媒介契約しないで任意売却を進める「ある思惑」とは？

　任意売却の相談をして、すぐに媒介契約書（不動産業者に売却依頼する際の契約書）にサインを求める業者が数多くいます。

それはそれで、良く分からずにサインしてしまうのも、非常に問題です。

その一方で、信頼して任意売却をお願いしても、媒介契約書を速やかに用意しない業者も存在します。

任意売却も含め、通常の不動産売買でも、この様な事態がまれに発生しています。

不動産業者は、どうして早々に媒介契約書を用意し締結（契約すること）しないのでしょうか！？

この記事は、任意売却に精通するFP&不動産コンサルの有資格者が「媒介契約しないで任意売却を進める不動産業者の思惑」について解説します。

なぜ、売却を依頼しても速やかに媒介契約を締結しないのか？

　媒介契約は、一般の方には馴染みが無いので、特に不審にも思わず、やり過ごしてしまうかもしれません。

大抵の不動産業者ならば、不動産の所有者から売却の依頼を受ければ、特殊な事情でもない限り喜ばしいことで、媒介契約書にサインをお願いします。

ここで言う、特殊な事情とは依頼者（所有者）が「何となく怪しい」「言っていることが疑わしい」など、いまいち信用できない場合、不動産業者としての勘が働くことがあります。

