「任意売却と競売の違いは？」
「できるだけデメリットの少ない方法で住宅を売却したい」
任意売却と競売は、住宅ローンを含め不動産を担保にしたローンの滞納問題を解決するための方法です。
それぞれ特徴はありますが、精神的負担の少ない方法を選ぶなら任意売却を強くおすすめします。なぜならば、任意売却はプライバシーが守りやすく、場合によっては売却後も家に住み続けられる可能性があるからです。
この記事では、任意売却と競売の違いをわかりやすく解説していきます。住宅ローンの滞納が続いている方は、ぜひ参考にしてください。
任意売却とは｜借入先の同意を得た上で不動産を売却すること
任意売却（任売とも呼ばれます）とは、借金の残高より低い金額で不動産を売却することです。
本来、不動産には抵当権*があるため、ローンを完済しなければ物件の売買はできません。しかし、債権者（住宅ローン契約を交わした金融機関）が同意した場合に限り、抵当権を解除し、一般市場で不動産を売買することが可能です。
*抵当権…債権者がお金を貸す際、万が一お金を回収できなかった時のために不動産を担保としておさえておくこと
自らアクションを起こして不動産を売却する方法
任意売却は、その名の通り債務者の「任意」で不動産を「売却」することをいいます。
自発的に行動することではじめて手続きを進められるものであり、何もせず任意売却がスタートすることはありません。任意売却をする時は弁護士や司法書士、また任意売却を専門とする不動産業者に相談するのが一般的です。
住宅ローンの滞納が続き、任意売却をしなければいずれマイホームは競売にかけられます。競売は強制力のある措置なので、待ったは通用せず、問答無用で家を処分されることになります。
任意売却は、競売を回避するための手段の一つです。任意売却にはリミットがあるので、住宅ローンを滞納されている方はできるだけ早く専門家に相談することが大切です。
一般の不動産市場で売却
任意売却では、通常の不動産売却と同様の流れで売却活動を進めていきます。
まずは任意売却に応じるか、債権者と交渉の上で合意が得られれば売却活動が開始。買主が決まったら専門家が契約締結の準備を進め、決済・引き渡しとなります。
任意売却は、自宅に住みながら売却活動を行うケースがほとんどです。自宅に興味を持ってくれた方が内覧に訪れる際は、第一印象がよくなるよう丁寧な対応が求められます。
任意売却できるのは期限の利益の喪失後6ヶ月程度まで
任意売却ができる期限の目安は、期限の利益を喪失してからおよそ6ヶ月後くらいです。
住宅ローンを組む時、多くの場合は「◯月◯日までに毎月◯円ずつ返済する」という契約を結びます。
例えば、毎月27日に10万円ずつ返済するという契約で住宅ローンを組んだとしましょう。この契約には「26日までは返済しなくてもいい」という意味があり、期限までは債権者から請求されることもありません。
このように、期限まで返済を待ってもらえることを「期限の利益」と言います。住宅ローンの場合、期限の利益は滞納を6ヶ月ほど続けると喪失するのが一般的です。（借入先の金融機関から「期限の利益喪失届」が届きます）
競売とは｜強制的に不動産を処分されること
不動産競売とは、債務者の不動産を強制的に売却し、売却代金を債権者が受け取る制度のことです。
債権者である金融機関の申し立てにより、裁判所が強制的に執行します。不動産の売却代金は債権の回収に充当され、余剰金があれば不動産の所有者へ支払われます。
任意売却が債務者の意志によって行われるのに対し、競売は否応なしに執行されるものです。競売がはじまると返済計画などの話し合いには応じてもらえず、退去を拒否するという選択肢はありません。
裁判所主導で行われる
債務者が所有する不動産の差押さえや売却、債務の代弁など、競売に必要なすべての手続きを行うのは裁判所です。
滞納が長く続くと、債権者は裁判所に対して競売の申し立てをします。申し立てが受理されれば、裁判所は競売開始を通知する書面を送付します。この書面が届くということは、競売がはじまっている段階にあるということです。
その後、裁判所の執行官が自宅へやってきて、物件の写真撮影や居住者への聞き取り調査を行います。調査に応じないということは許されず、仮に拒否したとしても裁判所には鍵を開ける権限があります。
執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。
引用元：民事執行法第57条3項
競売申立後、約1年ほどで退去しなければならない
競売によって不動産が落札され、代金の支払いも完了すると不動産の所有権は新たな買主に変更されます。
所有者が変われば、当然ながらそれ以上住み続けることはできません。退去までの期間は、債権者が競売を申し立ててから約1年が目安です。
もし居座ろうものならば、強制的に退去させられるでしょう。
任意売却のメリット
任意売却には、競売にはない以下3つのメリットがあります。
- 精神的負担を軽減できる
