【競売】無剰余取消とは｜競売の手続きが却下される例

2022.10.012024.10.18

　競売の手続きでは、まれに「無剰余取消」が行われます。

無剰余取消を簡単に説明すると、「後順位抵当権」債権者による競売申立てを「裁判所が却下」することです。

競売が却下されると聞いて、安心した方もいるかと思います。

ところが、無剰余取消によって債務者が得られるメリットは、ほとんどありません。

なぜなら無剰余取消は債務者のためではなく、優先順位の高い債権者のために行われるものだからです。

この記事は任意売却に精通する、FP&不動産コンサルの有資格者が住宅ローンを例に「競売の無剰余取消」について解説します。

競売手続きにおける無剰余取消とは

　無剰余とは「競売を申立てるも、配当の見込みがない状態」を指します。

それを取消すということは「回収見込みの無い債権者からの競売申立ては、裁判所によって却下される」という意味を持ちます。

裁判所が債権者からの競売申立てを取消すのは、「どのようなケースが想定できるのか？」

なぜ、「競売の申立てを却下する必要があるのか？」

ここからは住宅ローンを例にあげて、具体的な状況を見ていきましょう。

主に住宅ローンを借りた後に、別の借金を作り、２番抵当ないし３番抵当の債権者から競売の申立てを避けるため、無剰余取消を期待している方が多いように感じます。

また、中小零細企業の経営者や身内の借金で、担保提供している場合もあります。

実際のところ、無剰余取消によって競売が回避されても、問題の解決とは無縁です。

むしろ、先延ばしにしてしまう危険性が潜んでおります。

無剰余取消で借金が減ることは無い！

無剰余取消が行われるのは、どんなとき？

　多くの場合、住宅ローンの第１抵当権者は民間の金融機関（保証会社を含む）や住宅金融支援機構です。

住宅ローン以外に借入があれば、それらの債権者は後順位債権者となります。

後順位抵当権者とは

1つの不動産に対して2つ以上の抵当権が設定される場合、後に設定されるものを指す。
先に設定されるものほど、優先して弁済を受ける権利を有する。

住宅ローンの借入が残りが3,000万円、競売により2,000万円で売却可能（売却予想価格）

競売で落札されると、第1抵当権者は配当を受け取ることができます。

その一方で、後順位抵当権者（第2抵当）は、1円も回収できない。

上記のケースでは「第１抵当権者」が競売を申立てた場合、競売の手続きは問題なく進みます。

しかし、「第２抵当権者」が競売を申立てた場合では、仮に落札されても「第２抵当権者までは配当は回ってきません」。

このように「後順位抵当権者に配当が無い」ことが明らかな場合、無剰余取消により「裁判所が競売申立てを却下」します。

従いまして、同じ不動産の競売でも後順位の抵当権者が競売を申立てた場合、取消される可能性があります。

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無剰余取消の目的

　無剰余取消の目的は大きく2つあります。

〈無剰余取消の主な目的〉

無意味な競売の回避
後順位債権者の保護

1つは無意味な競売申立てを棄却することです。

先に述べた通り、住宅ローン滞納による競売は、第１抵当権者が住宅ローン契約を結んだ金融機関であるケースがほとんどです。

住宅ローン以外の借入があっても、第１抵当権者は後順位抵当権者よりも先に弁済が受けられます。

後順位抵当権者に配当が無い、すなわち無剰余の債権者による競売の申立ては、裁判所にとっても行う意味がないのです。

いやがらせで競売を申立てる債権者もいますが、裁判所はそのような理由で競売申立ては認めていません。

もう1つ、無剰余取消には優先順位の高い債権者を保護する目的もあります。

こちらについては、次の項で詳しく触れていきます。

回収見込みのない競売は裁判所が認めない

無剰余取消は優先順位の高い債権者の保護

　無剰余取消は多重債務となっても、住宅ローンだけは何とか返済を続けている方にとっては、ありがたい制度に感じるかもしれません。

しかし、これは別に借手を守るためでは無いことを認識しておくべきです。

無剰余取消は借手の保護とは無縁

少し考えてみて下さい。

