不動産投資で成功する者・失敗する者の違いは？

　サラリーマンでも大家さんになれるので、不動産投資をはじめたものの、今は後悔し将来を不安視しされていませんか？

まず、サラリーマンでも大家になれるは少々違うような気がします。

むしろ、安定収入のあるサラリーマンだから大家になれたのです。

投資物件の購入資金は金融機関から借りていると思いますが、その際、事業計画も審査のポイントになります。

しかし、何よりも重視されるのは借りる人の属性です。

それなのに属性が良くても不動産投資に成功する者と失敗する者、必ず両者が存在します。

なぜでしょうか？

この記事では不動産投資で「成功する者・失敗する者」この両者の違いについてＦＰ&不動産コンサルの有資格者が解説します。

不動産投資の成功者は自分で買っている！

　不動産投資で儲かっている方、その一方で儲からず不安ばかりとなり、心が折れそうな方や毎月持出しで赤字の方がいます。

「不動産投資に成功する者・失敗する者」この両者の違いは、一体どこにあるのでしょうか？

突き詰めると、以下のような大きな違いがあります。

「自分で買っている」と「買わせてもらっている」この2つ前者と後者の違いについて順に説明します。

自分で買っているとは？

　不動産投資で成功している者は、今では多くの情報発信もしており、ブログ等を拝見すると分かるように、常に物件探しを心がけています。

いつもの不動産業者から得られる情報だけに頼る、受け身の状態ではありません。

更に資金調達に関しても、自身で金融機関を探し、より有利な条件で借りられるところにあたりを付けています。

投資家自身、成功に向け積極的に買うための行動をしているのです。

物件の情報収集と資金調達も可能になれば自分で買っていると言えるでしょう。

また、自身が行動することにより、投資物件の見る目を養うことができるようになります。

大変立派に見えますが自身の事業に対して、情報収集と資金調達を行うのは当たり前のことなのです。

彼らに言わせれば、何故それぐらいのことも自分でしないのか不思議に感じるでしょう。

常に買うための行動を続けている

買わせてもらっているとは？

　最初に購入した際、お世話になった不動産業者は、あなたの状況がすべて丸見えです。

次に買わすなら『この物件で、この金融機関を利用すれば、まだ買える』と営業担当者は考えているのです。

投資物件を扱う不動産業者の多くは、一般の投資家に買わせることばかりで、金融機関はいくらまでなら、この人に貸せるか？

資金調達も合わせて、物件を紹介するのです。

ただし、その様な物件が利益を生まないわけではなく、購入当初はキャッシュフローを得られます。

しかし、メンテナンスに予想以上に費用が掛かったり、時間の経過とともに計画通りにはいかない物件がほとんどです。

これが不動産業者に、おんぶに抱っこで買わせてもらっていることになります。

これでは、投資対象として相応しい不動産を購入する前に、金融機関の融資枠は上限に達してしまいます。

結果は言うまでもありませんが、あえて言わせていただければ『不動産投資失敗』です。

金融機関の融資枠上限まで買わされる

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不動産投資は２つ目の物件を自分で買うか？が分かれ目

　１つ目の投資用不動産を購入した時点で、次へのステップも考えることになりますが、２つめの物件をどのようにして買うかが重要になります。

この点が、儲かっているサラリーマン大家との違いがハッキリしています。

具体的には、次に購入する投資物件の良し悪しにより大きく差が出ます。

どのサラリーマン大家さんも最初の購入時は不動産業者に紹介された金融機関を利用することが多いと思います。

何をどうやって良いか分からないから当然です。

そして、サラリーマン大家で成功するには、不動産を１戸あるいは１棟所有しているだけでは不労所得で豊かさを感じるまでには至りません。

もう、お分かりかと思いますが、この2つ目の投資用不動産の購入時に自分で積極的に物件を探し『これだ！』と感じた物件が購入できるか！？

もしくは、1件目と同様に紹介されて『なんだか良さそう』なので購入しようでは、不動産投資の成功は遠ざかってしまいます。

2件目の投資用不動産を自分で買えれば成功に近づく！

優良物件は水面下で取引

　投資対象として優良な不動産は数多く存在します。

しかし、その情報の多くは水面下で話がまとまり、一般の投資家の目に触れることはありません。

投資家なら喉から手が出るほど欲しい優良物件の情報は、まず不動産業者が入手します。

そこから買取専門の不動産業者へ流れ、そこで売買が成立してしまいます。

優良な投資物件は不動産業者が先に買い、そして一般の投資家が購入できそうな利回りで再販売されることになります。

要するに利益を乗せて転売となります。

買わせてもらっている投資家は、この様な不動産であると分からずに購入してしまうのです。

