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赤字物件を売却したい！持出￥０で新築ワンルームを売るのは何年後？
新築のワンルームマンションを100％借入で購入し、年間を通してキャッシュフローが生まれている方に、お会いしたことがありません。
世の中には居るのかもしれませんので、たまたまお会いする機会が無いだけかもしれません。
むしろ新築のワンルームマンションを購入して数年だけど、入居者が居るのに年間トータルでは持出しが発生している方からの相談は多く寄せられます。
この記事は、ワンルームマンションも含めアパートなどの投資用不動産を購入し、手放すべきか悩んでいる方向けに書いてます。
FP&不動産コンサルの有資格者が「赤字物件は今が売却のタイミング」であること、そして「新築ワンルームを持出￥０で手放すのは何年後になるのか？」についても合わせて解説します。
目次
現時点で赤字なら即売却が有利なこれだけの理由
現時点で赤字の投資用不動産ならば、この先の空室や家賃の下落リスクを抱え、「不動産投資を続ける価値があるのか？」
早急に判断する必要があります。
〈即売却が有利な理由〉
- 低金利の影響
- メンテナンス費用の高騰
- 増え続ける賃貸物件
- 空家の増加
1.低金利の影響
先進国の中で日本だけが続けている異常なまでの低金利政策の影響で、不動産市場に資金流入が続き不動産価格が高騰していることは、ご存じの通りです。
近々金利が「上昇するのか！？」は、定かではありません。
しかし、現状を考えれば、もう既に金利を下げる余地は残されていないこと。
そして、国際情勢を見れば日本のみが低金利政策を継続することで生じるデメリット等を考慮すると、そろそろ限界ではないかとする意見が多数見受けられます。
従いまして、今後は「多少なりとも金利の上昇は避けがたい」と考えるのが自然です。
その結果、不動産市場にとっては価格下落の要因になると考えられます。
現在が「不動産価格のピーク」であるかは判断できませんが、以前と比較して高値であることは間違いないでしょう。
仮に、赤字の不動産を手放したいと考えているならば、悪い時期ではありません。
不動産を売却するには絶好のタイミングでは！？
2.メンテナンス費用の高騰
今現在、人件費や資材の高騰で分譲マンションの管理費や修繕積立金の上昇が色々と問題になっています。
この影響は、賃貸アパートや分譲賃貸マンションなどの賃貸物件にも、同様に関わってくる問題でもあります。
賃貸不動産を所有する上で、メンテナンスは必要不可欠であり、怠れば建物の老朽化を加速してしまいます。
結果的には、「賃料の下落」として跳ね返ってきます。
投資用不動産のオーナーとしては、非常に悩ましい問題で高騰したメンテナンス費用の支出に対して、賃料を維持できない可能性もあります。
高騰したメンテナンス費用が割に合わないことも
都心の人気エリアであれば、賃料の維持は可能かもしれません。
しかし、それ以外の地域で賃料を維持し続けるには、付加価値を上げる等の設備投資も必要になってくることが想定されます。
ただし、「費用対効果で新たな設備投資が賃料アップや賃料維持に、どれほど有効となるのか？」を考えると、オーナーにとっても、なかなか踏み切れない問題でもあります。
バリューアップも期待する賃料が望めないリスク
3.増え続ける賃貸物件
地方の田園風景の中に突如、新築のアパートが建設されている光景を目にすることがあります。
街中でもない場所に、アパートを建てる人がいるのを不思議に感じるのも無理もありません。
多くの場合、「相続対策によって建てられた」と考えて差し支えないでしょう。
人口減少や少子化が問題になっている中で、更に賃貸物件が量産されている現実があります。
喜べるのはアパートの建設会社では？
果たして、本当に相続対策として有効だったのかは、5年後、10年後にはハッキリしていることでしょう。
問題なのは、前項の「2.メンテナンス費用の高騰」にもありますが、賃料の維持し続けることは容易ではありません。
そして、「アパートの建設資金は金融機関からの借入で賄われている」ことです。
新築時は割と簡単に入居者が見つかっても、数年後に同程度の賃料で入居者が決まるのか？
