任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却が決まったら引っ越しまでの日数は?

 個人の方が任意売却を経験するのは、一生に一度あるか無いかの経験です。

分からないことが多くあっても、任意売却を依頼する業者へ聞けば済むことがほとんどです。

しかし、任意売却の相談前に、ある程度の知識を付けておきたいと考えるのも理解できます。

今回は任意売却が決まった場合、実際の日程を考えると、いつまでに引っ越しを終えるのか?

意外と分かりづらいので、詳しく解説します。

任意売却が決まった!とは

 任意売却も人によっては事情も異なるため、一定の条件のもとで説明しなければ、余計に複雑になります。

例えば、住宅ローンが払えなくなり、当の本人が任意売却を決断し、『任意売却が決まった』と考えることもあります。

また、任意売却を希望して、債権者が承諾し任意売却がスタートして『任意売却が決まった』と見るケースもあります。

今回の解説では、任意売却が決まった時点について、以下を想定していますので注意して読んで下さい。

任意売却がスタートし買手が決まり、購入申し込みをすると、債権者は社内稟議を経て正式に任意売却を認めます。

この時点で、やっと売買契約が結べることが決まります。

あれ? 任意売却は事前に債権者の承諾を得てからスタートしているのでは??

そう思った方も多いことでしょう。

実際、その通りですが、任意売却をスタートしてから、本格的に不動産の売買契約を結ぶまでには、債権者に対して再度、同意を得ます。

そして、債権者から正式にOKがでれば、晴れて売買契約が結べます。

今回の解説は、この不動産の売買契約が結ばれてから引っ越しまでの期間がどれくらい残されているかについてになり、この売買契約が結ばれた日を『任意売却が決まった』とさせていただきます。

この辺りの細かいこは、実際の経験者でなければ分からないことです。

売買契約が結ばれるには売買契約書に売主・買主がサインするため、売買契約書には引渡期日が明記されています。

従いまして、売買契約書に明記された引渡期日が引っ越しまでのリミットであり、少なくともこの前日までには引っ越しを済ませ、買手に引渡す準備を終えなくてはなりません。

引っ越しは引渡期日の前日まで

任意売却の契約で引渡期日はどれ位なのか?

 任意売却が決まった日を売買契約が結ばれた日としました。

非常に重要な引渡期日を決めるには、まず買手の事情を考慮します。

買手の事情とは、現金で買うのか? ローンで買うのか?

この2つの違いによって、引渡期日にも差がでます。

現金で購入する場合は、お金の工面はできていることが前提なので、1カ月位の引渡期日で取引されることも任意売却では珍しくありません。

不動産を現金で購入される方は少数ですが・・・。

通常の不動産市場での売買を想定、買手を一般の方とし、以下の条件も付け加えて解説します。

1.住宅ローンを利用

2.競売の申立前

1.住宅ローンを利用

 買手がローンの利用を想定、その中でも住宅ローンに限定します。

一般的な住宅ローンを利用する際の流れは、売買契約の前に買手は借入予定の金融機関の事前審査を受けます。

つまり2段階の審査があり、事前審査、本審査(売買契約後)の流れとなり、事前審査前に売買契約を結ぶことは通常ありません。

買手としては、事前審査をパスし売買契約を結んでから住宅ローンの本審査を行います。

そして、買手が本審査をパスしたら、今度は住宅ローンを借りる契約(金銭消費貸借契約)を済ませます。

ここまで売買契約から2週間~3週間過ぎてしまいます。

その後、やっと引渡期日内で取引を終了する日程を決めることができます。

買手もこの様な準備が必要になるので、売買契約後は1ケ月程度はあっという間に過ぎてしまいます。

そのため、買手が住宅ローンを利用するならば、売買契約日から逆算しても、引渡期日は少し余裕を見て2ケ月位が目安となります。

引っ越しまでの残り日数は約60日弱

2.競売の申立て前

 引渡期日が買手の事情を考慮するのは上記の通りですが、もう一つ大事なポイントがあります。

それは、任意売却する不動産が、まだ競売の申立前であることが今回の解説では大前提となります。

なぜなら、競売の申立後で開札の期日が決定されてしまった後では、買手の事情を考慮したくても、時間的な余裕を持てない可能性があります。

売手が住宅ローンの滞納等で自宅の競売が一旦開始されると、競売の開札期日の前日までに取下げを済ませなければ、競売は止められません。

従いまして、競売の開札期日が2カ月を切っている場合、住宅ローンを利用しての購入は時間的にかなり無理のあるスケジュールと考えて差し支えありません。

競売の申立前としていますが、厳密には競売の申立後でも任意売却は問題ありません。

しかし、競売のスケジュールが決定されてしまった後では、開札期日を考慮に入れて任意売却を進めなければならず、時間的にかなり制約のある不動産取引となってしまいます。

一般の方が任意売却物件を購入されるケースを想定するなら、やはり競売の申立前に任意売却進めるのが理想的で、競売申立後では購入者も心理的に不安となるのは否めません。

競売申立前の任意売却が理想

引っ越しの準備はいつから?

 それでは、任意売却が決まってからは、引っ越しの準備はいつから始めればいいのでしょうか?

任意売却の依頼者は売買契約が済んでも、買手の住宅ローンの本審査がパスしなければ、まだ安心できません。

結論としては、買手の本審査の結果後となります。

そのため引越し先が決まっていないケースでは、早々に次の住まいを決めなければなりません。

どのエリアに住むのか?

家賃はいくら位なのか?

任意売却を希望した時点で、目星は付けておくのは当然となります。

既に引っ越し先が決まっている場合は、引越し業者と日程の調整ができれば済みます。

つまり、売買契約を結んだら、引越しに向けて不用品の処分や片づけ等は開始、同時に次の住まい探しも始める必要があります。

引渡は売買契約日から2カ月でも、引渡期日には引っ越しを完了させなければなりません。

そして、買手の本審査がパスし、気に入った住まいが見付かればすぐにでも、賃貸契約を結んでしまう必要があります。

その前提があって、次の住まいが決まったら引っ越し業者と日程を調整します。

この流れを見れば実際には、時間的な余裕がほとんど無いことが分かると思います。

お子様の学区の問題で決められたエリア内での引っ越し等であれば、タイミングよく気に入った物件が見付かるとは限りません。

任意売却時の引越先について事情や条件がある場合、御希望に沿うのは難しいケースもあります。

早めの相談は唯一その可能性を上げる手段となります。

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