任意売却歴15年の知見がつまった

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夢のマンション経営も失敗すれば任意売却予備軍

先日マンション経営について意見を求められました、もともとは農家で先代から受継いだ土地があり、そこにマンションを建てませんかとの提案を受けているらしく、きれいな完成予想図も用意してありました。

マンションの建設費は4億円、100%借入30年払い・・・ いきなり4億円の借金を背負います。それでも魅力なのは、提案してきた会社が30年の一括借上げ制度があるとのこと。30年の一括借上げなら返済計画が容易にできるので確かに安心です。

一括借上げはリスクの塊

一括借上げはマスターリースと呼ばれ、オーナーと一括借上げをする業者が契約を結びます。そして一括借上げをする業者はオーナーから借りたアパートやマンションの入居者を探して転貸します。

この一括借上げ業者とアパートやマンションの入居者が結ぶ契約をサブリースと呼びます。最近ではマスターリースも含めてサブリースと呼んでいます。

サブリースは安心材料にはならない

一見すると安心な30年の一括借上げでも、実際は10年後や5年後、或は2年後等、金額の見直しが必ずあります、つまり10年後の借上げ金額も定かではありません。

ましてや一括借上げ制度は、業者側から一方的に家賃の減額を要求することも、実は可能なのです。

それに反して家賃の減額をしない等、マスターリースの契約書に記載があっても、借地借家法により無効となるため、いかにオーナーにとっては不利な契約であるかはご理解頂けると思います。

マンションオーナーのリスク回避は困難

では、家賃が下がったら借金の返済額は減るのでしょうか? 結局のところ建設会社は30年といいながら10年後や5年後、或は2年後等の更新でリスクを回避していますが、アパートやマンションのオーナーにはその様なことは出来ません。

これは建設会社がマンションやアパートを建設することが目的で、そこで利益を生み出す仕組みになっています。きれいな完成予想図やマンション経営の夢物語は建設するまでの過程です。

オーナーの返済は30年続きます。払えなければ、どうしますか!? その時、自宅や他の資産があれば手放さずに済むのでしょうか?

アパート・マンションローンの返済原資は家賃のみ

最近では一方的に家賃の減額を迫られ、借金の返済が追いつかなくなったオーナーと訴訟にまで発展しているのが、サブリース問題です。多くのマンションやアパートのオーナーが理不尽な契約と気付かぬまま判を押し、苦しんでいます。

マンション経営は事業です。他社との比較や相見積もりで建築費が妥当かの判断もできます。また新築のマンション1棟で売る場合の価格等、少し行動するだけでも、色々なことが見えてきます。とても大きなお金が動きますので依頼する会社ひとつで人生が左右されます、くれぐれも慎重に。

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