不動産の差押えとは、一体どういうことなのか？
実際に不動産を差押えられると、その不動産はどうなるのか、詳しく見ていきましょう。
不動産の差押は登記事項証明書（登記簿謄本）で分かる
不動産が差押えられると登記事項証明書（登記簿謄本）に差押と登記されます。
それでも、その不動産に住めなくなる訳ではありません。
また、差押えられた不動産が売買できなくなる訳でもありません。
差押中と書かれた看板を設置されることもありません。
不動産を差押えられても、登記事項証明書（登記簿謄本）を見ないと確認できないのです。
ただし、第三者から見て分からないだけで、不動産を差押えられた者には通知が届きます。
○ 過去に競売の申立てが３回、1回は取下げなので任意売却の可能性、２回は落札された登記事項証明書です、参考にどうぞ。
どの様なときに不動産は差押えられるのか？
基本的に何かの支払いが生じ、その支払いがなされていなければ、相手次第とはなりますが、支払いを求めて不動産を差押えられてしまいます。原因は主に下記になります。
- 住宅ローンのように不動産を担保にしたローンが返済できないとき
- 裁判所の判決や和解書により金銭の支払いが決まっているとき
- 税金等の未納による役所の滞納処分の一段階目
１ 住宅ローンのように不動産を担保にしたローンが返済できないとき
住宅ローンや他の不動産担保ローンは不動産に抵当権を設定しています、いわゆる借金の担保が不動産です。
不動産が担保となっていて返済が滞ると、お金の貸し手（債権者）は競売の申立てを行い、裁判所を通して売却されます。
これを抵当権の実行と言います。
つまり、不動産が担保となっていて、借金が返済できないと抵当権の実行により、競売開始決定通知が裁判所から届きます。
その時点で既に不動産は差押えられているのが通例です。
２ 裁判所の判決や和解書により金銭の支払いが決まっているとき
何かの支払いができずに裁判を起こされ、その判決や裁判所で和解をしたとき、公正証書（要件を備えたもの）により支払い等が決められていた場合も、相手側は債務名義を取得したことになります。
元々、不動産が担保になっていなくても、その債務名義をもとに、競売の申立てを行い、競売開始決定通知が裁判所から届きます。
こちらも前項１同様に、既に不動産は差押えられているのが通例です。
ただし、裁判等で時間を要する場合、あらかじめ仮差押えを行い、債務名義を取得するまでの時間、所有者による不動産の売却等、財産の処分を防ぎます。
３ 税金等の未納による役所の滞納処分の一段階目
何よりも優先させて納付する義務があるのですが、住宅ローンの返済は続けても、固定資産税や国民健康保険料、その他の税金関係を後回しにしている方も多いと思います。
自宅や不動産を所有しながら、納付を怠り、そのままにしていると、不動産に対し、差押決定通知書なるものが届きます。
それまでも書面で納付を促すものは、届いていたと思われます。
差押えは不動産を持っている人のみに対して、行われるわけではありませんが、不動産を持っている人のほうが差押えとなると、納付率が上がるので積極的に行っているようにも見えます。
大抵の役所は１年位未納が続けば、不動産の差押えを行います。
※ 国民健康保険料ではなく、国民健康保険税として徴収する自治体もあります。どちらも未納があれば差押えは可能です。
差押後に届く怪しいダイレクトメール
不動産が差押えられると一つだけ、いつもと変わった事が起きます。
それは、今まで見たことも無いような封書が送りつけられ、しかも『大至急ご確認下さい』や『重要』『親展』など、何か大切な書類でも入っているような感じさえします。
送り主を見て心当たりが無ければ、ほぼ任意売却業者か金融業者です。
差押の登記が営業に利用されている
最初の項で『不動産が差押えられると登記事項証明書（登記簿謄本）に差押と登記されます。』と書きましたが、登記の申請は法務局で受付けます。
そのため、法務局の不動産登記受付帳という書類を基に差押登記がされた不動産の地番を特定できます。
あとは不動産の登記事項証明書を取得、所有者を確認して任意売却の案内や金融業者がダイレクトメールを送ることが可能になります。
何が制限されるのか？
他人に売ることもできるので、ダイレクトメールさえ我慢すれば、何も支障が無いように感じますが、問題は差押えが、次の手続きの途中経過に過ぎないことです。
競売に対して、どう対処するか
１の抵当権の実行による差押、２の債務名義による差押、どちらも不動産の強制競売の手前の段階といえ、競売手続きが進行中ということになります。
そのまま売っても差押の効力は消えません。
公売も同じですが、競売になれば落札者に所有権が移ってしまいますので、差押えされたままの不動産を、購入する人は皆無なので、売れないと言われています。
どうしても売却したい場合は、任意売却となり差押解除の見通しを立てない限り難しいとなります。
任意売却の障害
３の役所の差押は公売により回収するのが基本ですが、不動産の差押後は、あまり動きはなくなります。
理由として、不動産を差押えられる人は、経済的な事情により、納付すべき税金を納められずにいます。
そのため所有する不動産には、既に抵当権が設定されていて、公売にしても抵当権が優先されてしまうことがほとんどなので、配当が見込めないと分かっているからです。
問題となるのは税金が納められなければ、その他の支払いも厳しいので、住宅ローンや不動産担保ローンが払えなくなり、任意売却を試みた場合です。
役所の差押が解除できる見通しが無ければ、任意売却を断念せざるを得ないのです。
つまり、役所から差押えられると、任意売却できずに競売となる可能性がかなり高くなります。
※ 公売とは、民間は競売で動産や不動産を換価（現金に換える）しますが、役所の場合は公売で換価します。役所が民間のオークションサイトに出品することもあります。
住宅ローンの借換えも不可に
不動産の差押えは登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されます。
どこの債権者が原因で差押えたかも分かります、役所であれば税金による差押と容易に想像できます。
そして、無事に税金を納めても登記事項証明書（登記簿謄本）には差押登記抹消と記載され、差押の履歴が残ります。
過去に経済的に厳しいときがあっても乗り越え、低金利の今、住宅ローンを借り換えたいと考えても、金融機関によっては過去の税金未納を理由に断られることがあります。
税金による差押えのツケは意外に大きい
先にも触れましたが、不動産を差押えられると、地域によっては任意売却を勧めるダイレクトメールや金融業者から融資のダイレクトメールが届くことがあります。
しかし、それ以外は目立った動きが無いので、しばらくすると慣れてしまい、不安も無くなってしまいます。
ところが、経済的に立ち直り、次のステップを考えた時、所有する不動産に差押の履歴が確認されると、相手によっては社会的信用を落としかねない事実として見られるかもしれません。
登録事項証明書（登記簿謄本）は誰でも自由に取得できるため、出来る限りマイナスとなる履歴は残さないに越したことはありません。
