住宅ローン滞納で残った選択肢は２つ！｜なぜ任意売却に金融機関は協力するの？

　住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済が困難になったとき、インターネットで調べると「任意売却が有効な手段」となる説明を目にします。

それでも、任意売却はローン残高よりも低い金額で不動産を売却するため、なぜ金融機関は損をしてまで協力してくれるのか？

今ひとつ、ピンと来ない方もいるでしょう。

その理由は、住宅ローンなどの滞納者に残された、「２つの選択肢」が大きくかかわっています。

本記事は、任意売却にも精通し実際の債権回収にも携わっていたFP&不動産コンサルの有資格者が詳しく解説します。

住宅ローンを例にしていますが、他の不動産担保ローンでも同様です。

「自宅」の部分を「担保としている不動産」に置き換え、読み進めてください。

任意売却に悩むなら「消去法」で考えてみる

　そもそも、「任意売却するべきか？」を悩むのは、まだ住宅ローンが払えている方の場合です。

いわば、多少なりとも返済については、まだ余裕がある時期です。

そして、現状で住宅ローンが払えている方が、任意売却を検討するのは以下のようなケースとなります。

これら5つで共通しているのは、現在のところ住宅ローンが払えているが、この先は「住宅ローンが払っていけるか・・・」非常に不安な点です。

この段階で任意売却の決断をするのは、かなり悩み抜いた末の結果だと思います。

正に悩みの真っただ中

消去法で見えてくる「２つの選択肢」

　一方で、現状で住宅ローンが払えていない方は、任意売却するかを悩んでいるならば、消去法で考えると「事態が深刻」であると気付かされます。

１つハッキリしているのは、住宅ローンが払えないままでは、自宅はやがて人手に渡るということです。

では、どうやって自宅は人手に渡るのか？

実は、方法は2つしかありません。

2つしかないので、「どちらを選ぶか？」

選択基準は、どちらが自分にとって良いか、悪いかを比較することです。

人それぞれ感じ方も異なりますので、判断が分かれます。

競売 or 任意売却

１．競売による強制処分

　金融機関が裁判所に申し立てて、強制的に不動産を売却する方法です。

所有者の都合は一切無関係となり、「裁判所のスケジュール」で競売が進められていきます。

落札されれば、自宅は人手に渡り、抵抗しても強制的に退去させられてしまいます。

競売の詳しい流れ

所有者の意思は無関係

２．所有者が自ら売却（任意売却）

　所有者が自らの意志で不動産を売却する方法です。

自宅が人手に渡ることには変わりありません。

しかし、自らの意思で売却するため、多少なりとも引越しの時期なども調整できる場合もあります。

また、任意売却は不動産の売買取引のため、裁判所（競売申立て前）のウェブサイトに掲載されるなどのデメリットはありません。

通常の不動産売買とほぼ同じ

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残った選択肢は「競売と任意売却」の２つ

　競売でも構わないとなれば、そのまま落札者が退去を求めるまで、住み続けることができます。

また、競売の精神的負担は耐え難いと考えるなら、任意売却を選択して、競売を回避しなければなりません。

正直なところ、自宅を手放すことなので、２つとも喜ばしい選択肢ではありません。

どちらも自宅を手放すのは同じ

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やむを得ない選択が任意売却

　実際、住宅ローンが払えなくなれば、「競売・任意売却」の２択しか残された選択肢はありません。

本音では、どちらの道も避けて通りたいところです。

しかし、やむを得ず、任意売却を選択している方がほとんど！

住宅ローンが払えず、任意売却を検討中の方に理解して頂きたいのは、誰しも喜んで任意売却を選択している訳ではありません。

競売以外の方法が、任意売却となり、唯一残された選択肢だったからです。

残った選択肢が任意売却

なぜ、金融機関は損をしても「任意売却に協力するの？」

　それでは、金融機関は損をしても任意売却に協力するのは、なぜでしょうか？

住宅ローンが払えなくなった人がいると仮定して、金融機関はどうしたいか？

分かりやすくするため「貸す側・借りる側」の立場を入替えてみましょう。

なかなか金融機関側の視点で考えるのも難しいので、まず「自分自身が誰かにお金を貸している！」と想像して下さい。

自分がお金を貸した側だと想像してみると・・・

友人に10万円を貸して、月々1万円の10回払いで返済してもらう約束をします。

しかし、5回返済したのち、その後は返済がストップしてしまう・・・

その時、あなたが貸した側の立場なら、どう思うでしょうか？

