任意売却後の残債はどうすれば？競売は残債を請求されないの？

　住宅ローンが払えなくなったら、任意売却で対処するのは貸手（債権者）と借手（債務者）の双方にとって合理的な手段です。

しかしながら、任意売却する当事者にとって、一番の心配ごとは、任意売却後の残債（残りの借金）です。

借金を完済できず、一部残したまま不動産を売却しますので、やはり現実的には借金として請求されます。

ただし、残債の請求については、「民間の金融機関（銀行や信金）と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）」とでは、対応に大きな違いがあります。

この記事は、サービサーの誕生前から債権回収に携わっていた筆者が『任意売却後の残債の対処法』そして、『競売になると残債は請求されないのか？』について解説します。

住宅ローンが払えず、任意売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

残債について正しく認識する

　まず初めに、任意売却後の残債について、正しく認識しなければならないのは、任意売却が原因で残債が発生する訳ではありません。

根本的な問題は、「マイホームの資産価値を上回る借入額（住宅ローン）」が原因です。

本来なら、あり得ない不動産担保ローンの過剰融資と、借手の経済状況の悪化が引き金となっています。

そして、もう一つハッキリしているのは、競売でも、残債があれば請求されます。（後の項で説明します）

そのため、残債を心配するあまり任意売却に踏み出せないのは、残債について大きな誤解が生じているからです。

もちろん、住宅ローンを払えれば、このような心配は無用かもしれません。

それでも、長期に及ぶ返済期間を考えれば、懐事情の変化は誰にでも起こりうるもので、決して特殊なケースではありません。

残債の要因は任意売却ではない！

任意売却後の残債について：民間金融機関の場合

　銀行や信用金庫など、民間の金融機関で住宅ローンを借りる場合、保証会社の利用も同時に求められます。

要するに、借手の返済が滞ると、銀行の求めに応じて保証会社が代わりに返済します。

これを代位弁済といいます。

〇　代位弁済後は、銀行との関係は終了します。

その後、保証会社が肩代わりした分を借手に請求をしますので、任意売却の交渉は保証会社との間で行います。

任意売却は代位弁済後、保証会社との交渉で行う！

そして、保証会社は任意売却が終了すると、その残債を債権譲渡によってサービサーへ売却し、手放してしまいます。

〇　債権譲渡後は、保証会社との関係は終了します。

債権者が、銀行、保証会社、サービサーと順に代わってしまいますが、心配する必要はありません。

民間金融機関は最終的にサービサーへの債権譲渡が主流

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民間金融機関の場合は債権譲渡が一般的

　本記事は、任意売却後の残債についてがテーマなので、保証会社については、別の記事を見てもらい、債権譲渡後の流れについて解説を進めます。

サービサーは保証会社から、入札などを経て一括でまとめて購入したのち、個々に請求します。

サービサーに一旦、残債が譲渡されると、今度は保証会社とも一切関係なく交渉ができます。

簡単に流れを説明すると、以下のようになます。

また、サービサーは借手が返済不能となった、いわば不良債権を一括で大量に購入しています。

サービサーの債権購入額については、諸説ありますが不良債権をまとめて買受けるとなれば、価格もそれなりと考えるのが自然です。

そのため、月々わずかな返済で長引くよりも、ある程度、まとまった金額を一度に返済すれば、大幅な減額での債権放棄に応じる可能性もあります。

サービサーは何よりも、効率よく短期回収を望んでいます。

つまり、ある程度の金額で一括返済してしまえば、任意売却後の残債が消滅し、他の借入金が無ければ無借金となります。

任意売却後の残債を解決するチャンスも！

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サービサーについて

　続いてサービサーについて解説しますが、何故このようなことが分かるのか？　まず始めに説明します。

筆者はサービサーが日本に誕生する前から、債権譲渡により買取った不良債権を専門に回収する金融会社に勤務しておりました。

主に任売却後の残債同様に、無担保債権の回収を任され、和解案の作成から各地の裁判所へ出向き、訴訟までも担当しました。

実際に回収交渉となると、多くの金額を回収できることが１番の条件となります。

しかし、それには回収にかかる時間も、とても重要になります。

債務者との最初の交渉では、満額の請求をします。

その後、経済状況を確認しながら和解案を提示するような流れとなります。

まずは、債務総額を確認してもらうために満額請求！

それでは、当事務所で任意売却を済ませた方へ届いた、サービサーからの和解案を見てみましょう。

任意売却後の残債は約1,000万円でした。

　上記の和解案は、説明のため簡略化しています。

サービサーからは、当初満額の1,000万円の減額無しで請求されていました。

当事務所のお客様は返済の意思を示しながらも、返済総額の交渉を重ねた結果、和解案を提示されました。

かなり現実的な金額も提示され、残債を解決できる可能性が高まります。

１つ目は一括、２つ目、３つ目は分割払いです。

一括プラン以外は、現実的でないように思えますが、しっかりとサービサー側の思惑もありますので、以下の「和解案の裏を読む」を参照してください。

サービサーも方針の違いや即訴訟へ進むケースなど様々ある

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債権譲渡は、いつになる？

　それでは任意売却後、残債がサービサーに譲渡される場合、その時期はいつになるのでしょうか？

あるとき突然、債権譲渡通知が届きます。

また、サービサーへの債権譲渡の時期については、どの金融機関も明確な基準は無く、ここで詳しい時期をお伝えすることはできません。

それでも、任意売却後から数年を経過して、債権譲渡することは珍しくありません。

ただし、時効との関係から概ね２年～３年のうちには、サービサーから請求されると認識しておきましょう。

この空白の時間はとても貴重で、残債をきっちりと解決したいならば、この間にしっかりと現金を蓄えることが必要です。

やがて債権譲渡通知は届きます！

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保証会社がないと代位弁済もない