成功している不動産投資家は不動産業者がいったん購入した、短期の転売物件に手を出すようなことはしません。

投資物件としてのうまみが無いことを理解しているからです。

不動産業者の転売物件は不動産投資のメリットが少ない

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不動産業者も買うための努力をしている

　当事務所の元にも『収益不動産を買い取りますので物件を紹介して下さい』とする、不動産業者からの営業電話や営業FAXが週に何度もきます。

以前は建売用地やマンション用地、又は中古マンションの転売業者からの営業が多かったのですが、低金利の影響か収益不動産を転売する不動産業者からの営業が非常に増えております。

それだけ収益不動産が投資物件として市場に流通していることになるのでしょう。

同時に不動産業者が専門の人員を使って、より魅力的な物件を仕入れるために日々努力しています。

それを上回る情報収集はサラリーマン大家に難しく、優良物件の情報は不動産業者間でやり取りされてしまいます。

投資用不動産の情報は不動産業者の二の次と理解する

収益不動産を転売するビジネス

　収益不動産の売主（所有者）が最近取得したばかりで不動産業者の場合、転売のために仕入れた不動産となります。

そのような不動産を購入しても、投資物件としてのパフォーマンスは決して良いものではありません。

つまり、不動産投資家に転売するビジネスとして成り立っているので、購入した不動産投資家が儲かるビジネスではないからです。

購入してしまったら出口は見えない

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サラリーマン大家が購入する物件は？

　サラリーマン大家が狙うならば、不動産業者が買いたいけれど転売するまでの利益が見込めない物件です。

ただし、サラリーマン大家でなくても不動産投資家ならば皆狙っているため、購入するのも簡単ではありません。

常日頃から投資用不動産を見る目を養っておき、紹介されたらすぐに申込みができる準備がなければ手にすることはできません。

簡単に不動産投資が実現できるようでな触れ込みは多いのですが、片手間で優良物件を購入できるほど不動産投資は甘くないのです。

不動産業者が購入するには少し価格が高い物件が良い

金融機関が重視する属性とは

　順番が少し前後しましたが、ここで冒頭にもありましたサラリーマン大家にとって重要な属性について説明します。

属性とは、その人の勤め先がすべてと言って差し支えないでしょう。

公務員や上場企業のサラリーマンが属性の良いとされる代表格です。

給料がもらえなくなる可能性が少ない＝金融機関から見て貸し倒れのリスクが少ないと判断されるからです。

収入の多い、少ないはありますが、安定した収入があると金融機関は、お金を貸しやすいのです。

つまり、サラリーマンでも大家ができるのではなく、サラリーマンだから（お金を借りて）大家ができるが正しいのではないでしょうか。

付け加えれば、属性が良ければ不動産投資がしやすい環境なのです。

金融機関は属性が良いから融資したい（しかも高額で）

不動産投資をさせるのにうってつけの職業

　別にサラリーマンでなくても現金があれば、誰でも不動産投資はできます。

しかし、購入するだけの現金がない人が、不動産投資を行うには、やはりお金を借りなくてはなりません。

それにうってつけの人たちが、安定した収入のあるサラリーマンなのです。

ここまで読み進めてくれた方は、不動産業者に買わされた投資用不動産のリスクについては理解できたかと思います。

これからは、買わされる不動産投資家ではなく、自分で買う不動産投資家を目指しましょう！

自分で買うからこそ本当の不動産投資家

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買ってしまったら撤退する勇気も

　現在、キャッシュフローも生まない投資物件をお持ちで、収益の改善が見込めない場合、不動産投資から撤退する勇気も必要です。

また、今後の展望として不動産の投資環境が決して明るい未来ではないことが、空家の増加や人口減少の問題を見れば容易に想像できると思います。

毎月赤字を補填しているので、売りたくても売却価格がローンの残高よりも低く（オーバーローン）、差額の現金が用意できずに悩んでいるといった方は状況としては、かなり深刻です。

赤字が続いている以上、所有する不動産のメンテナス費用を捻出するのも困難となります。

新たな入居者も決まらず、悪循環に陥いるのも時間の問題です。

オーバーローンの不動産を手放すには、非常に勇気のいる決断となりますが任意売却という方法で売却すことも可能です。

もう、不動産投資が限界でローンが払えない等、不動産投資の返済でお困りの方は、早急に専門家へ相談することをお勧めします。

任意売却は専門の知識と経験を有する者へ依頼する

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