人それぞれ感じ方も違いますが、「分割返済」を再度望むか・・・

もう、約束と違うので即「一括返済」して欲しいと考えると思います。

結局は「分割 or 一括」

金融機関も考え方は全く一緒

　金融機関も考え方としては全く一緒です。

住宅ローンを含め不動産担保ローンは、貸付金額も高額なため長期での返済がほとんどとなります。

長い年月の返済の中で、時には遅れたり滞ってしまうこともあります。

しかし、金融機関も鬼ではないため、「多少のこと」があっても大目に見てくれます。

再び、正常な返済を継続してもらえれば、貸し剥がすようなことは通常ありません。

もちろん、第一希望は一括返済ですが、返済が遅れている者に対して、一括返済は到底期待できません。

それゆえに、可能であれば「返済の再開」を望んでいるのです。

「多少のこと」とは、一体何？

金融機関にも厳密な約束がある｜期限の利益の喪失

　金融機関も正常な返済再開を望んでいますが、「多少のこと」とは、何を指しているのでしょうか？

それは、「期限の利益の喪失」するまでは、返済に遅れが生じても一応待ってはくれます。

期限の利益の喪失とは、〇か月分滞納すると一括返済を求めるという決め事になります。

金融機関は滞納額が3か月～6か月分相当額になると、返済の再開を待つことは諦め本格的な回収へと舵を切ります。

そうなりますと、滞納が許されるのは実質的に2か月または5か月となります。

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ただし、住宅金融支援機構や一部のネット銀行などを除いては、「期限の利益の喪失後」は貸し手の金融機関からは手を離れ、保証会社から請求されます。

違いは住宅ローン利用時に保証会社を「利用している・利用していない」で判断しますが、この点についてはもう少し後から説明します。

期限の利益の喪失が分岐点

金融機関にとっての最終手段｜担保の処分

　友人に10万円貸したのと金融機関とで決定的に違うのは、「住宅ローンの場合は担保の不動産がある」点に尽きます。

当然、金融機関も分割での返済ができないなら、全額一括の返済が希望です。

しかし、貸付金額も高額であり簡単にはできないことも、また事実です。

住宅ローンは不動産を担保にお金を貸しています。

金融機関の最終手段は、返済がストップしたら担保の不動産をお金に換えて、貸付金を回収する方法が残されております。

このことを「担保の処分」と呼びます。

不動産をお金に換えて回収

金融機関は不動産を自由に売買できない

　返済が滞ってしまったら、金融機関は「担保の処分」により貸付金を回収します。

ところが、担保としている不動産を金融機関が勝手に売買することは認められていません。

そのため、担保の不動産をお金に換えるには、以下の２つの方法に限られてしまいます。

金融機関には上記、2つの方法しか残されていません。

ここまで見てみると、お金を借りた側が返済しないのに、貸した側が「不動産を売って返して下さい・・・」とお願いしなければなりません。

しかも、これは金融機関にも損失が発生する任意売却のことになります。

当然ですが金融機関も住宅ローンが払えなくなった方も「残された選択肢」は同じ！

これでは筋が通らない、『自分なら即競売の申立てを行う！』と考える方もいるでしょう。

その考え方も間違ってはいないのですが、ここで大きな問題が発生します。

担保の処分は即競売もOKだが・・・

競売は金融機関側にも大きな負担がある

　返済しないなら即競売も有りですが、金融機関にとって他の大きな問題が発生します。

申立てる裁判所により差はありますが、不動産競売の申立てには、少なくとも70万～80万円程は必要になります。

競売の費用は誰が負担するのか？

実は裁判所に担保不動産の競売を申立てるには、「貸した側が費用を負担」する必要があります。

もちろん競売の結果、貸した金額すべてが回収できて、更に余剰があれば、競売の申立費用も回収可能です。

しかしながら、競売で落札されても貸出金額に満たないケースがほとんどなので、競売の申立費用までの回収は現実的ではありません。

お金を貸した側から見ると、この国の制度は一体どうなっているのだと、文句の１つも言いたいでしょう。

追い金をして競売申立てへ

競売の3つの大きなデメリット

　競売を申立てた場合の金融機関側のデメリットを見てみましょう。

ただでさえ、貸したお金が戻ってこないのに、「更にお金を追加」しなければ競売の申立てができません。

金融機関側から見ると、実際に回収しようとすると大変な手間と負担にプラスして、かなりリスクもあることが分かります。

競売申立ても楽じゃない

任意売却なら金融機関にとっても好都合

　ここまで見てくれば、住宅ローンや他の不動産担保ローンが払えなくなったとき、自ら「任意売却を希望すること」が金融機関にとって、どれだけ有り難いことか良く分かると思います。