　最近、ネット銀行等では保証会社を利用しない住宅ローンもあります。

実はメガバンクでも、保証会社を利用しない住宅ローンを提供しています。

この場合、住宅ローンを滞納させてしまうと、保証会社による代位弁済がありません。

では、どうなるのか？

金融機関が直接競売の申立てを行うか、担保付きのままサービサーへ債権譲渡となります。

滞納が始まってからの処理のスピードは、幾分早いと言えるでしょう。

任意売却後の残債について：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合

　住宅金融支援機構などの公的な金融機関は、債権譲渡をしておりません。

そのため、任意売却後の残債が現在のところ「サービサーに譲渡されることはありません」

しかし、実際は住宅金融支援機構から「委託されサービサーが残債の回収業務」を行います。

そして、任意売却成立後には、生活状況報告書の提出を求められ、収入や支出の状況を確認し返済金額を決めます。

当初１年間は同じ支払いが続き、再度見直しを行いながら返済を続けていくことになります。

大抵の方は引っ越し先でも賃料が必要なため、多くの返済は望めません。

月々１万円程度の返済を継続している人が、かなりの数存在しているようです。

債権譲渡は無くても回収はサービサーが担当！

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サービサーについて（住宅金融支援機構の場合）状況に合わせた返済

　上記にも書きましたが任意売却後は、住宅金融支援機構の委託するサービサーが残債を回収します。

サービサーが業務を担当するだけで、回収方針は住宅金融支援機構の意向に沿って進められます。

生活を犠牲にしてまで、無理な返済を要求することは通常ありません。

その反面、毎月の返済額が少なければ、終わりの見えない返済が続くことになります。

残債が多ければ、短期では終わらない

元金の減額交渉は困難

　住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫を含む）の残債については、債権譲渡が無いことは先述しました。

この点について、実はデメリットでもあります。

民間金融機関のように、任意売却後の残債がサービサーへ債権譲渡されないため、減額交渉の望みはありません。

一応、遅延損害金については大目に見てくれますが、元金が無くなるまで返済は続きます。

一定期間収入が落ち込み、任意売却したけれど、再度マイホームを所有したいと考えている方は、早いうちに残債の対処が必要になります。

住宅金融支援機構が回収を委託するサービサー

住宅金融支援機構が委託する、個人向け債権回収会社（サービサー）は以下の４社です。

上記のサービサー各社は、変更することもありますので、詳細は住宅金融支援機構のウェブサイト「委託先債権回収会社について（機構が行う個人向け融資）」で確認してください。

委託先サービサー公式サイトで確認できる

競売も残債があれば請求される

　不本意ながら、住宅ローンが払えずに自宅が競売で処分されても、残債があれば請求されます。

　『１０年前に競売で自宅を失ったが、最近になって残債を請求され、どうしたらいいか？』という相談を受けたこともあります。

競売でも任意売却でも残債があれば請求される！

競売で不動産が処分された方、任意売却で不動産を売却された方、どちらも残債の請求について悩んでいる方は多いと思います。

同じく残債を請求されるなら「任意売却が競売より精神的負担は少ない」と思います。

それでは、競売も任意売却も含め、残債の請求をされたときの相談は、どこにすればいいのか？

続いて解説していきます。

残債があれば、競売でも終わらない！

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任意売却後の残債についての相談先

　そもそも、任意売却の前に残債については、詳しく説明を受けていると思われます。

残債があれば、請求されるのは当然のことです。

サービサーや金融機関などから残債の請求を受け、対応に苦慮した場合、まずは任意売却を依頼した業者に連絡し、詳しく状況を伝えましょう。

任意売却の専門業者であれば、大抵は無料で相談に乗ってくれます。

それでも不安であれば、法律の専門家に相談して下さい。

任意売却を依頼した業者へ相談しよう！

競売後の残債についての相談先

　競売後の残債について、任意売却業者では対応することができません。

その理由として、もともとは不動産担保ローンでしたが、競売後は単なる無担保債権となってしまいます。

いうなれば、ただの借金の相談を、任意売却を取扱う不動産業者に相談する時点で筋違いです。

自身で対応できなければ、法律の専門家に相談することをお勧めします。

任意売却業者は単なる借金の相談は不可

残債のみの相談は不可

　どこの任意売却業者も同じですが、他社で任意売却した件も含め、競売後の残債等、相談やアドバイスはできません。

また、任意売却の前に残債について悩んでいる方が多いのですが、仮に競売になっても、残債があれば任意売却と同じように請求されることは、繰り返し触れてきました。

そして、「残債は単なる借金が残っている状態」と認識してください。

競売になれば、金融機関が勝手に処分するから、「残債も消える・・・」ということはありません。

競売でも任意売却でも「借金を完済ができるか・できないか」で残債の有無が決まります。

住宅ローンが払えない状態を続けることは、金融機関にとっても当然、見過ごすこともできません。

それゆえに、競売による強制処分以外、方法がありません。

できるならば、所有者自身が早めに任意売却を決断し、競売の申立て前に売却することが、住宅ローンの滞納問題を解決する有効な手段です。

残債の返済に迷いがあるのは当然ですが、競売より任意売却ほうが精神的負担は少なくてメリットはあると筆者は考えております。

精神的負担が少ないのは断然、任意売却！

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残債の相談先：まとめ

　競売か任意売却に関係なく残債があれば、請求されます。

その残債について、相談するときはどうすればいいか？

他社で任意売却された方の相談が多くあります。

どこの任意売却業者も同じですが、他社で任意売却された方の残債の相談、競売後の残債の相談を受け付けることはありません。

残債のみの相談先は法律の専門家へ！

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