任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

新築1Rマンションは節税や年金代わりになるか!?

 不動産投資の第一歩として、ワンルームマンションを購入された方、毎月しっかりキャッシュフローが生まれ、その他諸経費を払っても手元に少しでも残れば、まずまずと言ったところでしょう。

しかし、不動産投資とは言えないようなプランで、新築ワンルームマンションを購入されている方も大勢いらっしゃいます。

新築ワンルームマンション購入者の最大の問題点

1 新築のプレミアがあるので購入金額が高い

2 ローンで購入しているので返済額が毎月持出し

3 想定より節税効果が薄い

 順を追って説明します

1 新築のプレミアがあるので購入金額が高い

 新築ワンルームマンションは、そもそも投資利回りから見ると割高なのに、購入者資金のほとんどを金融機関からの借入れに頼るケースが多く、購入後すぐに売却したくても2~3割程度価格を下げないと売れない

2 ローンで購入しているので返済額が毎月持出し

 家賃から管理費・修繕積立金を除くと、毎月のローン返済額に足らず、他の収入から都合する。

この部分が、年金の毎月積み立てるようなイメージと重ね合わせているのかもしれませんが、年金で借金を背負うことはありません。

そして、手元に現金が残らなければ、不動産投資と言えるのか疑問が残ります。

3 想定より節税効果が薄い

 新築ワンルームマンションや中古でも築浅物件の魅力の一つに、建物の減価償却で節税できるメリットもありますが、高額所得者でなければ、その効果を十分に発揮できません。

購入初年度は諸費用が多く節税できたが、2年目から控除できるものが減り、借金のリスクと見合わない。

属性が良いとされるサラリーマンや公務員でも、毎月手元に現金が残らなければ固定資産税の納付にも苦労する事態に陥ります。

的外れな投資計画

 そもそも、購入を勧められた時点で将来に向けての資産形成や節税、はたまた年金代わりに新築ワンルームマンションを購入する計画ですが、どれも的外れで何と呼べばいいプランなのか思い当たりません・・・。

逆に新築ワンルームマンションの投資に相応しい人はいるのか?

考えてみた結果、無理やり当てはめるとすれば、毎年安定した高額所得者で現金も手元にあり、浪費しないように新築ワンルームマンションを購入されるのなら、案外お勧めかも知れません。

それ以外の方にとっては、購入してしまうと、かなり深刻な問題しかありません。

年金代わりには到底なりえない

 頑張ってローンを返済しながら完済までたどり着いたとき、新築マンションは築後30年以上経過、いったい家賃はいくらになっているでしょうか?

誰にも想像できません。

つまり、分からない賃料に対して年金と同じように計算など不可能なのです。

現在収支が合わず毎月の持出しがある時点で、不動産投資としては不適格であり、プロであれば、すぐに処分という言葉がピタリとあてはまります。

ワンルームマンションのローンが苦しいときの対処

 ワンルームマンションのローンが生活までも圧迫している場合は、その状態がいつまで続くのか考えて下さい。

頑張って返済ができそうであれば、そのままでもいいかもしれません。

しかし、先が長く、ワンルームマンションのローン返済のために働いていると感じるならば、思い切って売却の道を選ぶしかありません。

幸運にも売却によってローンが全額返済できれば何よりです。

売却価格がローンの残債に満たないときは任意売却

任意売却ついて

 よく考えた結果、売却が最適だけどローンの残りが多く完済できないケースが新築ワンルームマンションでは多発しています。

足りない分は現金で用意できれば困りませんが、それが出来ずに悩んでいるのが現実だと思います。

新築ワンルームマンションのローンは、住宅ローンと同じで不動産を担保にした借金です。

対処方法は住宅ローンが払えない場合と同じで、任意売却という手法を用いて金融機関同意のもとに、ローンの残りより低い金額で売却することが可能になります。

自宅のローンもあり返済が苦しいとき

 一番悩ましいのは不動産投資のローンが苦しく、本来ならば払えている住宅ローンの返済までもが厳しくなっている方は、任意売却すると自宅はどうなるか不安が残ります。

この様な方は条件次第で個人民事再生という法的手段により、自宅は売却しないで済む方法もあります。

自宅の住宅ローンも投資用不動産のローンも返済が滞れば、金融機関は競売による売却によって借金を回収しますが、仮に自宅が競売に掛けられると精神的負担は想像を超えるものがあります。

自宅と投資用不動産、2つのローンを抱え、悩んでいるときは専門家へ早急にご相談下さい、条件次第でやり直せる可能性が残っています。

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