任意売却とは？競売との比較でメリットは１つ

　もし、あなたが住宅ローンを払えなくなったら、どうしますか？

対処法の１つに「任意売却」があります。

任意売却とは、住宅ローンを含む不動産担保ローンの滞納問題を解決するための方法です。

この記事では、任意売却に精通したFP&不動産コンサルの有資格者が「任意売却とは何か？」

そして、「任意売却のメリット・デメリット」「競売との違い」も含め解説していきます。

住宅ローンの滞納が続いている方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却はローン残高より低い金額で不動産が売却できる

　任意売却（任売とも呼ばれます）とは、借金の残高より低い金額で不動産を売却することです。

本来、不動産には抵当権*があるため、ローンを完済しなければ売却はできません。

しかし、債権者（住宅ローン等の契約を交わした金融機関）が同意した場合、抵当権を解除し、一般市場で不動産を売却することが可能です。

自らアクションを起こして不動産を売却する

　任意売却は、その名の通り債務者の「任意」で不動産を「売却」することを指します。

自発的に行動することで、初めて手続きを進めらます。

何もせず、任意売却がスタートすることはありません。

任意売却をするときは、弁護士や司法書士、また任意売却を専門とする不動産業者に相談するのが一般的です。

住宅ローンの滞納が続き、任意売却をしなければ、自宅は競売にかけられます。

滞納が続けば必ず競売へ

競売は強制力のある措置なので、問答無用で自宅を処分されてしまいます。

任意売却は、競売を回避するための手段の一つです。

任意売却にはリミットがあるので、住宅ローンを滞納されている方は、できるだけ早く専門家に相談することが大切です。

任意売却で競売が回避できる

一般の不動産市場で売却

　任意売却では、通常の不動産売却と同様の流れで、売却活動を進めていきます。

まずは、「任意売却に応じるか？」債権者との交渉がスタート。

すべては債権者との交渉から

任意売却の合意が得られれば、売却活動が開始。

買主が決まったら、専門家が契約締結の準備を進め、決済・引き渡しとなります。

任意売却は、自宅に住みながら売却活動を行うケースがほとんどです。

自宅に興味を持ってくれた方が内覧に訪れる際は、第一印象がよくなるよう丁寧な対応が求められます。

一般の方もターゲットにして売却可能

任意売却できるのは期限の利益の喪失後6ヶ月程度まで

　任意売却ができる期限の目安は、期限の利益を喪失してからスタートします。

そして、その6ヶ月後くらいまでが、任意売却可能な期間となります。

住宅ローンを組む時、多くの場合は「◯月◯日までに毎月◯円ずつ返済する」という契約を結びます。

例えば、毎月27日に10万円ずつ返済するという契約で住宅ローンを組んだとしましょう。

この契約には「26日までは返済しなくてもいい」という意味があり、期限までは債権者から請求されることもありません。

このように、期限まで返済を待ってもらえることを「期限の利益」と言います。

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住宅ローンの場合、期限の利益は滞納を6ヶ月ほど続けると喪失するのが一般的です。（借入先の金融機関から「期限の利益喪失届」が届きます）

