新築ワンルーム投資は儲からない？即撤退の決断が重要

2021.12.192026.01.23

　シェアハウスで騒がれた不動産投資も一時期よりは下火になった印象ですが、ワンルームマンションの販売は新築・中古を含め活況です。

皆さんが、新築ワンルームマンション投資を行う目的は何でしょうか？

「将来の不安に備える」、「老後の収入源として」、「より豊かな生活のため」などといった感じでしょうか！？

あくまでも投資ですから、すぐに利益を生み出すことは求めてなくとも、将来的には不動産投資の恩恵を享受したいのは当然と言えるでしょう。

仕事のことや健康面も含め、先々のお金について真剣に考え「新築ワンルームマンションの投資」を決断したことと思います。

そして、一番知りたいことは「新築ワンルームマンションの投資って、どうなのか？」についてです。

この記事は「新築ワンルーム投資は儲からない？」という疑問に、現役のFP&不動産コンサルの有資格者がお答えします。

新築ワンルームマンションを購入して、悩んでいる方の参考になれば幸いです。

新築ワンルーム投資は儲からない！

　いきなり「新築ワンルーム投資は儲からない！」と言い切ってしまうと、誤解が生じるかもしれません。

そのため「新築ワンルーム投資は儲からない！と言えるのは、なかなか実感できないから」と付け加えておきます。

儲かると実感できない理由を以下に記載します。

〈新築ワンルームマンションの投資が儲かると実感できない理由〉

実感できるまで相当な時間を要す
時間を要した先が見こせない
購入時の価格が見合わない

それぞれ順番に説明していきます。

新築ワンルームマンションの投資が、儲かると実感できるまでの道のりは長い！

1.実感できるまで相当な時間を要す

　新築ワンルームマンションの投資が儲かると実感できるまで、相当な時間を要すとは？

新築ワンルームマンションの所有者は、多くの方がローンを利用して購入しております。

そのため、購入時からキャッシュフローを、ほぼ生まないからです。

〈キャッシュフローの月額シュミレーション〉

家賃ー（ローン返済額＋修繕積立金＋管理費）

＝限りなく￥0に近い

ローンが完済されれば家賃収入が手元に残るため、投資のリターンを実感できます。

まぁ、多分ですが・・・

しかしながら、ローンが完済されるのは購入時から何年後でしょうか？

多くは「35年後」、そして「45年後」の方までも存在します。

ローン完済まで（ほぼ）キャッシュフローが無い

2.時間を要した先が見こせない

　上の「1.実感できるまで相当な時間を要す」にも関連しますが、ローンが完済すれば家賃収入が手元に残るシュミレーションです。

ただし、ローン完済後の家賃を想定するのが難しいからです。

購入時から30年～45年後の家賃を想定できる？

家賃収入を得ることが目的なら、その家賃がどの程度得られるかが全くの未知数だからです。

ローン完済後は売却したら？

築年数が経過したワンルームマンションが「いくらで売却可能となるか？」

こちらについても、やはり全くの未知数となってしまいます。

そのため、売却してキャピタルゲインが得られるかについても・・・

何のための不動産投資だったのか、目的すら分からなくなってしまいます。

返済期間が長すぎるため行く末が分からない

3.購入時の価格が見合わない

　近年の不動産価格の上昇は、様々な要因が重なった結果と言えるでしょう。

その反面、一旦上昇した不動産価格が下がらないとする根拠も見当たりません。

新築ワンルームマンションの価格も不動産価格上昇が引き金になり、当然ながら上昇しました。

ただし、注意が必要なのは不動産価格が上昇しても、同じような割合で家賃も上昇していなければ、少々問題となります。

家賃については、どうなのか？

不動産価格の上昇に伴い、同程度に家賃が上昇しているとは、どうしても実感できません。

その結果、生じるのは投資の目安となる「利回りの低下」が発生してしまいます。

新築ワンルームマンションは超低利回り

毎月の持出しは￥0って本当？

　購入者の多くは家賃収入でローンの返済が賄え、毎月の持出しは、ほぼありません。

しかし、固定資産税まで含めると「持出し￥0で済んでいる方は少ない！」が現実です。

また、新築といえども早期に入居者が退去してしまい、次の入居者が決まらないケースもあります。

その点サブリース契約で助かっている方もいますが、入居者が決まらない＝家賃設定が高い可能性も否めません。

そうなると、いずれサブリースの家賃が見直されることも容易に想像できます。

〈これ危険です！〉

入居者が決まらない＝家賃設定が高い可能性

最近に至っては、年金も約束通りに受給できるのか怪しいので、多少の持出しはあっても年金と同程度と考えれば悪くは無いのかもしれません。

そうは言っても、何千万も借金を背をっている訳で、やはり年金とはしっかりと区別し、リスクも考えなければなりません。

持出し￥0だから多額の借金もOKなの？

新築ワンルーム1戸～2戸の所有者でも空室が続くと不安も増大

　当事務所へは、新築ワンルームマンションを1戸～2戸所有されている方の相談は極わずかです。

むしろ、4戸以上所有されている方が目立ちます。

新築ワンルームマンションの購入者は、元々収入も安定し、それなりの所得があります。

1戸～2戸所有されて多少の持出しがあっても、さほど気になっていないものと思われます。

それでも、東京23区内の新築ワンルームマンションは3,000万円をこえるものもあります。

