リースバックは何年住めるの？１０年以上の長期も可能！？

　住宅ローンが払えなくなり、悩んでいるとリースバックという方法で、任意売却後も「住み続けられる」ことを知り、安心してる方も多いと思います。

自宅が人手に渡っても、今の家に住み続けることができれば、救われた気にもなります。

では、実際のところ任意売却後のリースバックでは、「何年間、住むことができるのか？」

多くの方が「長期間のリースバックを希望している」ことでしょう。

そして、「家賃は、いくらになるのか？」

「なぜ、投資家はリースバックしてくれるのか？」

いろいろ疑問も生じてきます。

任意売却にも精通するＦＰ&不動産コンサルの有資格者が「リースバックは何年住めるの？」

「１０年を超える長期間のリースバックも可能なのか？」など、リースバックの多くの疑問について解説します。

住宅ローンや他の不動産担保ローンが払えなくなり、悩んでいる方がリースバックの現実を知る機会になればという思いで記事にしました。

リースバックは何年住めるの？

　即本題に入りますが、『リースバックは何年住めるのか？』

それはリースバック開始時に取決めた契約期間がリースバックで住み続けることができる期間になります。

そのリースバックの契約期間の取決めは「賃貸借契約書」に記されることになります。

なぜ、先に契約書の話をするのか？

それはリースバックを開始する際、口頭でも色々と説明されると思いますが、賃貸借契約書の内容が全てだからです。

一旦、投資家と賃貸借契約書を締結（契約書にサイン）してしまえば、後に認識と違うと主張しても後の祭りだからです。

それくらい、賃貸借契約書は注意してサインしなければならいのです。

リースバックで住み続けられるのは賃貸借契約の期間

リースバックの契約期間はどのように決めるのか？

　リースバックで住み続けられるのは「リースバック開始時に取決めた契約期間」と上に書きました。

そのリースバック契約期間は、どのように決定するのでしょうか？

リースバックしてくれる投資家側からは、まずは最初は2年間と提示されるでしょう。

また、契約書についても何も言わなければ、「定期借家契約」となり契約の更新はできません。

普通借家契約ならば契約更新が可能なので、希望する期間まで更新を繰り返すことができます。

大切なのはリースバックを希望するならば、最低でも「何年住む必要があるのか？」を先に決める必要があります。

リースバックが可能でも、希望する期間住むことができなければ、本来の意味がありません。

契約期間に関しては、非常に大きな問題なので「希望するリースバックの期間」を条件として提示しましょう。

きちんと希望する条件を伝え、投資家側と交渉する必要があります。

希望する契約期間とならなくても、その場合は更新可能な普通借家契約にしましょう。

身内や知人の協力者でない限り、リースバックは投資目的で購入するため、契約内容は投資家にとってリスクの少ないものとなります。

その反面、借りる側としては厳しい条件が付きつけられます。

希望するリースバック期間を決めて交渉する

長期間のリースバックを希望する場合

　まず最初に、投資家相手に長期間のリースバックを希望するのは、事実上難しいと認識してください。

又は長期間を見越した場合、売買価格の面で安くするなどの調整が必要になります。

任意売却の場合に売買価格の調整となれば、金融機関が納得しない可能性が高く、リースバックの成立は困難が予想されます。

任意売却では住宅ローンなどの残債が問題となり、リースバックで投資家の希望する条件をクリアするのは難しく、該当者は少ないのですが現実です。

長期間のリースバックについては、後述する「１０年以上の長期リースバックは可能！？」で詳しく触れます。

長期間のリースバックは売買価格で調整する

リースバックで発生するトラブル

　リースバックばかりに目を奪われて、肝心な契約内容や方法について確認を怠ると、後に下記の様なトラブルに見舞われます。

その他に、リースバックでのトラブルを避けるため国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」もありますので一読することをお勧めします。