任意売却の開始も、期限の利益の喪失後となります。

任意売却可能な期間に制限がある

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競売とは｜強制的に不動産を処分されること

　不動産競売とは、債務者の不動産を強制的に売却し、売却代金を債権者が受取る制度のことです。

債権者である金融機関の申立てにより、裁判所が強制的に執行します。

不動産の売却代金は債権の回収に充当され、余剰金があれば不動産の所有者へ支払われます。

任意売却が債務者の意志によって行われるのに対し、競売は否応なしに執行されるものです。

競売がはじまると返済計画などの話し合いには応じてもらえません。

また、退去を拒否するという選択肢もありません。

競売は債権者の申立でスタート

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裁判所主導で行われる

　債務者が所有する不動産の差押さえや売却、債務の代弁など、競売に必要なすべての手続きを行うのは裁判所です。

滞納が長く続くと、債権者は裁判所に対して競売の申立てをします。

申立てが受理されれば、裁判所は競売開始を通知する書面を送付します。

この書面が届くということは、競売がスタートしたということです。

その後、裁判所の執行官が自宅へやってきて、物件の写真撮影や居住者への聞き取り調査を行います。

調査に応じないということは許されず、仮に拒否したとしても裁判所には鍵を開ける権限があります。

執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。

引用元：民事執行法第57条3項

競売申立後は裁判所のスケジュールで進行

競売申立後、約1年ほどで退去しなければならない

　競売によって不動産が落札され、代金の支払いも完了すると、不動産の所有権は新たな買主に変更されます。

所有者が変われば、当然ながらそれ以上住み続けることはできません。

退去までの期間は、債権者が競売を申立ててから約1年が目安です。

もし居座ろうものならば、強制的に退去させられるでしょう。

居座ることは、ほぼ不可能

任意売却のメリットは１つ

　任意売却は競売回避に有効な手段でありますが、メリットについて説明します。

まず、任意売却のメリットは１つです。

その他、競売との比較で多少、任意売却が勝っている点もありますが後に記載します。

任意売却のメリットは１つ、競売の精神的負担を軽減することができます。

競売になると裁判所のホームページに詳しい資料と共に写真付きで掲載されます。

競売情報はインターネットで誰でも閲覧できるため、ご近所や職場、知人に知られる恐れもあります。

更に、競売物件として「動画サイトにアップ」されてしまうケースもあります。

競売が及ぼす精神的な負担は、相当なものです。

それを回避できるのは、任意売却の最大のメリットと言えるでしょう。

簡単に書いていますが、自身の住む自宅が競売物件として誰かれ構わず、人目に触れてしまうことを考えれば、恐ろしくも感じます。

早期の任意売却であれば、この様な事態を回避できる可能性が残されています。

任意売却は競売回避に有効です

任意売却が競売との比較で有利な点

　任意売却が競売と比較して、メリットと感じる程ではありませんが、少し有利な点を以下に記載します。

1.不動産売却時の経済的負担の軽減

　こちらに関しては、競売との比較ではなく、通常の不動産売却との比較です。

不動産を売却する場合、相応の諸費用が必要になります。

その諸費用を経済的に苦しい状況から捻出するのは、依頼者にとって大変な負担です。

そもそも不可能かもしれません。

しかし、任意売却は不動産売却に必要な諸費用のほとんどを、売却代金から払うことを金融機関が認めてくれます。

諸費用を売却代金から払える

任意売却となれば、経済的負担をお客様が心配する必要はありません。

なぜ、この点が「任意売却のメリットとして記載しないのか？」

それは、競売で不動産が落札されてしまっても、所有者の負担は実質ありません。

競売でも、結果的に費用が掛からないのであれば、メリットとは言えないでしょう。

不動産の売却費用を工面せずに済む

2.プライバシーが守られる

　任意売却では、競売の申立前に手続きを進めると、周囲に滞納を知られることなく自宅を売却できます。

通常の不動産取引と同じように買い手を探すため、個人情報やプライバシーが守られます。

任意売却に関わった者が周囲に話をしない限り、基本的には「住宅ローンが支払えず自宅を売却する」ことが第三者に知られることはありません。

任意売却なら、周囲に事情を知られずに住宅ローン問題を解決できます。

ただし、任意売却の性質上、購入希望者は契約前に任意売却物件であることを知り得ます。

そのため、何もかもが極秘に進められる訳ではありません。

完全ではなく「ややプライバシーが守られる」とご理解ください。

プライバシーに配慮可能

3.任意売却後も住み続けられる可能性がある

　任意売却では、諸条件をクリアすると引き続き同じ家に住み続ける可能性があります。

成し遂げるには条件が厳しいので、期待は禁物です。

この方法は一般的に「リースバック」と呼ばれています。

リースバックができる例としては、

という2つのケースがあります。

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1.親や親族間で売買する

　親子間の売買については、正直なところハードルはかなり高いです。

その理由は、金融機関の多くは、直系の家族が任意売却で不動産を取得することを認めたがらないからです。

また、親子間の取引では、購入資金の融資を受けるのも難しい傾向にあります。

その反面、絶対にダメでもありません。

状況により、親子間売買を認めてもらえるケースはあります。

強い希望がある方は、専門家に相談しましょう。

資金計画も難点

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この方法であれば、将来的に収入が安定した時に家を買い戻すこともできます。

