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自宅のリースバックで最初に決める3つのポイント
喜んで自宅のリースバックを検討する方は少ないでしょう。
事情もあり、やむを得ず考えた結果がリースバックというのが正しいかもしれません。
最近では、リースバックの仕組みついても少なからず、理解している方もいらっしゃいます。
本記事では「自宅をリースバックする際に重要な最初に決める3つのポイント」について、FP&不動産コンサルの有資格者が詳しく解説します。
目次
最初に決めるポイントは家賃・期間・不成立のとき
自宅のリースバック希望者で断トツに多いのが住宅ローンが払えなくなり、住み慣れた家を引っ越さずに済む方法は無いかと調べ、見付けた答えがリースバックという方です。
もともと、住宅ローンが払えない状況の方、尚且つ売却しても住宅ローンが完済できない方の場合、リースバックを成立させるのは相当困難です。
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その説明については割愛しますが（上の記事で解説）、仮にリースバック成立の可能性がある方について、最初に決める大切なポイントは下記3点です。
〈自宅のリースバックで最初に決める3つのポイント〉
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1.支払い可能な家賃
当たり前のことですが、リースバックが成立するには家賃の支払いが必要になります。
ご自身が、毎月支払える家賃を決めなければなりません。
リースバックで売却して無くなる住宅ローンの返済額より多い家賃では、余計に苦しくなることは目に見えています。
従いまして、現在の住宅ローン返済額よりも低い金額にしなければならないこと。
そして、リースバック中は問題無く支払い可能な金額であることは、言うまでもありまあせん。
また、投資家に売却する価格も、当然重要なポイントになりますが、これは買手となる投資家が受取る家賃との兼ね合い、いわば投資利回り次第となります。
結果として、家賃が投資家の購入価格に大きく影響しますので、最初に決める家賃設定は大変重要です。
家賃＜住宅ローン
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2.リースバックの期間
リースバックを成立させるのは、簡単ではありません。
そして、リースバックを決断した時点で、家賃も含め何よりも先に決めなければならないことは、いつまでリースバックで住むのか？
リースバックを終了し、引っ越す時期を最初から決めておくことです。
リースバックは、成立させるまでは何かと大変ではありますが、その後は単なる賃貸人の立場となります。
言うなれば、人さまの家を借りて住むことになります。
元の自宅はリースバックで借り物になる
そのため、借り物の住まいなので永遠に住み続けることは可能なのか！？
自分の家ではない以上、その答えは『NＯ！』となるのが自然です。
つまり、自宅をリースバックする場合、自分の家を売却してしまうため、リースバックを決断するのと同時に、リースバックの期間をいつまでにするのか？
最初から決めておく必要があります。
リースバックの期間を決める
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3.リースバック不成立のとき
「1.支払い可能な家賃」「2.リースバックの期間」で決めた条件で購入者が見つからない場合、いわばリースバック不成立のときは、どうしたらいいのか？？
まずは、希望する条件が変更可能か検討しましょう。
「1.支払い可能な家賃」に関して、もともと低く設定していては購入者探しが難航するため、おそらく何とか払っていける程度に設定していることでしょう。
これ以上無理して家賃を上げると、今度は家賃が払えなくなってしまうので変えられません。
「2.リースバックの期間」については、どうでしょうか？
この点に関しては、長期間を希望している方が多いと思われます。
もしリースバック期間が短期でも構わなければ条件を変更して購入者が見つかれば妥協することも必要かもしれません。
ただし、条件を変更しても実際にリースバックが成立するかは別問題です。
もともとは住宅ローンが払えなくなり、自宅のリースバックを希望しています。
リースバックの購入者探しの期間も、そう多くは残されておりません。
そして購入者がいなければ、次の展開も考えておくのは当然と言えるでしょう。
ここで重要なのは、リースバックの購入者探しも1か月や２か月など期間を決めておくことです。
そのうえで、リースバックが成立しなかったとき、自宅は売却して引っ越すのか？
覚悟を決めておく必要があります。
リースバック不成立なら次の展開を考えておく
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協力者のリースバックに期限は不要？
リースバックの購入者は投資家となりますが、実際は投資家だけが購入できる訳ではありません。
友人・知人や身内等の協力者があって、リースバックを成立させているケースもあります。
このような場合は、期限の定めの無いリースバックで大丈夫でしょうか？
いいえ、たとえ協力者であっても、期限はきちんと決めましょう。
協力者のリースバックでも期限は決める
もともと協力者あってのリースバックは、投資家相手のリースバックが成立しない方がほとんどです。
その理由は、投資対象とならない条件だったためです。
例えば、売却価格に対して家賃が低すぎる場合、不動産の資産価値が低い場合、その他、金融機関が任意売却を認める価格では購入できない等です。
協力者あってのリースバックは、メリットがあるのはリースバックで借りている立場の者だけです。
リースバックに協力してる者としては、助けたい一心でリースバックを受け入れているため、早々に解消できるならば、反対する理由はほとんどありません。
このようなケース（協力者あってのリースバック）も、やはり最初からリースバックを終了する時期は決めておきましょう。
早めのリースバックを終了も可！
協力者のリースバック終了後はどうするのか？
協力者のリースバックが成立しそうなとき、リースバック終了後の元の自宅はどうするのか？
協力者のリースバックが終われば、第三者へ売却するのか？ 自身が買い戻すのか？
リースバック終了後の対処も決めておくことが後のトラブル回避に役立ちます。
協力者のリースバックは長期間及ぶケースが多く、購入価格も決して割安ではありません。
そのため、思い通りにリースバックが終了できるかは分かりませんが、ある程度の方向性は決めておくのが、協力者に対しての誠意の示し方となります。
協力者のリースバックは終了時の方向性を示しておく
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将来的に買戻しも考えているならば
将来的に買戻しを考えてリースバックをする場合、最初に時期と価格は必ず明確にする必要があります。
リースバックの相手側が投資家の場合、損得勘定で取引するため必ず買戻しの価格を事前に決めておきましょう。
ただし、投資家相手の買戻しは2年～3年程度のリースバック期間で終了と同時に買戻す必要があるため、条件をクリアするのは難しいと認識するべきです。
また、身内など協力者のリースバックも買戻しの時期・価格共に決めておくのが望ましいですが、長期間のケースが多いため予定通りとならないのが実情です。
また、時期が到来しても買戻しができない場合の対処についても決めておかなければ、協力者に迷惑を掛けてしまいます。
買戻しは時期と価格が決めてになる！
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リースバックの理由を再考する
リースバックを検討しているならば、本当にリースバックで解決できる問題なのか？
住宅ローンが払えなくなったため、一旦投資家へリースバックで売却、数年後は息子や娘夫婦等に買取ってもらうプランを考えている方が、相談ベースでは多くいます。
投資家のリースバックが無理だったので身内にお願いするにしても、身内を巻き込んでまで、成立させるような事案なのか？
もう一度、考えてみる必要は十分にあります。
もともと、なぜリースバックでなければいけないのか？
その理由を考えたとき、本当にリースバックが正しい選択という方は、意外と少ないように感じます。
目の前の困難をリースバックで乗り越えられると思っていても、問題解決には程遠い現実が待受けている可能性も残されています。
本当の解決がリースバックなのか再考する！
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