自ずと答えは出ると思います。
借金付きの赤字アパートを残されては相続人も気の毒です。
まやかしのの相続対策
4.空家の増加
全国各地で空家が問題となっています。
また、空家が減る気配は全くありません。
憂慮すべきは、地方の過疎化の進んだ町や村の問題ではありません。
東京の世田谷区ですら空家の相談窓口があります。
空き家の相談窓口（世田谷区）
人口の一極集中と言われている東京都の23区内でも、空家対策に行政が取組んでいます。
言い換えれば、それだけ深刻な問題と捉えているからです。
基本的に人はどこかに住んで生活しますが、その住む家が全国各地で余っているのです。
もちろん、新築のピカピカの家や築浅の家が空家となって放置されている訳ではないので、即賃貸物件との競合とは結び付きません。
しかし、問題なく住める空家も存在しますので、賃貸住宅として活用されることが一般的になれば、競合となることは避けられません。
それだけではありません。
地方都市に目を向けても、新築マンションや新築戸建ては当たり前のように、建築され続けています。
やがて完成し誰かが新築に引っ越せば、必ず空家が生まれてしまいます。
そのような状況の中で、賃貸経営を続けていくことは並大抵の努力では難しく、本腰を入れたプロの領域でなければ務まらなくなるのではと考えてしまいます。
副業での賃貸経営は余裕なければ現実は厳しい
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破綻のリスクを考えてみよう
賃貸経営で特に不安が大きいのは、購入や建築資金の調達に金融機関を利用してる場合です。
借入に伴う返済もついてくるため、ひとたび空室が出ると次の入居者が決まるまでは、気が気ではありません。
つまり、それほどキャッシュフローに余裕が無いことの裏返しです。
そして数年先、キャッシュフローを生まなくなったら借入金の返済はどうするのでしょう・・・
もしも、キャッシュフローを生まなくなったら？
労働で得た賃金を不動産投資の返済に回すのでしょうか？
自分が働いて他人に家賃補助をしているようなものです。
しかし、一番恐ろしいのは借入金の返済が追い付かなくなった時・・・ どうしますか？
まだ間に合います、あなたが不動産投資を続けることに不安があれば、即売却をお勧めします。
円安による外国人投資家の参入や資金調達が比較的容易など理由は様々ですが、日本の投資用不動産は、ここ数年では考えられない位の高値で取引されており、想定よりも高値で売れる可能性もあります。
不良資産を清算する時期としては適しているのです。
破綻の前に撤退の道が探れるタイミング
今が撤退のタイミング
現在すでに返済ができず、滞納している方は注意してください。
やがて金融機関は不動産を競売で処分してしまいます。
競売で賃借人に迷惑をかける前にできることは？
売手市場の今、住宅ローンの滞納と同様に任意売却による解決が望ましいでしょう。
自宅も所有していて心配な方は、投資用不動産を任意売却後に個人民事再生の活用も視野に検討できます。
ただし、専門的なアドバイスが可能な不動産業者でなければ、対処が難しいケースに該当します。
相談する場合は、任意売却に精通する不動産業者をお勧めします。
任意売却ができるのは不動産業者だけ！
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新築ワンルームはキャッシュフローを生まないプラン
不動産投資でかなり特殊なのは、新築ワンルームマンションです。
きっかけは、「資産形成や節税等のうたい文句」で営業されたのではないでしょうか？
『入居者の家賃と自分自身がわずかな返済をプラスします、完済すれば丸々家賃が手に入る、いわば年金みたいなものですよ・・・』
「老後に向けた資産形成のつもり・・・」で、購入した方が多いことでしょう。
これって資産形成なの？
いきなり借金を背負って、返済する苦行みたいなものです。
もともと新築ワンルームはキャッシュフローは、ほとんど生まない設計でスタートしているのです。
1部屋、2部屋程度ならば、それでも良いのかもしれません。
しかし、それが7部屋、8部屋、やがて10部屋超ともなると年間支出の合計は見るのも嫌になってしまいます。
一度買ったら最後、次々と売りつけられてしまいます。