お子様が社会人となってから、お子様の名義でローンを組むという選択肢もあります。

形式上一度は手放すことになりますが、愛着のある家に住み続けられる可能性があるのは、任意売却ならではのメリットです。

売却価格が折り合うかがポイント

任意売却のデメリット

　任意売却のメリットに対して「デメリットは無いのか？」

そんなことは、ありません。

いくつかありますが、代表的な２点をここで挙げます。

順番に説明します。

1.引渡し時期が早くなる

　競売と比較して、単純に競売の前に任意売却で取引を終えます。

必然的に不動産を手放す時期も、競売より早くなるのは致し方ありません。

また、任意売却で買手が決まったら、１か月程度で引越す必要があります。

そのため、次の引越し先探しが、慌ただしくなる可能性もあります。

急な引越しも覚悟する

2.任意売却の失敗もある

　任意売却は必ず成功する訳ではありません。

「任意売却は失敗もあり得る」と、覚悟を持って臨む必要があります。

その反面、一度、競売の申立てをされると、何も対処せずに放っておけば、落札されるまで競売は進みます。

※　任意売却の失敗とは任意売却を希望しても様々な要因で、その後、競売で不動産が落札されてしまうことを意味します。

任意売却成功の約束はできない

任意売却できないケースは？

　任意売却は、住宅ローンの滞納問題を解決するのに有効な方法です。

しかし、以下に該当するものがある場合、任意売却できない可能性があります。

順番に説明します。

1.任意売却の決断時期が遅すぎる

　任意売却には、リミットがあると既に説明しました。

競売の手続きが進行し開札間近では、時間不足のため任意売却はできません。

任意売却が進めやすいのは、期限の利益喪失後からおよそ6ヶ月頃までなので、それ以降は任意売却で家を手放すのは難しくなるでしょう。

任意売却の決断が遅いと不可

2.債権者が任意売却を認めない

　任意売却は、借入先である金融機関の合意の上で行われるものです。

債権者には貸したお金を満足に回収できないリスクが伴うため、任意売却に慎重な姿勢をとる金融機関もあります。

したがって、債権者が認めない場合、任意売却は不可能です。

また、金融機関が同意しない原因は複数あり、以下は一例です。

　任意売却は金融機関の同意が絶対条件

3.ほかの差押えが解除できない

　ケースバイケースですが、多額の税金滞納があり差押えられている場合も、要注意です。

差押え解除の見込みがなければ、任意売却はできません。

税金や国民健康保険料の未納が続くと、自宅などの不動産が役所から差押えられます。

未納額が少なければ、任意売却時に売却代金からの支払いを認めてくれます。

しかし、金融機関の許容範囲を超えますと、自ら用意するなどしなければ任意売却を進めるうえでの障害になります。

一度、差押えられると解除は容易じゃない

任意売却後に分割で支払うなどの話し合いで解決できる場合もありますが、全く認めない役所もあります。

差押え解除の目途なくして、任意売却は難しいでしょう。

他の差押えの解除見込みは絶対！

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4.連帯保証人の同意が得られない

　お金を借りる際、連帯保証人（連帯債務者も同様）を立てた場合は注意してください。

任意売却する際は、連帯保証人の同意も必要です。

本来、任意売却を行うのに、連帯保証人の同意は必要ありません。

しかし、金融機関からは、連帯保証人の同意も得るよう求められます。

任意売却後の残債の取扱い方によっては、連帯保証人にも請求が及ぶことの確認でもありますので、慎重に対応していかねばなりません。

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5.共有者の同意が得られない

