いきなり本題に入りますが、任意売却業者にできることは何でしょうか？
それは競売で処分される前に、任意売却で取引できるよう金融機関と交渉しながら売却をサポートすることです。
当たり前のことですが、所有者の依頼があった場合のみとなります・・・。
任意売却業者は競売回避のサポート
競売回避のサポートになりますので、やはり任意売却の主役は不動産の所有者です。
所有者が正式に任意売却の依頼をしない限り、任意売却業者は黙って見てるだけとなります。
所有者がまず一歩を踏み出さなければ、任意売却業者は何もできません。
そのため、できる限り早めに決断し、行動することが競売回避には重要となります。
金融機関が競売の申立てをする理由
住宅ローンや他の不動産担保ローンは、土地や建物、或はその両方（以下、不動産）を担保に金融機関から、お金を借りています。
その不動産が競売の危機にあるということは、借りた金融機関へ約定通りの返済がされていないことになります。
では、どうして金融機関は、一般的には安くなるとされる競売により、貸したお金を回収するのでしょうか？
特に金融機関が銀行の場合、そこには銀行ならではの事情があります。
理由１ 不良債権となっているため
まず、不良債権とは何でしょうか？
不良債権とは、約定どおりの元本や利息の支払いが受けられなくなるなど、その経済価値が低下した貸出債権を指します。
金融機関は、貸出債権を正常先、要注意先（このうち特に注意を要する先を要管理先として区別しています）、破綻懸念先、実質破綻先、破綻先に分けて管理していますが、法律に基づき、このうち要管理先以下に相当する債権の残高を不良債権として公表しています。
不良債権とは何ですか？
あなたに対して貸したお金が、要管理先・破綻懸念先・実質破綻先・破綻先のどれかに該当し、不良債権に区分されています。
不良債権である以上、銀行は自己資本比率（総資本に対する自己資本の割合）を一定以上にすることが義務づけられ、健全な経営のために速やかな不良債権の処理が求められます。
理由2 自ら売却しないから
次に銀行はどうすれば、不良債権を処理したことになるのか？
そこがポイントになります。
早い話、不動産という担保がありますので、その担保を処分し回収が行われれば、たとえ赤字でも不良債権の処理は、一応済んだことになります。
従いまして、銀行は住宅ローンや他の不動産担保ローンが不良債権となれば、その不動産の売却代金を以って返済してもらわなければ、処理が済まないことを意味します。
銀行が競売の申立てを行うのは、所有者が任意売却しないから、銀行が先に行動を起こした結果と言って差し支えないでしょう。
不良債権の処理に競売が必須ではない
銀行にとって不良債権の処理は必要ですが、競売が必ずしも必要と言う訳ではなく、所有者が自ら不動産を売却しないから、銀行がやむをえず競売の申立てを行います。
不良債権として管理されてしまえば、担保の処分（不動産の売却）は避けられないことになり、極端な言い方をすれば、住宅ローンや他の不動産担保ローンは返済が滞れば、不動産を手放すのは絶対条件であり、それを免れるには、全額返済する以外方法はありません。
不動産の所有者が自ら決めることは？
住宅ローンや他の不動産担保ローンが払えなければ、自ら売却する『任意売却』か、強制的に処分される『競売』のどちらかしかありません。
繰り返しになりますが、任意売却業者ができることは、あくまでも競売回避のサポートで任意売却をするか・しないかを決断するのは、不動産の所有者だけとなります。
そして任意売却には、あまり残された時間も多くないことを同時にご理解いただければと思います。
