもきちんと清算するのを前提で話を進めるのが重要となります。

任意売却は誰がするのか!?

 繰り返しになりますが、任意売却は住宅ローンの名義人(債務者)である元夫が協力しなければ成立しません。

離婚前なら、任意売却となっても協力してくれたはずの元夫も、離婚後は協力してくれるとは限りません。

事実、音信不通でどこに住んでいるかも分からない状態から、任意売却の相談を受けることもありますが、元夫と連絡が取れなければ、ほぼお手上げと言った状態です。

最悪の事態を避けるならば、例え任意売却となっても離婚の前に住宅ローンは清算するのが、本当の意味での離婚が成立した結果ではないでしょうか。

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