媒介契約の締結が依頼の証

そもそも、媒介契約書が無ければ不動産業者が売却の依頼を受けた根拠もなく、正式に売却活動すら行うことができません。

そう考えると、媒介契約をすぐには締結したくない、不動産業者の「ある思惑」を疑わざるを得ません。

その「ある思惑」とは、昨今問題となっている、不動産業者による「物件の囲い込み営業と深い関係」があります。

もちろん、任意売却で多くの方が該当する、住宅ローンの残高より低い価格で売却する際は、金融機関と売却価格についての交渉も必要になります。

その際は、売却価格が決まらず、すぐには媒介契約が結べないこともあります。

そのため、今回の記事は売却すれば、住宅ローン等が完済できる方が主な対象者となります。

囲い込み営業の可能性！
完済できる方は要注意！

任意売却でもローンが完済できると囲い込みも容易に

　任意売却が必要でも不動産の売却によって、住宅ローンが完済となる方は要注意です。

また、住宅ローンに限定されず、他の不動産担保ローンに関しても、任意売却によってローンが完済となる場合は同様となります。

不動産の売却でローン残高が完済となれば、金融機関へ売却価格についてお伺いを立てる必要はありません。

金融機関はローンの完済により満額回収できるならば、売買価格が高くても安くても無関係です。

そのため、仮に不動産の所有者が不動産業者の言い成りで、疑いもせず相場より低い価格でも売却に応じそうな方がターゲットとなってしまいます。

『自分がターゲットになっているのか？』

この点については、そもそも不動産業者を信頼しているため、依頼者自身が気付くのは困難です。

事前にターゲットと認識するのは困難

媒介契約の締結無しで不動産の売却をするのか？

　それでは、実際に売買契約まで話が進んだ場合、媒介契約書にサインすることなく不動産の売却が済んでしまうのでしょうか？

もともと所有する不動産を売却する際、媒介契約を締結する理由は、不動産業者へ『仲介により買い手探しを依頼するため』です。

そうなると、買手が見付かり不動産業者が媒介契約の締結無しで取引が終了することはありません。

もし、媒介契約書が無かった場合、報酬（仲介手数料）の金額も依頼者へ示せておりません。

結果として、取り決めた額の仲介手数料を請求できません。

仲介手数料の上限は物件価格×3％＋6万円（税別）

仮に後から請求すれば、仲介手数料が高過ぎるなど、ゴネられてしまう可能性もあります。

媒介契約書なしで取引を終了するとしたら、それはうっかり忘れている時でしょう。

もちろん不動産業者が、その様なミスは犯しません。

ただし、売却の依頼をしたけど、依頼した不動産業者が直接、不動産を買取る場合は仲介に該当しないため、媒介契約書はありません。

同じ不動産取引でも、買取りと仲介の違いには注意しましょう。

仲介の場合は要媒介契約書！

いつ、媒介契約を締結するのか？

　不動産業者は不動産取引（仲介）を成立させるには、必ず依頼者から媒介契約書にサインを求めます。

では、その時期（タイミング）はいつになるのか？

買手を見付けてから、あるいは買手に目星をつけてからとなります。

その結果、不動産売却の依頼者は、売買契約の当日、あるいは数日前に媒介契約書にサインを求められます。

本来ならば、依頼者と不動産業者が媒介契約を結んでから、買い手探しをスタートするのですが、全く順序が逆となっています。

こうすることで、専任媒介契約や専属専任媒介契約で必要な指定流通機関（レインズ）への登録もしないで済みます。

実質的には、物件の囲い込みと変わらないのですが、法的にも問題無しとしているようです。

一点、誤解が無いように付け加えると、不動産を購入される方については話が別です。

不動産の購入者は、売買契約と同時に媒介契約書にサインを求められることが一般的となっています。

この点は、取り違えないようにご注意ください。

媒介契約締結後に販売開始が基本

依頼者のメリットはほぼ無し

　指定流通機関（レインズ）への登録が無ければ、結果的に他の不動産業者との情報共有を避けることになります。

高値で売却する努力を怠り、懇意にしている顧客や自社で抱えている顧客へ、優先して売るという事態に陥ってしまいます。

しかも、毎回同様の行為をしている訳ではなく、相談者の状況を見極め、他の競合他社に察知されず、速やかに売買契約を結ぶように仕向けているのです。

依頼者のメリットを考えると、早期に売却は可能となりますが、やはり一番重要な売却価格に疑問符が付きます。

安値でも構わないから早く売却したい方は、筆者の経験上そう多くはいません。

高値で売却する必要が無ければ問題ないが・・・

物件の囲い込みによるデメリット

　不動産の所有者にとって、売却情報自体が他の不動産業者と共有されないため、高値で売却するチャンスも与えられずに取引が成立してしまいます。

もっと高値で、もっと手元に現金を残せる可能性があったかもしれません。

ところが、それすら気付かずに売却が済んでしまいます。

住宅ローンが払えずに滞納が始まっている方は、自宅が税金等の未納により役所から差押えされているケースも少なくありません。

そのため早期に売却をしなければという思いから、買手がいるなら即売却したいという心理を巧みに利用され、売買契約に至ってしまうこともあります。

より多くの現金が残せた可能性をふいに

用意されたのが一般媒介契約書の場合は？

　それでは、速やかに媒介契約書を用意されても、それが他業者へも同時に依頼できる一般媒介契約書の場合はどうでしょうか？

一般媒介契約は、指定流通機関（レインズ）への登録は必要が無いため、こちらも売却情報の共有がされない可能性があります。

もっとも、他業者へ売却の依頼をしていないのに、何の説明も無く一般媒介契約書にサインを求められたら、疑ってみる材料の一つになります。

ちなみに、一般媒介契約でも指定流通機関（レインズ）への登録は可能です。

一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務が無いだけで、大抵の不動産業者は売却するために、依頼を受ければ一般媒介契約でもレインズへ登録します。

一般媒介契約を勧められたら理由を確認！

そもそも無免許業者に相談していたら

　根本的な問題となりますが、ただの相談窓口で宅地建物取引業の免許が無いケースもあります。

無免許業者に任意売却の相談をしていれば、当然ですが売却依頼を受けることができません。

そもそも媒介契約書とは無縁であり、用意されることはありません。

相談する相手を間違えてしまうのは、本当に恐ろしいことです。

相談する場合、「宅地建物取引業の免許を有しているか？」

必ず確認しましょう。

その他として、「任意売却のお勧めサイト」や、インターネット上に現れる「任意売却の広告」も、不安をあおるような内容や過大や誇張が激しいなどの問題点も指摘されています。

宅地建物取引業の免許の無い者＝任意売却できない者

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未然に防ぐ方法はあるのか？

　任意売却でも、通常の不動産売却でも、依頼者が不誠実な業者なのか判断するのは難しいものです。

それでは、具体的にどうすればいいのでしょうか？

一番簡単な方法は、「複数の業者に相談してみること」です。

セカンドオピニオンは大切です！

ご自身の置かれている状況で相談を重ねると、現時点でどうするべきか？

おおよその方向性が見えてきます。

おかしな業者であれば、2社～3社でも相談するうちに、「あれ、何か変・・・」と気付きます。

そもそも、媒介契約書も無い段階で買手を見付けてきたとしたら？

それは、大切な財産である「不動産の売却を勝手に進めていること」

何とも恐ろしい行為と感じてしまいます。

1社に限定せず2社～3社へ相談

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滞納当初であれば考える時間はある

　任意売却を検討されているなら早めの相談は、非常に有効です。

金融機関も、滞納当初でいきなり強硬な回収へ至る訳ではありません。

金融機関から競売の申立てでもされていない限り、住宅ローンも滞納当初であれば、多少時間は残されています。

慌てず、焦らず、冷静に任意売却の相談をしてみては、いかがでしょうか？

そして、あなたに合った任意売却業者を見付けることから始めて下さい。

任意売却を依頼するなら信頼関係を重視しよう！

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