大阪であれば、2,000万円前後にはなります。

その一方で地方では、2,000万円を超える程度で新築一戸建、家族で住める4LDKの間取りが購入できてしまいす。

不動産に限らず、投資の怖いところは、現物が手元にあることが少ないため実感が持てないことです。

管理明細や口座からの引落だけで、所有しているワンルームマンションを普段目にすることもありません。

生活の変化が無いため、借金を背負っている意識が希薄になってしまいます。

ただし、不安が少ないのは持出しが無い、もしくは少ない場合です。

入居者が退去してしまい、空室が続いても借金の返済は待ってくれません。

例え１部屋から２部屋の所有者でも、借金の大きさを痛感いたします。

安心安定は想定通りに入居が続けばと心得る

新築ワンルーム4戸を超えると後悔の始まり

　新築ワンルームマンションを販売する営業マンは、1戸～2戸購入するだけでは終わりにしてくれません。

これ以上、金融機関が貸してくれない状態まで借金をさせ、3戸、4戸、5戸、6戸と買い増しをさせていきます。

知らない方にとっては、信じられないような話ですが、これが現実です。

そして当の営業マンは、とても親切丁寧で確定申告のお手伝いまでしてくれます。

面倒な確定申告も、税理士に依頼せずともタダで済ますことができてしまいます。

購入を続けてくれる限りは、至れり尽くせり状態です。

何も利益は出てないのに、ちょっとだけ裕福になった気分にもなるそうです。

しかし、確定申告の時期を過ぎると、今度は固定資産税の時期がやってきます。

3戸、4戸と買い増してしまったため、固定資産税の納付書が届き、その合計金額が持ち出しになっていると、少しづつ不安が高まり、後悔の始まりとなっていきます。

当事務所では、この様な状況からの相談を幾度となく受けてきました。

ひとつ言えることは、この状況からスグ抜け出せる方は、まず居ません。

もう既に後戻りは不可能

楽になるには痛みも伴う

　誰でもスグ楽になりたいのは同じですが、簡単なことではありません。

何しろ負債の額が何千万円にもなり、ワンルームマンションを手放しても全くもって返済しきれません。

新築ワンルームマンションの罠です。

購入した当初から、同じ金額もしくは、それに近い金額で売却するのは不可能な価格が原因です。

明らかに高過ぎる買い物だったのは間違いないでしょう。

この状況から抜け出すには、借りてしまった借金の返済を自らの意志でストップすること。

普通であれば、返せる借金をあえて返済しないので、経験したことの無い恐怖を感じるものです。

決断ができる人はごく稀！

この山を乗り越えられれば、次のスッテプへ進む足掛かりになり、最大の難関だったことは後から分かると思います。

痛みの先にしか出口が無い！

即撤退は不良債権の処理

　ワンルームマンション投資からの撤退は、借金が無ければ容易に実現できます。

しかし、実際はワンルームマンションを売却しても、払いきれない借金が問題となっています。

即撤退するためには、返済をストップすることで、金融機関にも不良債権の処理を進める以外方法が無いと認識してもらう必要があります。

その上で、今後の対応を協議していきます。

不良債権の処理方法を受入れる

即撤退の決断に迷っているときは、どうすれば？

　即撤退の方法が「借金の返済をストップさせること」と上にも書きました。

とてもショッキングな方法なのは、筆者も理解しております。

何故、この様な方法を提案しているのか？

新築ワンルームマンションの借金で悩んでいる方に、簡単な質問をします。

あなたはプロの投資家ですか？

ほとんどの方が違うと答えると思います。

それでは、あなたが不動産に限らず何かに投資しようと考えたとき「100％借金したお金で投資しますか？」

投資のプロでも少しためらってしまい、想像しただけでも、あり得ない話だと感じることでしょう。

それなのに、新築ワンルームマンションでは起きています。

この様な状況で融資する金融機関も問題ではないかと、筆者自身も感じています。

実際のところ、新築ワンルームマンションは提携ローンでなければ、あまり成立しない特殊事情でもあります。

それでも、新築ワンルームマンションの購入資金を借りてしまったのは事実のため、もう取消すことはできません。

「100％借金したお金で投資してしまった」ならば、普通の方法は通用しません。

やはり荒治療が必要となってしまい、それ以外の方法は現状維持で「持ち続けるが残された選択肢」となります。

また、もう既に返済が困難となっていれば、早急に相談することをお勧めします。

借金100％で投資は異常と改めて認識する

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この記事を書いた人

小田嶋譲代表取締役

　有限会社 O&Trade代表　大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。
競売間近の自営業者の不動産担保ローンや不動産投資の失敗による相談、そして、住宅ローンの滞納や住宅ローンによる老後破綻など、『お金と不動産の専門家』として難易度の高い任意売却に精通し、「不動産に関わるお金の悩みの解決」に取組んでいます。
「ADR」と呼ばれる法務大臣認証の裁判外紛争解決機関（一社）日本不動産仲裁機構の調停人としても登録しています。

詳しいプロフィールは、下(左)のリンクボタンからどうぞ。