あなたが住宅ローンを優先して返済していると、他に２番抵当や３番抵当の債権者が存在し、競売の申立てをされたとします。

そして、裁判所から無剰余により、競売が取消されれば、あなたは『あぁ～助かったぁ自宅が競売を免れた』と思うでしょう。

ところが、喜んでいるのは１番抵当の債権者です。

それは、多重債務でありながら今まできちんと返済しているので、このまま完済してくれることが望ましいからです。

そして、この無剰余取消の制度自体も、優先順位の高い債権者の利益を保護するための趣旨でもあります。

無剰余取消は債権者のため！

無剰余取消は債務者を守るための制度ではない

　無剰余取消によって競売申立てが却下されたと聞けば、競売を免れられた気になるものです。

しかし、無剰余取消は債務者にとって大きなメリットはありません。

繰り返しとなりますが、無剰余取消は第１抵当権者の利益を守るための制度であり、債務者を保護するためのものではないからです。

仮に競売が取り消されたとして、そもそもの借金問題が解決するわけではありません。

むしろ問題が先延ばしになるだけであり、遅延金損害も増えていく一方です。

債務者が『あぁ～助かったぁ自宅が競売を免れた』無剰余取消を喜べる理由は何もないのです。

競売は取消せても遅延損害金は増加中

無剰余取消の際は裁判所から債権者へ通知が送付される

　競売を申立てた債権者には、無剰余により競売を取消す場合、裁判所から通知が届きます。

実は、一方的に裁判所が取消す訳ではありません。

通知を受けた日から1週間以内に、優先債権者の同意を得ていることを証明できれば、無剰余取消を回避できます。

あえて競売で損失を被る１番抵当の債権者にお伺いを立て、了解してもらえれば無剰余による取消はしませんよと、裁判所は言っているのです。

その他の方法もありますが、後述する「債権者が無剰余取消を回避する方法もある」で詳しくお伝えします。

裁判所も一方的な取消しは行わない

抵当権が付いた不動産の仮差押えのケースは？

　住宅ローンのような不動産を担保にした借入ではなく、消費者金融やカードローンのような無担保の借金は債務者が返済に応じない場合、債権者は最終手段として訴訟を起こし、債権を回収しようとします。

仮に債務者が自宅等の不動産を所有していれば、債権者はその財産をもって回収しようと考えるのが自然でしょう。

裁判には長い時間がかかるため、その間に債務者が財産を勝手に処分しないよう債権者は仮差押えの手続きを進めるのが一般的な流れです。

不動産の仮差押え命令が出されると、まず不動産の登記簿に仮差押えの登記がなされます。

この時点で抵当権が設定されていれば、抵当権が仮差押えを優先することになります。

これに対して、仮差押えの登記後に抵当権が設定された場合は仮差押えが優先されます。

住宅ローンにおいては、住宅ローン契約を結んだ金融機関が第１抵当権者であるケースがほとんどです。

第１抵当権者は、後順位抵当権者よりも優先して弁済を受けられるので、担保権を行使する時期などを自由に決められます。

要するに、無担保の借金でも裁判所の判決があれば、競売も可能です。

しかしながら、この場合も優先順位の高いの債権者がいれば保護されるため、無剰余取消の可能性があります。

第１抵当権者が優先される！

債権者が無剰余取消を回避する方法もある

　受け取れる配当がないからといって、絶対に競売ができないかというと、実はそうではありません。

裁判所から無剰余取消についての通知を受け取った後、1週間以内に債権者が対抗措置を取れば無剰余取消を回避できます。（内容に応じて競売取消までの期間を延ばす場合もある）

無剰余取消を回避する方法は、次の3つです。

申出に相当する保証を提供する
剰余を生じる見込みがあることを証明する
優先債権者の同意を得ていることを証明する

ここからはそれぞれの状況を詳しく解説します。

無剰余取消への対抗手段も用意されている

方法①申出に相当する保証を提供する

　民事執行法63条2項1号には次の定めがあります。

差押債権者が不動産の買受人になることができる場合　申出額に達する買受けの申出がないときは、自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出及び申出額に相当する保証の提供
引用元：民事執行法63条2項1号