任意売却は誠実な対応の現れ

金融機関から見た任意売却のメリット

　住宅ローンの滞納者が自ら任意売却を希望すると、金融機関には以下のようなメリットがあります。

競売では申立後、軽く6か月は必要となるため、時間と費用を合わせ見ても、任意売却は貸した側にも都合の良い手段なのです。

速やかな任意売却の決断は◎

商売である以上、損失は織り込み済み

　友人はお金に困っていたため、助けてあげたい気持ちで貸してあげるのが普通でしょう。

しかし、金融機関は「お金を貸して利息を受け取る」という商売のために融資しています。

商売である以上、失敗も付き物です。

ある程度の損失は、織り込み済み

そうであるならば、住宅ローンなどの滞納者が出れば対処法も決められており、早々に見切りをつけることが求められます。

簡単に言ってしまえば、「任意売却なら早々に対処できるので進めてしまいましょう！」が分かりやすい表現です。

そして、損失が出るのも想定の範囲内のため、特に問題ありません。

それゆえ金融機関は任意売却が可能ならば、全額回収に満たなくても応じてくれる理由です。

更に言えば、滞納が続いてしまい返済の目途が立たなければ、速やかに任意売却を決断してくれると金融機関側から見れば、非常に「誠意ある対応」と見て取れます。

もちろん、相場とかけ離れた安値での売却は当然ながら認められませんが、適切な売却価格であることが前提となります。

任意売却は適正価格が大原則

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任意売却の申出先｜保証会社の有無による違い

　ここまで金融機関の立場から、なぜ任意売却が有効なのかを解説してきました。

では、実際に任意売却を希望する場合、どこに申し出れば良いのでしょうか？

前述しましたが、保証会社を「利用している・利用していない」で申出先が変わります。

保証会社の有無は確認しよう！

保証会社を利用している場合（一般的なケース）

　メガバンクや地方銀行、信用金庫の住宅ローンは基本的に保証会社の利用が必須です。

「期限の利益の喪失」すると、借り手に代わって保証会社から金融機関へと返済を肩代わりしてくれます。

これが「代位弁済」です。

代位弁済後は、元の貸し手である金融機関との関係は終了し、任意売却を希望するには保証会社へ申し出ることとなります。

保証会社も任意売却には前向きなため、断る理由はほぼありません。

従いまして、住宅ローンを滞納したら「任意売却は保証会社へ申し出る」と覚えておいて差し支えありません。

借りた金融機関とは無関係に！

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保証会社の利用がないプロパー融資の場合

　一部のネット銀行やなどは、保証会社を利用しない貸付となります。

このような貸付を「プロパー融資」と呼びます。

プロパー融資の場合、不良債権の処理方法は以下2つに分かれます：

いずれにしても、プロパー融資で任意売却を希望するならば、まずは借りている金融機関へ連絡してください。

なお、一部の金融機関はサービサーへ回収業務を委託するケースもあります。

その際は、サービサーが窓口になり「任意売却を受付ける・競売の申立てを行う」などの回収業務を担当します。

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フラット３５も保証会社の利用は無

　住宅金融支援機構のフラット35も保証会社の利用はありません。

民間金融機関とは異なり今のところ債権譲渡は行っていません。

ただし、サービサーへ回収業務の委託をしています。

サービサーへ回収を委託

任意売却には期限がある｜早期決断が重要

　ここまで読み進めれば、任意売却の有効性はご理解いただけたと思います。

ただし、消去法なり合理的にで答えが出ても、任意売却は自身が行動しなければ何も始まりません。

決断するのは自分自身

また、好きな時期に選択できる訳ではなく、決断する時期も重要となり早めの対応が必要になります。

今までは何とかなった住宅ローンの返済や税金の納付が、ある時期を境に遅れたり正常な支払い見込みが無くなれば、限界に達したと理解すること。

この時点で、任意売却を決断できれば落ち着いて、生活再建のスタートが切れます。

必要な支払いが不可能ならば決断の時期

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競売申立後の任意売却は認められにくい

　一昔前ならば、競売の申立後に任意売却を希望するのは、当たり前の時代でした。

しかし、現在では任意売却についての情報も比較的容易に集められるため、競売の申立て前に任意売却で処理することが普通になりました。

競売の申立後に任意売却を申出ても、金融機関から見れば「何を今更言っているの・・・」

売却金額次第ですが、「もう競売で処分します」と断られてしまうこともあり得ます。

そのため、競売よりも任意売却を希望するならば、競売の申立前に行動することが重要なポイントになります。

任意売却を決断しないから競売申立

金融機関が任意売却を認める本当の理由

　金融機関も任意売却には前向きであることは、既にお伝えしました。

しかし、そこには時間的な制約もあり迷いに迷った挙句、やっと任意売却に向けて重い腰を上げたでは、金融機関にとって任意売却のメリットが少ないケースもあります。

繰り返しになりますが、一昔前の任意売却とは異なり、競売の申立て前に任意売却を希望するから金融機関も前向きに対応してくれます。

その意味で、任意売却は早期の決断が何よりも重要となることが「2003年から任意売却に携わってきた筆者の伝えたいこと」となります。

早期に決断するから任意売却は有効

（補足）もう1つの選択肢：自己破産について

　ここまで、住宅ローンが払えなくなったときは「2つの選択肢（競売と任意売却）」があることを伝えてきました。

実は、もう1つ選択肢があり、多くの方が選択しています。

その方法とは「自己破産」です。

先の2つとの違いは、住宅ローンが払えない以上、借金の問題として解決してしまう方法です。

非常に合理的な方法でもあります。

その反面、それなりの費用も実は必要となります。

費用度外視ならば即自己破産もアリ！

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自己破産も自宅は失う

　自己破産により、早々に借金の返済義務も無くなりますが、自宅も失うことになります。

自宅を手放すならば、結果は同じ自己破産のほうが、残債の問題も無くなり合理的にも感じます。

しかし、自宅を自らの意志で売却することは、通常出来ません。

愛着のある我が家を手放すならば、自身の手で次の購入者に引渡せる任意売却の方が、気持ちの整理もつくのではないでしょうか。

自己破産は任意売却の後でも選択可！

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