投資用不動産のローンが払えなくても自宅を守るには5000万円がポイント

 もう過去の話かもしれませんが不動産投資家にとって、大変厳しい現実が突きつけられました。

事の発端はシェアハウスを販売した業者が、物件の売却後は自らサブリースを行い、購入した不動産投資家に賃料を支払う仕組みだったのですが、その賃料の支払いを停止したことです。

覚えている方も多いと思いますが、あの『かぼちゃの馬車』事件です。

当時、住宅ローンの返済もままならなくなり、相当深刻な状況に追い込まれた方もいました。

ところが、投資用不動産の返済が負担で住宅ローンも返済が困難となった場合、むしろ住宅ローンを借りていたから自宅は手放さずに済む方法が条件次第ですがあります。

そのポイントは住宅ローン以外の借金が5,000万円以下となります。

自宅を守るには住宅ローン以外の借金が5,000万円以下

 5,000万円以下となると、アパート1棟所有していれば軽く5,000万円オーバーの方は該当しないと思いがちなので、かぼちゃの馬車事件の経緯と合わせて読み進めて下さい。

現在の借入が5,000万円オーバーでも十分可能性はあります

目次

投資用不動産の多くが購入時から債務超過(オーバーローン)

 シェアハウスの問題は、そもそも販売価格が相場と比較して異常に高く、それを銀行からの借入れで購入した投資家がサブリース賃料の支払いが停止したため、銀行に返済できずにいる人が相当数に上りました。

そのためシェアハウスを売却しても、借入残高を大幅に下回る金額でしか売れず、足りない金額を穴埋めできる余裕もなく、行き詰まってしまう投資家が多かったため表面化したものです。

要するに投資物件を売却しても借金が残るため売りたくても売れない。

そもそも購入したときから担保価値を上回る借金を背負っていたことになります。

オーバーローンでは手放すのも簡単ではない

見せかけの高利回り

 しかし、問題は販売価格が高いだけではありませんでした。

サブリース業者は販売したシェアハウスを管理・運営します。

本来ならば、そこでも利益を出す訳ですが、シェアハウスを運営するうえで満室を想定すると入居者から受取る賃料よりも、投資家へ支払うサブリースの賃料が少なくないと成り立ちません。

○ 入居者賃料 > サブリース賃料 → 投資家

× 入居者賃料 < サブリース賃料 → 投資家

 ところが、どうも入居者から支払われる賃料よりも、投資家へ支払うサブリース賃料の方が多かったケースが続出しました。

普通に考えると、あり得ない話ですが、あるカラクリが存在していたのです。

それは、先述しました異常に高いシェアハウスの販売価格にあります。

つまり、サブリース賃料を高く設定しておけば、シェアハウスの販売価格を上げても高い利回りが維持できるため、投資家は購入してしまった、或は買わされてしまった・・・

そして、異常に高く販売して儲けた利益を原資に、あり得ないサブリース賃料設定で次々に投資家へシェアハウスを販売していったようです。

これハッキリ申し上げてビジネスモデルではなく、見せかけの高利回りを作り上げていた構図です。

異常に高額なシェアハウスを投資家に売りつけ利益を確保しなければ、サブリースで大赤字が出ているため企業として成り立たないのです。

当事務所の相談者も問題のシェアハウスを購入したものの、空室続きでありながらサブリースの賃料をしばらくは受取っていました。

相場ズレした賃料をもとに利回り計算

あぶり出された融資手続きの問題

 更に大きな問題も出てきました。

各方面で色々とこの問題が取り上げられ、真実が徐々に明らかになりました。

投資家へ不動産を販売する際、融資する金融機関がきちんと審査を行っていれば、ここまでサブリース物件の不動産投資が過熱していなかったと考えられます。

本来、金融機関の融資条件に合致しない人にまで、表面上条件を整え貸付していたことが問題となりました。

投資用不動産の購入には自己資金も必要

 不動産の投資物件を銀行融資で買う場合、諸費用その他の経費も必要になります。

ある程度の自己資金も無ければ銀行は貸してくれません。

では、銀行として自己資金の有る・無いはどのようにして確認するのでしょうか?

本当に自己資金があれば、現物の通帳を見せればOKです。

通帳なので記載も過去に遡って見られますので内容がよく分かります。

非常にシンプルです。

自己資金が無ければ投資不適格

自己資金が無い人はどうするのか?