- プライバシーが守られる
- 任意売却後も住み続けられる可能性がある
ここからはそれぞれのメリットをより詳しく解説していきます。
メリット①精神的負担を軽減できる
任意売却には、競売を回避することによって精神的な負担が軽減できるというメリットがあります。
債権者が競売を申し立てると、不動産競売事件として取り扱われ、不動産の所在地などが競売情報（3点セットと呼ばれます）として掲載されます。競売情報はインターネットで誰でも閲覧できるため、自宅が競売にかけられていることを他人に知られる可能性もあるでしょう。
また、競売物件として情報が出れば、ご近所や職場、知人に知られる恐れもあります。事件番号とともに動画がアップされてしまうケースもあります。
競売が及ぼすストレスは相当なものですから、それを回避できるのは任意売却の最大のメリットと言えるでしょう。
メリット②プライバシーが守られる
任意売却では、競売の申立前に手続きを進めると周囲に滞納を知られることなく家を売却できます。
通常の不動産取引と同じように買い手を探すため、個人情報やプライバシーが守られます。任意売却に関わった者が周囲に話をしない限り、基本的には「住宅ローンが支払えず家を売却する」ことが第三者に知られることはありません*。
一方競売は、不動産競売物件情報サイトに所在地や土地面積、室内外の写真などの不動産情報が掲載されてしまいます。加えて、競売物件を取り扱う業者が近隣にチラシを配布することもあります。
そうなると、近隣住民は「ローンが払えず競売となった」ことを容易に知ることができるでしょう。
お子様がいるご家庭は、同じ街に住みづらくなるのではないかといった懸念もあるかと思います。任意売却なら、周囲に事情を知られずに住宅ローン問題を解決できるのです。
*任意売却の性質上、購入希望者は契約前に任意売却物件であることを知り得ます
メリット③任意売却後も住み続けられる可能性がある
任意売却では、諸条件をクリアすると引き続き同じ家に住み続ける可能性があります。
これは、リースバックというシステムを利用した場合の方法です。
所有している不動産を一度売却し、新たな買主から賃借して住み続けること。
リースバックができる例としては、
- 親や親族間で売買する
- 支援企業や投資家に購入してもらう
という2つのケースがあります。
1の親子間売買については、正直なところハードルはかなり高いです。というのも、金融機関の多くは、直系の家族が任意売却によって不動産を取得することを認めていないからです。
親子間の取引では融資を受けるのが難しい傾向にありますが、絶対にできないとも言い切れません。状況により親子間売買を認めてもらえるケースはありますので、強い希望がある方は専門家に相談してみるのがいいでしょう。
2については、投資家に購入してもらい家賃を支払って住み続ける方法です。不動産価値は購入した当初よりも下がることが多いので、現在支払っている額よりも安く家を借りられるのです。
この方法であれば、将来的に収入が安定した時に家を買い戻すこともできます。お子様が社会人となってから、お子様の名義でローンを組むという選択肢もあります。
形式上一度は手放すことになりますが、愛着のある家に住み続けられる可能性があるのは任意売却ならではのメリットです。
任意売却できないケースがあるって本当？
任意売却は、住宅ローンの滞納問題を解決するのに有効な方法です。
しかし、以下に該当するものがある場合は任意売却できない可能性があります。
- 債権者が任意売却を認めない
- ほかの差押えが解除できない
- 任意売却できる期間が過ぎている
任意売却は、借入先である金融機関の合意の上で行われるものです。
債権者には貸したお金を満足に回収できないリスクが伴うため、任意売却に慎重な姿勢をとる金融機関もあります。よって債権者が認めない場合は任意売却できない可能性があります。
またケースバイケースですが、多額の税金滞納があり差押えられている場合も、差押え解除の見込みがなければ任意売却はできません。
もう一つ、任意売却が進めやすいのは期限の利益喪失からおよそ6ヶ月頃までなので、それ以降は任意売却で家を手放すのは難しくなるでしょう。
住宅ローンが払えない時は競売にかけられる前に専門家へ相談しましょう
住宅ローンの返済が困難になると、家が競売にかけられ、家族が路頭に迷うかもしれない不安でいっぱいになります。
思い出のある家を手放したくないという気持ちはよくわかります。しかし、何の手立ても打たず督促を無視し続けていれば、競売がはじまるのは時間の問題です。
任意売却は、精神的負担を最小限におさえつつ、競売を回避するための手段です。事態は放っておくとどんどん深刻化しますので、早めの対処で滞納問題を解決しましょう。
当事務所では、住宅ローンの滞納でお困りの方からの無料相談を受け付けております。任意売却や不動産売買のプロが最適な方法をご提案しますので、一人で悩まずにまずはお気軽にお問合せください。
