任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

サブリース(一括借上げ)契約と任意売却

アパートやマンション経営でサブリース契約を結んでいる方も多いと思います。

サブリース業者にアパートやマンションを一括借上げしてもらうので、たとえ空室でも家賃収入の心配が不要であったり、管理の手間も省け手軽に不動産の賃貸経営ができます。

その反面、サブリース契約でローンの返済を上回る収入が続いてくれれば、問題は表面化しません。

しかし、ある日突然、サブリースの賃料を減額するよう迫られたとき、真っ先に考えるのはローンの返済が出来るかどうかの心配です。

サブリース業者に為す術は無いのか?

突然ではないにしろ、サブリース契約の更新時期や定期的な賃料の見直し時期等に賃料の減額を主張されることもあります。

サブリース業者にとっては大家からの賃料の減額 = 自社の利益の増加につながりますので、それは当然の行動と考えて下さい。

サブリース契約は大家のための契約ではなく、サブリース業者にとって非常に都合の良い契約なのです。

契約内容の確認

今までサブリース契約で恩恵を受けてきた大家さんにとっては信じ難いかもしれませんが、お手元にあるサブリース契約書を手に取り、サブリース契約を解除する場合について、今一度確認して下さい。

先ほどの繰り返しですがサブリース業者にとって、非常に都合の良い契約であることが理解できると思います。

恐らく、解除については事前にきちんと説明を受けて分かっている方は、多くは無いと思います。

或は知っていてもサブリース契約に魅力を感じていて、解除する必要はないと考えていたかもしれません。

契約書を確認すれば、どちらに有利かスグ判明!

問題は大きく分けて2つ

サブリース契約は大家からの解除には厳しい条件を突きつけられます。

これはサブリース業者が借地借家法を盾に、解約時に相当な金銭を要求する場合や解約の通知から長期間を要してからの解除等、事情があって解約したい大家にとっては深刻な問題となります。

その反面サブリース業者からの解約は、簡単に可能な契約内容になっています。

もう1つの問題は、冒頭にあります、賃料の減額問題です。

サブリース業者としては当たり前かもしれませんが、近隣の家賃相場が下がれば大家に対して賃料の減額を要求してきます。

しかし、安泰と思っていたアパートやマンション経営が、賃料の減額によって狂いが生じてしまえば人生の一大事です。

それは、賃料の減額によってアパートやマンションの購入や建設時に借入れたローンの返済が追いつかなくなってしまった時です。

拒否すれば解除

賃料の減額に応じなければサブリース業者は簡単に契約を解除することもできます。

その解除の言葉に、今まで任せっきりにしてきた管理業務が自分にできるか?

その様な時間的余裕があるのか?

不安になりアパート・マンション経営の厳しさを突きつけられた瞬間となってしまいます。

それでは、サブリース業者に賃料の減額を迫られ、ローンの返済が追いつかない事が確実な場合、どうすればいいのか?

賃料の減額でローンが払えないときの対処

賃料の減額によってローンが払えない緊急事態となることが想定されるとき、大家としての対処は以下の3つに限られるでしょう。

1 他の収入から、返済に回す

サブリース業者の求めに応じ、余裕があれば他の収入や預貯金から、返済に回すことが可能です。

しかし、アパート・マンション経営が成り立っていないことは明白で、何を目的に不動産投資を始めたのか考える必要があります。

2 減額に応じない

サブリース業者の求めに応じなければ、サブリース契約を解除されてしまうでしょう。

その場合、入居中の賃貸人もサブリース業者が退去させてしまう場合やサブリース業者が転貸している賃借人に対して地位を継承する場合もあります。

どちらにしても自身で本格的に賃貸経営に取り組めば収支の改善が図れる可能性が残っています。

3 売却

仮にサブリース業者の求めに応じても、サブリースの賃料収入でアパートやマンションの購入や建設資金のローンが払えなければ、もはや不動産投資は失敗とあきらめ、売却しようと考える方もいます。

その素早い判断はアパート・マンション経営が投資であるため、適切と思われますが、実はサブリース契約が足かせとなり、売却が一筋縄では進められない現実に直面します。

それは、売却の際には現在のサブリース契約をどうするか?という問題が発生するからです。

大家の都合ではサブリースを解除するのは困難

サブリース契約は先に記載したようにサブリース業者からは容易に解除できるが、大家側からは簡単には解除できない理不尽な契約です。

そのため、売却を希望した場合、購入者がサブリース契約を引き継ぐ条件だと、余程の好条件でなければ敬遠されがちです。

不動産の投資物件で好条件となれば、いわば高利回りの物件であり、その分価格に反映されるため高値での売却は、ほぼ困難となります。

ピンチを逆手に取る

賃料収入を得るという前提が崩れると同時に、今度は損失の拡大という全く正反対の事態のため、何としても食い止めたいところです。

しかし、サブリース契約が付いたままでは売却したくても、購入希望の投資家は二の足を踏みます。

では、売却前にサブリース契約解除となると、厳しい条件(高額な解約金や長期の猶予期間を設ける等)があり、収支が合わなくなっている大家にとっては現実的には不可能な場合が多いでしょう。

しかし、サブリース業者からの減額要求に応じなければ、サブリース契約を一方的に解除してくる可能性もあります。

そのタイミングを見計らって自己管理に変更、それでも収支が合いそうでなければ売却を検討しても、サブリース付きでの売却よりは価格面でも優位になります。

サブリース業者の契約解除を逆手にとって、有利な方向へ持っていくチャンスにします。

表面化している大問題

そして、最近特に問題となっているのがサブリース問題に加え、売却してもローンが完済できないオーバーローンのアパートやマンションが増えていることです。

アパートやマンションのローンが重荷となっている状況で、担保のアパートやマンションを売却しても、すべて返済できなければ売りたくても売れない状況です。

しかし、ローンが払えないとなれば金融機関も黙って見過ごす事も出来ません。

強制的に不動産を処分する、競売の申立てへと進む場合や不良債権としてサービサーへ債権譲渡してしまう事態も想定できます。

早めの相談ならば任意売却も検討できる

アパートやマンションのローンが払えなくなり、大家(不動産の所有者)が決断すれば、売却価格が担保割れするようなケースでも売却可能な方法があります。

これを任意売却と言いますが、その際には金融機関やサブリース業者との事前交渉が必要で時間も要しますので、可能な限り早急に相談しなければ競売で処分されかねない状況となります。

上記の様ケースでも任意売却の専門業者へ相談すれば、あなたに合った最善の方法を提案してくれます。

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