　自宅を夫婦の共有名義で購入することは、珍しくありません。

任意売却を行うには共有者の同意は必要です。

離婚している場合でも協力して取り組まなければ、任意売却はできません。

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6.担保提供者(物上保証人)の同意が得られない

　一戸建てなどで身内名義の土地を借りて、建物を所有しているケースがあります。

建物と同様に土地も担保に入っている場合、任意売却を行うには土地・建物を同時に売却するよう、金融機関から求められるます。

それ故に、担保提供者(物上保証人)の同意も必須になります。

当たり前のようですが身内からすると、土地を失うため関係が悪化してしまい同意を得られないと任意売却はできません。

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任意売却の仕組みと対象者

　「任意売却とは何か？」について書いてきましたが、その仕組みについて少々説明しましょう。

任意売却という言葉を聞くと非常に難しく感じますが、その仕組みはシンプルです。

任意売却は住宅ローンを含む不動産を担保にしたローンの残高より、低い価格で不動産を売却できます。

もちろん、足りない金額を現金で用意できる場合は任意売却に該当せず、その様なケースは単純な不動産の売却となります。

具体的には、以下に該当する方が任意売却の対象者となります。

上記の場合、金融機関と交渉して不動産を売却する方法になります。

住宅ローン等の滞納が続き、金融機関から不動産を競売に掛けられた方にとって、任意売却は有効な手段です。

滞納が続けば任意売却の決断が急がれる

任意売却を更に詳しく

　住宅ローンを含む不動産担保のローンが払えなくなると、金融機関は裁判所を通じて強制的に不動産を処分します。

これが皆さんの恐れる競売です。

それに対して、競売の前に自らの意志で不動産を売却するため任意売却と呼ばれています。

最大の特徴は借金の残額よりも不動産の売値が低くても金融機関との合意で売却できます。

通常の売買では家を売って、ローンの残高より安くなってしまうと現金の持ち出しが必要です。

しかし、任意売却はオーバーローン（債務超過）の状態でも売買が可能になります。

上の図から2000万円なら買手がいる一戸建てを例にします。

住宅ローンの残債（残り）が3000万円ある場合、売っても1000万円の現金を追加で返済しなくては金融機関は抵当権の抹消に応じません。

しかし、任意売却では1000万円足りないけれど、金融機関と交渉し抵当権を抹消してもらい、通常の売買に近い状態にして取引をします。

不動産が値下がりして売れないと、悩んでいた方でも精神的負担が大きい競売を回避することが可能なのです。

任意売却はオーバーローンで構わない

払わないと払えないは違う

　任意売却をためらう気持ちは、誰でも同じです。

それでも住宅ローンを払わないではなく、払えないのです。

似た言葉ですが、意味合いは全く違います。

頑張っても払えないのであれば、次の展開を考えなければなりません。

大切なことは、この状況を続けることが、ご家族にとっても、金融機関にとっても良い結果にはならないことです。

突き詰めると、任意売却は経営不振に陥った企業と同じで、個人版リストラ策と言えるでしょう。

任意売却は自分と家族と金融機関のため

売らないから競売で処分

　金融機関は住宅ローンの滞納は想定内です。

求めているのは、速やかに自宅を任意売却してもらうこと。

言い換えれば、任意売却しないから競売の申立てに移行するのです。

金融機関は費用の掛かる競売より、一般の不動産市場で売却すれば、格段に速く不良債権の処理が行えます。

つまり、任意売却は競売回避を望む方と、早めの回収を望む者にとって、思惑は一致しているのです。

任意売却は金融機関も望むこと

