任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

自宅のリースバックで最初に決める2つのポイント

 喜んで自宅のリースバックを検討する方は少ないでしょう。

事情もあり、やむを得ず考えた結果がリースバックというのが正しいかもしれません。

最近では、リースバックの仕組みついても少なからず、理解している方もいらっしゃいます。

自宅のリースバックで重要な2点

 リースバックの希望者で、以前と変わらず多いのが、住宅ローンが払えなくなり、住み慣れた家を引っ越さずに済む方法は無いかと調べ、見付けた答えがリースバックという方です。

もともと、住宅ローンが払えない状況の方、尚且つ売却しても住宅ローンが完済できない方の場合、リースバックを成立させるのは相当困難です。

その説明については割愛しますが、仮にリースバック成立の可能性がある方について、最初に決める大切なポイントを2つ挙げます。

最初に決めるポイント

1 支払い可能な家賃

2 リースバックの期間

1 支払い可能な家賃

 当たり前のことですが、リースバックが成立するには家賃の支払いが必要になります。

ご自身が、毎月支払える家賃を決めなければなりません。

リースバックで売却して無くなる住宅ローンの返済額より多い家賃では、余計に苦しくなることは目に見えています。

従いまして、現在の住宅ローン返済額よりも低い金額にしなければならないこと。

そして、リースバック中は問題無く支払い可能な金額であることは、言うまでもありまあせん。

また、投資家に売却する価格も、当然重要なポイントになりますが、これは買手となる投資家が受取る家賃との兼ね合い、いわば投資利回り次第となります。

結果として、家賃が投資家の購入価格に大きく影響しますので、最初に決める家賃設定は大変重要です。

家賃は住宅ローンより低く!

2 リースバックの期間

 リースバックを成立させるのは、簡単ではありません。

そして、リースバックを決断した時点で、家賃も含め何よりも先に決めなければならないことは、いつまでリースバックで住むのか?

リースバックを終了し、引っ越す時期を最初から決めておくことです。

リースバックは、成立させるまでは何かと大変ではありますが、その後は単なる賃貸人の立場となります。

言うなれば、人さまの家を借りて住むことになります。

そのため、借り物の住まいなので永遠に住み続けることは可能なのか!?

自分の家ではない以上、その答えはNO!となるのが自然です。

つまり、自宅をリースバックする場合、自分の家を売却してしまうため、リースバックを決断するのと同時に、リースバックの期間をいつまでにするのか?

最初から決めておく必要があります。

リースバックの終了時期を決める!

身内のリースバックに期限は不要?

 リースバックは投資家だけが、できる訳ではありません。

友人・知人や身内等の協力者があって、リースバックを成立させているケースもあります。

このような場合は、期限の定めの無いリースバックで大丈夫でしょうか?

もともと協力者あってのリースバックは、投資家相手のリースバックが成立しない方がほとんどです。

その理由は、投資対象となりえない条件だったためです。

例えば、売却価格に対して家賃が低すぎる場合、不動産の資産価値が低い場合、その他、金融機関が任意売却を認める価格では購入できない等です。

協力者あってのリースバックは、メリットがあるのはリースバックで借りている立場の者だけです。

リースバックに協力してる者としては、助けたい一心でリースバックを受け入れているため、早々に解消できるならば、反対する理由はほとんどありません。

このようなケース(協力者あってのリースバック)も、やはり最初からリースバックを終了する時期は決めておくことは重要です。

また、将来的に買戻しを考えてリースバックをする場合も、その時期について明確にし、時期が到来しても買戻しができない場合の対処についても決めておかなければ、協力者に迷惑を掛けてしまいます。

協力者あってのリースバックはメリットが無い!?

リースバックの理由を再考する

 リースバックを検討しているならば、本当にリースバックで解決できる問題なのか?

住宅ローンが払えなくなったため、一旦投資家へリースバックで売却、数年後は息子や娘夫婦等に買取ってもらうプランを考えている方が、相談ベースでは多くいます。

身内を巻き込んでまで、成立させるような事案なのか?

もう一度、考えてみる必要は十分にあります。

もともと、なぜリースバックでなければいけないのか?

その理由を考えたとき、本当にリースバックが正しい選択という方は、意外と少ないように感じます。

目の前の困難をリースバックで乗り越えられると思っていても、問題解決には程遠い現実が待受けている可能性も残されています。

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