 自己資金が用意できなければ投資物件を買う人に該当しない訳ですが、投資物件を売りたい業者側はそれでは仕事になりません。

自己資金としての見せ金をどこからか用立て、通帳に入れてしまえばと考えますが、これでは通帳を見れば突然入金があり、そのお金はどうしたのか? 銀行から怪しまれます。

また、残高証明であれば、残高のみなので都合がいいと思いますが、この時点で逆に怪しいとなってしまいます。

実は通帳を見せても怪しまれない方法があります。

それは、一旦証券会社の口座に入金し、後日、証券会社の口座から株の売却資金を入金しましたとすると、いきなり通帳に入金があっても言い訳ができてしまいます。

売る側は、あの手この手で本来、投資物件を買えない人にまで販売してきたのです。

ただ、問題になったのは銀行もこのような実態を把握しながら、黙って見過ごしてきたのではないかと疑われたからでした。

今も変わらない不動産投資物件の販売実態

 なぜ、今更ながらこの問題を取上げているのか疑問をお持ちでしょう。

その理由は、かぼちゃの馬車でこれだけ問題になりましたが、現在でも不動産投資物件を購入し悩んでいる方が後を絶たないからです。

そして、不動産投資物件の購入者が悩む原因の根本部分は今でも変わりません。

それは、かぼちゃの馬車と同様に自己資金の無いまま高値で購入させられ、不動産市場での売却が困難となっているからです。

強いてあげるならば、以前よりは購入者が厳選されてきた印象はありますが・・・

安定した職業の方が狙われやすい

問題化するのは投資のリターンが無いから

 投資用不動産の購入者が悩む原因は、今も昔も変わりません。

想定していたはずの節税効果やリターンが得られないからです。

ただし、実際はそれだけではなく、この先が不安になるほどの持出しが発生してしまうからです。

投資で収益をもたらすはずだった不動産が全く逆となり、身銭を切って支出しなければ維持管理できなくなったからにほかなりません。

完全に収支が合わないまま不安にさいなまれています。

そして、さらに深刻なのは自宅を所有し家族と暮らしているため、返済が苦しくても自己破産もためらう状況にあるからです。

家族を巻き込むため自己破産も不可

自宅を守る方法がある

 特に自宅をお持ちで、今後どうなるのか不安な方も大勢いらっしゃると思います。

現実として銀行からお金を借り投資用不動産を購入したため、現金は手元になく、今後の返済をどうしようかといくら考えても答えは出ません。

ここまで読んでこられた方は、もうご自身が保有する投資用不動産について、見るのも考えるのも嫌になっているのではないでしょうか?

もしも、この様な状況に巻き込まれてしまった投資用不動産をもう手放したいと考えている方で、条件に当てはまる方は、自宅だけは何とか守り切る方法が残されています。

住宅ローン以外の借金が減れば楽になる方限定

個人民事再生(住宅ローン特別条項)

 それは、個人民事再生(住宅ローン特別条項)を裁判所に申請し再生計画が認められれば、自宅を残して再スタートできる方法です。

  1. 住宅ローンの返済中
  2. 住宅ローンが自宅の資産価値を上回る残債がある
  3. 住宅ローン以外の借金が5,000万円以下

1.住宅ローンの返済中

まず第一に自宅を残すには住宅ローンの借入があることが条件となっております。

自宅を所有し住宅ローンやリフォームローンなどの自宅担保のローンの返済中であること。

そのため、既に住宅ローンを完済してしまった、あるいは借入が無い場合は該当しませんのでご注意ください。

2.住宅ローンが自宅の資産価値を上回る残債がある

 ここまでは散々、投資用不動産のオーバーローンについて否定的な内容となっていますが、この件の住宅ローンについては、オーバーローンゆえに助かったとなります。

自宅は残すので売却はしませんが不動産業者等の査定でオーバーローンである必要があります。

住宅ローンの残債が3,000万円あるのに査定価格が2,000万円しか出ないケースといえばイメージしやすいと思います。

その逆で住宅ローンの残債が2,000万円に対して査定価格が3,000万円のようなケースは1,000万円のプラスが生じているので、ダメとは言い切れませんが、かなり難しいと認識してください。

住宅ローンに限ってはオーバーローンが良!

3.住宅ローン以外の借金が5,000万円以下

 住宅ローン以外の借金が総額5,000万円以下であること、そして住宅ローン以外の借金の返済が減額されれば、住宅ローンは返済可能なことです。

5,000万円以下の借金が消えて無くなる訳ではありませんが、債務総額を圧縮(減らす)して返済します。

ここで注目したいのが、借入れは5,000万円程度ではなく、軽く1億円を超えているので該当しないと考えてしまうかもしれません。

しかし、仮にマイナスが出ても今お持ちの投資用アパートやマンションを売却した場合、そのマイナス(残債と言います)が5,000万円以上残るでしょうか?

もしも、投資用不動産の売却後、住宅ローンを除く残債が5,000万円を下回るようでしたら、まだ、自宅を残すチャンスがあります。

マイナスが出る不動産を売却する方法

 資産価値を上回る借金(オーバーローン)がある不動産を売却するには、マイナス分は現金を用意しなければ? と考えてしまいますが、実際は任意売却という手段により多くの方が不動産を手放しています。

最近では住宅ローンが払えない方が任意売却を選択し、再スタートする例をメディア等でよく見かけますが不動産を担保にした借入れは同様に任意売却が可能です。

今回は赤字の投資用不動産を任意売却し、個人民事再生という制度を利用して自宅だけは守る方法となり、全ての方が該当する訳ではありませんが、その可能性を探る道は、まだ残されております。

そして、当事務所では、住宅ローンや他の不動産担保ローンが払えなくなった方へ無料相談で対応を検討し、どうしても売却が避けられない方のみに任意売却を提案しております。

不動産投資からの撤退は一気に処理する

 かぼちゃの馬車事件に関しては社会問題化しました。

しかし、現在でも投資用不動産の購入者からの相談は一向に減りません。

そもそも購入価格に見合った資産価値が無い不動産を所有し続けるのは、先の見えない不安が付きまといます。

投資用不動産の購入者が悩むのは、マンション1部屋あるいはアパート1棟を所有している訳ではなく、大抵は複数所有しています。

借入金額も億単位となってしまい、よくよく考えたら恐ろしい位の金額です。

思い切って全てを処理してしまえば、過去の堅実な生活に戻ることも可能です。

投資用不動産の購入によって思わぬリスクに直面し、もうこの様な状況から抜け出し、早く落ち着きたいと考えている方は是非ご相談下さい。

専門家への相談であなたに合った対処法をご提案

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この記事を書いた人

小田嶋譲のアバター 小田嶋譲 代表取締役

 有限会社 O&Trade代表 大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。最近では特に自営業者の不動産担保ローンや不動産投資の失敗による相談が数多く寄せられ、お金と不動産の専門家、FP宅建士として難易度の高い任意売却に精通し、不動産に関わるお金の悩みの解決に取組んでいます。

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