任意売却を成功させるには専門知識を有する者へ相談する

　住宅ローンの返済が困難になると、家が競売にかけられ、家族が路頭に迷うかもしれない不安でいっぱいになります。

思い出のある家を手放したくないという気持ちはよくわかります。

しかし、何の手立ても打たず督促を無視し続けていれば、競売がはじまるのは時間の問題です。

任意売却は、精神的負担を最小限におさえつつ、競売を回避するための手段です。

放っておけば事態は深刻化しますので、早めの対処で滞納問題を解決しましょう。

任意売却や不動産売買のプロが最適な方法をご提案しますので、一人で悩まずにまず相談することが重要です。

任意売却の成功は専門知識を有する者への相談から始まる

一人で悩むと本質が見えなくなる

　任意売却は不動産の所有者が不動産を売るという行為ですが、通常の不動産売買と同じように見えて異なる部分があります。

例えば、本来であれば税金などの固定資産税や国民健康保険料などは、住宅ローンよりも優先して納付する必要があります。

しかし、住宅ローンを優先したばかりに、役所による差押えが原因で任意売却を断念するケースは珍しいことではありません。

一人で悩んでいた結果が招いてしまいます。

早い段階であれば、役所の差押えも回避できた可能性があります。

どうすれば良かったのかは、まずは早急に相談することだったのです。

一人で悩んも何がベストか分からない

後悔しないため注意すること

　任意売却について、インターネットで調べるのは当たり前の時代です。

住宅ローンが払えない方に対して『売らずに済む』や『住み続けられる』、大変魅力的な言葉がでてきます。

そのため、他のホームページで「都合のいいキャッチフレーズ」を目にし、本当なの！？

実際、疑っている方も多いのではないでしょうか・・・

これには、ウソではありませんが前提条件があり、ほとんどの方は該当しません。

「本当なの？」と思うことは大抵怪しい

都合のいい言葉に注意

　何故、この様な言葉が並んでいるのでしょうか？　

任意売却が必要な方は、日々不安な夜を過ごしています。

そこへ甘い言葉が目に入れば、駆け込み寺のように相談してしまいます。

つまり、客寄せにはとても優れた言葉なのです。

任意売却の相談をして、都合の良い話に振り回されると、一番大切な時間を無駄にしてしまいます。

都合のいい言葉は客寄せと見る

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任意売却の相談先で確認すること

　任意売却の相談が必要なとき、真っ先に確認してほしいポイントがあります。

それは、「相談先で任意売却が可能なのか？」

任意売却が可能な者に相談するのが、相談先として優れています。

言い換えれば、任意売却できない者に任意売却の相談をして「安心できるのか？」

任意売却に必要な免許がある

相談先に不動産業の免許はありますか？

　任意売却業者は依頼者の不動産を全国の不動産業者のみが利用できるネットワークへ、売却物件として情報公開します。

それゆえ任意売却の依頼を受けるには、不動産業（宅地建物取引業）の免許が必要になります。

任意売却業者は情報公開することで、他の不動産業者に希望条件の合致するお客様がいれば、両社の共同仲介により売買成立となります。

この流れは任意売却を限りある時間の中で行うために大変重要なことです。

不動産業（宅地建物取引業）の免許の無い者が任意売却を行うとした場合、任意売却する不動産の情報公開もできません。

そうなると債権者の求める適正価格での売却は、ほぼ不可能なのです。

宅地建物取引業の免許の無いと任意売却が成立しない

分かりやすい例を挙げましょう。

フラット３５の住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫含む）は、任意売却を希望する場合、任意売却に関する申出書という書類の提出を求めます。

