任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

新築ワンルーム100%ローンで買った瞬間に債務超過

 新築ワンルームマンションの購入を将来設計のために勧められ、あれよあれよと購入してしまった方が多くいらっしゃいます。

しかも1戸ではなく、複数戸の購入です。

購入される方は不動産投資のつもりですが、売る側の営業マンはライフプランや将来設計など、あまり不動産投資とは表現しないで説明していませんか!?。

それもそのはず、不動産投資とは程遠く、実際に不動産投資を行っている方には見向きもされません。

新築ワンルームマンションの購入で経済的プラスになるか?

 不動産投資で多くの方はレバレッジを効かせるなんて言いますが、簡単に言えば借金をして購入します。

借金を背負ってまで購入するのだから、利益を生むことは当然です。

不動産を購入することで、経済的にプラスへ作用することが要件になります。

ところが、新築ワンルームマンションを借金して購入する場合、決定的な差が生まれてしまいます。

その差が不動産投資家が目もくれない理由となり、後ほど説明します。

投資家は購入しない新築ワンルーム

本当の不動産投資家が購入する物件とは

 本当の不動産投資家が新築ワンルームマンションを購入しない理由の前に、どの様な物件であれば購入するのか!?

不動産の投資家も色々なタイプの方がいるので、一概には言えませんが本当の不動産投資家が購入する物件であれば、買った瞬間に売りに出しても、購入価格と左程変わらない金額で買手が付きます。

すごく大雑把な説明ですが、本当の不動産投資家が購入する価格とは、他の不動産投資家も欲しいと考える価格です。

『買おうと思ったら、もう遅かった・・・』という話を不動産投資家の間ではよく聞きます。

それだけ、不動産投資物件を購入するのは難しく、競争にさらされている中で購入に至っているのです。

その一方で、新築ワンルームマンションを購入後、すぐに売却しようと思ったらどうでしょうか?

すぐに売却なら価格はどうなる?

市場の相場とは無縁の新築ワンルーム

 本当の不動産投資家が、新築ワンルームマンションの購入には目もくれない理由は単純です。

買って間もない新築ワンルームマンションを売却を想定し査定を依頼すれば、すぐに答えが出ます。

おそらく購入価格の2割~3割程度の値引きをしなければ、売却できないと告げられます。

つまり、新築ワンルームマンションを100%ローンに頼って買った場合、買った瞬間に資産を借金が上回る債務超過(オーバーローン)の状態となります。

恐ろしいと思いませんか?

昨日買った新築ワンルームマンションを今日売ろうと考えたら、何百万円も現金を用意しなければ、買ってもらえないのです。

この時点で、本当の不動産投資家が検討する価値も無いと判断する理由です。

新築ワンルームマンションは単純に不動産市場で売却しようとすると、高額すぎて買手が付かないのは明らかです。

不動産投資目線で考えると、借金して購入するには投資対象にはなりません。

新築ワンルームは市場相場とかけ離れた価格

新築ワンルームマンションは特殊市場

 自己居住用の一戸建てやマンションを購入する際、住宅ローンを利用する方が大半です。

この場合、購入者自ら住宅ローンを借りる銀行を探すことが可能です。

あまりローンの審査に時間を要するケースは不動産会社から嫌がられますが・・・

しかし、新築ワンルームマンションの購入で、自ら探した金融機関で融資を受けたケースを当事務所では見たことがありません。

先ほど、新築ワンルームマンションは特殊な市場と書きましたが、正にその通りで、新築ワンルームマンションの販売業者と提携した金融機関以外では、ほぼ融資を受けることができないのが実情だからです。

また、提携金融機関でも銀行と名の付く金融機関もありますが、信販会社が保証業務を引受けるのが条件だったりします。

当事務所への相談者で、〇〇銀行で借りている思っていても、保証業務が信販業者だと知らないケースを目にすることは珍しくありません。

それだけ、訳の分からないまま新築ワンルームマンションの購入に至っているのかもしれません。

新築ワンルームマンションが売れる理由

 なぜ、新築ワンルームマンションが売れ続けているのか不思議に思う方もいるでしょう。

しかし、その理由は購入した方ならハッキリと分かります。

新築ワンルームマンションを販売する優秀な営業マンが存在するからです。

あの手この手で営業を掛けてきます。

職場に知人を装い電話してくることも珍しくありません。

職場に訪問してくることもあります。

そして、たまたま居合わせた自分が購入してしまったという相談者も実際にいました。

ひとつ言えることは、普通に考えたら新築ワンルームマンションは購入しようとは思わない商品です。

この様な事態を未然に防ぐには、決断の前に必ず誰かに相談する、それが一番の防御策となります。

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