正直なところ、不動産投資ではありません。
キャッシュフロー無 ＝ 不動産投資ではない
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返済が進めば売却のタイミングが訪れる
三者三様に購入動機はありますが、キャッシュフローはおろか、毎月持ち出しがあるならば、やはり手放したいのが本音だと思います。
しかし、いざ売るとなれば売却価格と残債が問題となります。
持出しが多くあれば売るに売れない状況に陥っている方が、現実には多くいます。
ただし、入居者もいて、順調に返済が進んでいれば、その状態が永遠に続く訳ではありません。
返済が進んでいれば売却のチャンスは到来する！
ここ数年では、築10年～13年前後のワンルームマンションに関しては、仲介手数料を含め、持出し無しで売却できる可能性があります。
「東京のマンションだから売れるのでは？」と思いがちですが、地方都市の新築ワンルームマンションも同様です。
従いまして、新築のワンルームマンションを購入後、10年～13年前後を一つの目安にして頂きたいと思います。
手放したいならば価格査定を依頼しよう！
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今までの損失よりこれからの損失を考える
新築ワンルームマンションは購入価格からすれば、かなりのマイナスで売却することになります。
しかし、売却できれば今後の持出しも無くなります。
ただ借金を返済するために、ワンルームマンションを所有し続ける不安からは解放されます。
所有していれば毎月の持出し以外に、春に送られてくる固定資産税の納付書を見て、更に持ち出しを積み上げてると実感できると思います。
自分自身が働いて得たお金を、一体何のために使っているのかをよく考えるタイミングかもしれません。
増すばかりの損失をカット
残債が分かれば最低限の売値も決められる
新築のワンルームマンションを購入してしまい、後悔されている方は今一度、金融機関から送られてくる返済表で、ご自身の残債がどの程度あるのかを確認して頂ければと思います。
その返済表と共にご相談いただければ、持出しが無くて済みそうか否かの判断は、ある程度は可能です。
また、持出が必要でも許容できる金額であれば、その後の不安を考慮すれば売却してしまうのも心労が少なく済みます。
赤字物件を何とか手放した喜びは、皆一様に計り知れない安堵感があるようです。
たとえ残債過多で今売れなくても、近い将来の売却に向けた予定を立てたり、改めて現状を認識する良い機会になります。
現状を一から見直すきっかけにする
家賃は下がるものと考える
今の入居者が退去したら、次の入居者が決まるまで返済の負担が増します。
しかも、今までと同じ家賃で入居してくれる保証はありません。
また、退去後の部屋がクリーニングで済めば問題ありませんが、多少のリフォームが必要となれば更なる持ち出しが発生します。
退去者が出れば何かと支出は付きもの！
新築後10年超の投資用マンションを所有し悩んでいる方は、今一度、売却を検討してみてはいかがでしょうか？
もう、これ以上の持出し無しで手放せる可能性があるかもしれません。
売却できればリセットできる
不動産投資の現実は甘くなかった
不動産投資とはいっても不動産業者に勧められるまま購入を決断、資金調達も不動産業者任せ、管理も購入を斡旋した業者に任せている人は意外と多いのではないでしょうか・・・。
いざ購入してみると、建物は年々劣化していき、現状維持にも大変なコストが必要、当初描いていた思いとは裏腹に家賃収入は全てが借金の返済で消え、借入金の額を考えると恐ろしくもなります。
そのような状況を横目で見ながら、今現在も、まだまだ不動産投資が花盛りです。
不動産投資と聞くと、つい購入することを考えますが、今は正にその逆とも言えます。
低金利で買いやすい時期だからこそ、不動産投資物件を売却するには絶好のタイミングと見ることもできます。
不動産投資の不安から解放されるには、今ある不動産を手放してしまうしかありません。
皆が買いやすい時期だから手放す時期でもある
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