その中には『任意売却を仲介する業者名』記載欄があります。

これを見ても分かるように、任意売却を行うには不動産業の免許が必要なことは、改めて理解できると思います。

つまり、後悔しない任意売却は業者選びが最重要ポイントになります。

あなたの相談先は、本当に任意売却が行えるのか今一度、ご確認下さい。

無免許業者は言語道断

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任意売却よくある話

　インターネットでは、様々な情報が溢れいます。

任意売却も同じでお客様に対し、とても有利な条件で、まるで救いの手が差し伸べられたかのような事例を示されている事もあるでしょう。

しかし、本当に該当する方は多いのでしょうか？

特殊なケースを誇張していたり、実際は対象となる方が少ないように思われます。

以下の３点は要注意です。

任意売却は残債の額や債権者の数、税金未納による差押え等、人それぞれケースは全く異なり、そのような状況の中でお客様の財産を売却する行為です。

都合のいいキャッチフレーズに惑わされる事なく、お客様自身が任意売却を正しく理解する必要があります。

任意売却よくある話も正確に理解する

競売より高く売れる？

　任意売却では債権者と近隣相場等を勘案して売出価格を決め、全国の不動産業者にも情報公開します（業者間ではレインズ登録と言います）。

しかし、任意売却の開始が遅く、買手探しが間に合わないと競売に至ってしまうケースがあります。

ところが落札金額に関しては、任意売却時に設定した金額を上回ることが過去に何度もありました。

他の業者様とは反対になってしまいますが、競売より任意売却のほうが高く売れるというのは根拠の無い話です。

本当は競売で落札されるまで誰にも分かりません。

任意売却が競売より高く売れるとは限らない

現金の持出しは無し？

　任意売却は不動産の売買取引です。

すべての諸費用が負担なく済むわけではありません。

印鑑証明書の取得費、契約書に貼る印紙代、マンションの場合は管理費・修繕積立金の延滞金にかかる遅延損害金、駐車場・駐輪場使用料の延滞金などがあります。

上記費用について住宅金融支援機構は、売却代金の中から支払うことを認めてくれませんので、ご自身で用意する必要があります。

債権者によっても異なりますので、任意売却業者から必要な費用は事前に確認してもらいましょう。

任意売却で負担する費用もある

引越し費用がもらえる

　任意売却をしたら多額の引越し費用がもらえるような表現を多々見かけます。

依頼する場合なぜ可能なのか、しっかり確認しましょう。

引越し費用は必ず認められるものでなく、債権者の厚意により支払われます。

また、債権者との関係を悪くしていると、全くもらえない場合もあります。

そして、実際には引越し費用がもらえるのではありません。

債権者が売却代金から回収しないで残してくれるが正しい説明となります。

引越し費用に期待はしないこと

任意売却後の残債について

　任意売却後の残債について、心配は無用的な説明も見かけますが、絶対に楽観視は禁物です。

また、不動産売却後の残債の減額や放棄の交渉は、債務整理に該当します。

弁護士等の法律家しか金融機関と直接交渉することは認められていません。

不動産業者は売却する際に、金融機関と抵当権抹消に必要な金額の交渉をしています。

当事務所では、任意売却をされたお客様に対して、返済計画等の立案をサービスで提供しております。

これはお客様自身が金融機関と真摯に向き合い、残債ついて解決するための重要なアドバイスになります。

任意売却後の残債は請求される

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３つの約束

　当事務所では、競売を回避し任意売却を成功させる為、依頼の際お客様には３つの約束をお願いしております。

1.内見の際は

　『内見』あまり聞きなれない言葉ですが不動産業界では・ないけん・と言います。

これは購買意欲のあるお客様が建物内部を見に来ることです。

つまり、気に入っていただければ任意売却成功のチャンスです。

そのため『内見』に備えて建物内部やベランダの清掃と整理、一戸建であれば簡単な庭木の手入れや草むしり等、不動産をきれいに見せるようお願いします。

当たり前のように思えますが任意売却をされる方、特に競売の期日が近づいてしまうと、ヤル気を無くし家が荒れ放題のままにしてしまうケースがあります。

2.買主に対して

　任意売却成功のカギは、債権者の納得できる金額で買主が現れるかの一言に尽きます。

そして買主とは売買契約を結ぶ際に引渡しの期日を決めます。

つまり、家を明け渡す日を決めるということです。

それに伴い次の引越し先を決めなくてはなりません。

契約事なので引越し先が見付からないから延ばしてくれなどは通用しません。

逆に違約金の請求をされる可能性もあります。

何故なら、買主も住宅ローンの申し込みや現住居が賃貸の場合、退去の手続きを進めているからです。

せっかく現れた買主です期日は必ず守り任意売却を成功させましょう。

3.債権者に対して

　債権者は競売や任意売却等により債権の回収は望んでおりませんが他に方法がなく、やむを得ずこのような対応になります。

任意売却の後には残債が残ります。

しかし、取られる物もないからと、そのままにはせず債権者とは真摯に話し合いをしてください。

その際には当事務所としても様々な提案をご用意させていただきます。

今後の生活状況等を考慮した前向きな話し合いができるので本当の再スタートとなります。

残された選択肢は実質２つ

　住宅ローンが払えない以上、２つの選択肢しか残されておりません。

この２つの選択肢しか提示できず、大変心苦しいのですが、どなたにしても喜んで任意売却を選んでいる訳ではありません。

任意売却と競売しかないのならば、任意売却を選択しているのが現実です。

競売の精神的負担を考慮すれば、やはり任意売却が勝っている結果です。

任意売却は必ず成功するわけではありませんので、その確率を少しでも高めるには早めの相談を心掛けましょう。

早めの相談は任意売却の成功率を高める