任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
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新築ワンルーム投資の即撤退を決断できる人は極まれ!

シェアハウスで騒がれた不動産投資も一時期よりは下火になった印象ですが、ワンルームマンションの販売は新築・中古を含め活況です。

中古ワンルームに関しては、分譲主のデベロッパーが自社の物件を中古で買い戻して運用したりと、一般的な不動産市場に流通している物件も投資案件として見ているようです。

もちろん、ワンルームマンションのデベロッパーも建てて売るというビジネスモデルでは、先行きが不安でいつまでも続くとは考えていないのでしょう。

ワンルームマンションのデベロッパーの話はさておき、問題は新築ワンルームマンションを購入してしまった方です。

毎月の持出しは¥0

ここ数年の購入者は、家賃収入でローンの返済が賄え、毎月の持出しは、ほぼありませんが、やはり固定資産税まで含めると持出し¥0で済んでいる方は少ないのが現実です。

また、新築といえども早期に入居者が退去してしまい、次の入居者が決まらないケースもあります。

その点サブリース契約で助かっている方もいますが、入居者が決まらない=家賃設定が高い可能性もあり、いずれサブリースの家賃も見直されることも容易に想像できます。

以前、『新築1Rマンションは節税や年金代わりになるか!?』の記事では、年金代わりにはなりえないとしました。

しかし、最近に至っては、年金も約束通りに受給できるのか怪しいので、多少の持出しはあっても年金と同程度と考えれば悪くは無いのかもしれません。

そうは言っても、何千万も借金を背をっている訳で、やはり年金とはしっかりと区別し、リスクも考えなければなりません。

新築ワンルーム1戸~2戸の所有者は不安も小さい

当事務所へは、新築ワンルームマンションを1戸~2戸所有されている方の相談は極わずかで、4戸以上所有されている方が目立ちます。

新築ワンルームマンションの購入者は、元々収入も安定し、それなりの所得があるので、1戸~2戸所有されて多少の持出しがあっても、さほど気になっていないものと思われます。

それでも、東京23区内の新築ワンルームマンションは3,000万円をこえるものもあります。

大阪であれば、2,000万円前後にはなります。

地方では、2,000万円を超える程度で新築一戸建、家族で住める4LDKの間取りが購入できてしまいす。

不動産に限らず、投資の怖いところは、現物が手元にあることが少ないため実感が持てないことです。

投資しても金額に見合った実感は無い!

新築ワンルーム4戸を超えると後悔の始まり

新築ワンルームマンションを販売する営業マンは、1戸~2戸購入するだけでは終わりにしてくれません。

これ以上、金融機関が貸してくれない状態まで借金をさせ、3戸、4戸、5戸、6戸と買い増しをさせていきます。

知らない方にとっては、信じられないような話ですが、これが現実です。

そして当の営業マンは、とても親切丁寧で確定申告のお手伝いまでしてくれます

面倒な確定申告も、税理士に依頼せずともタダで済ますことができてしまいます。

購入を続けてくれる限りは、至れり尽くせり状態です。

何も利益は出てないのに、ちょっとだけ裕福になった気分にもなるそうです。

しかし、確定申告の時期を過ぎると、今度は固定資産税の時期がやってきます。

3戸、4戸と買い増してしまったため、固定資産税の納付書が届き、その合計金額が持ち出しになっていると、少しづつ不安が高まり、後悔の始まりとなっていきます。

当事務所では、この様な状況からの相談を幾度となく受けてきました。

ひとつ言えることは、この状況からスグ抜け出せる方は、まず居ません。

容易には抜け出せない!

楽になるには痛みも伴う

誰でもスグ楽になりたいのは同じですが、簡単なことではありません。

何しろ負債の額が何千万円にもなり、ワンルームマンションを手放しても全くもって返済しきれません。

新築ワンルームマンションの罠です。

購入した当初から、同じ金額もしくは、それに近い金額で売却するのは不可能な価格が原因です。

明らかに高過ぎる買い物だったのは間違いないでしょう。

この状況から抜け出すには、借りてしまった借金の返済はできるけど、自らの意志でストップすること

普通であれば、返せる借金をあえて返済しないので、経験したことの無い恐怖を感じるものです。

勇気を持って借金を払わない!

決断ができる人はごく稀です。

この山を乗り越えられれば、次のスッテプへ進む足掛かりになり、最大の難関だったことは後から分かると思います。

実際は、払いきれない借金が問題となっているため、返済をストップすることで金融機関も不良債権の処理を進める以外方法はありません。

この後の流れは、払えない不動産担保ローンの対処法、任意売却の仕組みをご参照下さい。

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