債務者の債権を差押えた債権者はまず、手続きにかかる費用＋優先債権の見込額の合計額以上の金額（申出額）を定めます。

もしその申出額に達する買受けの申出がなければ、差押債権者が自ら申出額で買い受けることを申し出なければなりません。

また、申出額に相当する保証も提供する必要があります。

この時、他の買受希望者は差押債権者が定めた申出額以上の額で申出をしなければ最高価買受申出人になることができないのです。

債権者が何らかの理由で、競売申立て中の不動産を手に入れければ、この方法を用いる可能性があります。

方法②剰余を生じる見込みがあることを証明する

　裁判所から無剰余取消についての通知を受け取った後、高順位の抵当権が返済されて消滅しているため、配当の見込みがあることを証明する場合などが該当します。

住宅ローンのケースに当てはめると、あまり現実的ではありません。

それでも、このようなケースに該当すれば、裁判所に届出を提出し、それが認められれば無剰余取消を回避することができるのです。

方法③優先債権者の同意を得ていることを証明する

　無剰余取消を回避するもっとも現実的な方法が、優先債権者の同意を得ることです。

そもそも、無剰余取消は無意味な競売申立てを却下し、優先債権者の利益を守るために行われるものです。

そのため、第１抵当権者が後順位抵当権者による競売申立てに同意しているのであれば、競売を取り消す必要はありません。

このケースもただ同意を得るのではなく、優先債権者の同意書を裁判所に提出する必要があります。

無剰余取消になると予納金は返還される？

　無剰余取消が行われると、債権者が支払った予納金は手続きにかかった費用を差し引いて残金のみが返還されます。

無剰余取消までには数十万円ほどのお金がかかるので、全額返金されると思っている方には痛い出費かと思います。

債務者への心理的圧迫のために、競売を申立てようと考える債権者も少なからず存在します。

しかし、予納金が全額返還されるわけではないので、債権者としてはむやみやたらと競売を申立てるには費用の面でリスクになります。

なお、競売申立て前に無剰余になるかを予測するのは、非常に難しいところでもあります。

債権者側のリスクになる！

無剰余取消のあとはどうなる？

　住宅ローンだけは返済を継続していたため、何とかなっていても２番抵当や３番抵当の後順位の債権者へ返済が滞れば、競売を申立てられてしまうこともあります。

幸いにして、裁判所が無剰余により競売を取消しても、素直に心から喜べるでしょうか！？

競売は無剰余取消により回避できても、借金が減った訳ではありません。

むしろ、滞納が続けば遅延損害金も日々増えていきます。

時間と共に借金は増加！

一方で住宅ローンは順調に減っていきます。

やがて、自宅の資産価値が住宅ローンの残債を大幅に上回るとき、もう無剰余ではありません。

そうなると、増え続けた遅延損害金も含め、清算しなければならない時期がやってくるかもしれません。

無剰余取消となった、その瞬間は喜ばしいのは事実です。

無剰余取消となった時点で異常事態

しかし、その先を見れば決して明るくは無いのは明白です。

住宅ローンのように１つを優先して返済しても、他の債務が減らなければ、あまり意味がないことを認識して下さい。

特に税金の未納による役所の差押えについては要注意です。

差押後は目立った動きが無くなりますが、無剰余取消と同様に住宅ローンの残高が減ってきた場合、滞納が続いた期間だけ延滞金も増加されています。

従いまして、税金についても問題を先送りしたこととなります。

筆者としては、住宅ローンのみならず、他の債務も含めて総合的な対処が避けられない状態と理解して頂きたいのです。

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この記事を書いた人

小田嶋譲代表取締役

　有限会社 O&Trade代表　大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。
競売間近の自営業者の不動産担保ローンや不動産投資の失敗による相談、そして、住宅ローンの滞納や住宅ローンによる老後破綻など、『お金と不動産の専門家』として難易度の高い任意売却に精通し、「不動産に関わるお金の悩みの解決」に取組んでいます。
「ADR」と呼ばれる法務大臣認証の裁判外紛争解決機関（一社）日本不動産仲裁機構の調停人としても登録しています。

詳しいプロフィールは、下(左)のリンクボタンからどうぞ。