国土交通省がリースバックに関する冊子を作成してまで、注意喚起しているのは「リースバックのトラブル」が多く報告されているからです。

更にトラブルの相手は、リースバックの協力者とされる不動産業者だからです。

トラブルの相手方は不動産のプロ

１．希望した期間住めない

　リースバックを条件に任意売却で購入した買主が、今度は貸主となります。

その賃貸借の条件は口約束という訳にはいかず、売買契約と同様にきちんと賃貸借契約を締結します。

先に少し触れましたが、賃貸借契約は「２つの契約タイプ」に分けられます。

実は、締結される賃貸借契約の種類が借主に取ってかなり不利でリースバック後に発生する、トラブルの原因となることがあります。

一般の人には馴染みが薄いのですが、賃貸借契約には２つの契約体系があります。

　この２つの契約は、契約期間終了後に「更新ができる・できない」が大きな違いとなります。

リースバックで通常用いられるのは、更新できない定期借家契約です。

リースバックは定期借家契約が主流

定期借家契約がリースバックに用いられる理由

　定期借家契約を投資家が望む理由は、単純で「任意売却で購入した家の転売」です。

まずは、任意売却で購入した不動産を賃貸で収益を上げます。

そして契約期間終了後は退去してもらい、任意売却で購入した価格以上で売却したいからです。

不動産業者が投資家としてリースバック事業に多く参入しているのは、転売によるキャピタルゲインを得るためなのです。

希望する期間住めないのは、契約期間が元々希望する期間より短いからとなります。

最初に「賃貸借契約書の内容が全て」としてきたのは、この部分に繋がってくるからです。

ただし、貸主となる投資家が認めてくれれば、再契約は可能です。

投資家は転売が目的だから早期に賃貸期間を終了したい

２．家賃の増額を求められ、断ったら退去を求められた

　リースバックの契約期間は短いものの「再契約や更新は可能」との説明された場合もあると思います。

ところが、契約期間が終了するので再契約や更新を申し入れた際、家賃の増額を求められる場合もあります。

普通借家契約は、更新時に家賃の増額を求められても、応じない選択肢もあります。

しかし、定期借家契約だった場合はどうでしょうか？

定期借家契約は更新不可！

家賃の増額を断ると、再契約には応じてもらえず退去を求められ、断ることもできません。

つまり、定期借家契約は投資家である貸主の希望を満たさなければ、「再契約は成立しない」非常に厳しいものであります。

投資家にしてみれば『契約期間終了後は転売したいが家賃を増額してくれるなら、儲かるので再契約してあげます』といった具合です。

定期借家契約の再契約は家賃アップ！

公正証書にするときもある

　リースバックは定期借家契約が主流ですが、更に契約書を公正証書にする場合もあります。

契約内容に『一度でも家賃を滞納した場合、即退去する』等の条件があれば、公正証書にした場合、裁判所の判決を取らずに強制執行が可能になります。

何をとっても投資家に有利で、借手にとっては悪条件でしかありませんが、リースバックを希望する以上仕方ありません。

契約内容に従っていれば問題無

リースバックで失敗しないためには

　リースバックのトラブルを防ぐには、条件の確認が重要です。

永遠に住み続けることは不可能なので、きちんと見切りをつけなければなりません。

もう、あなたの家ではありません。

他人の家に住んでいる自覚を！

「家賃を払って借りる」との認識をしっかり持ちましょう。

そして、何度も繰り返しとなりますが「賃貸借契約書の内容が全て」です。

契約内容をしっかりと決めることが、トラブルを未然に防ぐ手段となります。

そのうえで、以下の2点が重要なポイントになります。

リースバック『契約条件２大ポイント』

例えば、住みたい期間が４年ならば、定期借家契約の場合はしっかり４年とする。

普通借家契約であれば２年契約で更新するのが一般的ですが、契約更新時の「更新料の取り決め等」の問題も発生するので、注意が必要です。

また、取決めた家賃はきちんと払えることが前提なので、公正証書に関しては、契約内容に従っている限り、問題にはなりません。

特別な事情が無い限り、リースバックは借りる側にとって都合のいい条件ではありません。

ただ単に、住み慣れた家だから引っ越したくないとの理由では、あまりお勧めできるものとは言えません。

リースバックしてもらう家は「かつて所有していた家」となり、もう自己所有ではありません。

いつまでもダラダラと目的も無く住み続けることは得策とは言えません。

ある程度で見切りをつけ、新生活をスタートさせるのが自宅を手放した本来の目的ではないでしょうか！？

長期間のリースバックにメリットは無い

リースバックが有効な方

　そもそも、任意売却時のリースバックは多くは望めません。

それでも、やむを得ない事情がある場合は仕方ありません。

リースバックが有効とされる方は、以下のような事情を抱えております。

住宅ローンが払えない状況では、選択肢は限られてきます。

リースバックにこだわり過ぎて、一番大切な競売回避に必要な時間を費やしてしまう恐れもあります。

どうしてもリースバックを希望されるならば、厳しいこともきちんと伝えてくれる誠実な業者に相談しましょう。

リースバックを解決手段と考えない

１０年以上の長期リースバックは可能！？

　長期間のリースバックについて　「事実上難しい」や「メリットは無い」と書いてきました。

しかしながら、個々の事情により１０年以上の長期間のリースバックを希望することは不可能なのでしょうか？

少し話はそれますが、リースバックを利用した「大手企業の本社ビルが売却された報道」なども耳にすることがあります。

もちろんリースバックなので、ビルを所有していた大手企業も、売却後は賃貸で入居を続けることになります。

この場合、冒頭から解説してきたような２年程度のリースバックではなく、「長期間のリースバック」を想定していると考えられます。

「企業のリースバックは長期」
「個人のリースバックは短期なの？」

上記のような疑問も出てきますので、この辺りの事情も含めて解説していきます。

まず、「セールス・アンド・リースバック」という言葉を略して、「リースバック」と呼ぶようになりました。

その目的は、資金繰りの悪化や債務の削減で企業が自社で所有している不動産を投資家へ売却します。

〈リースバック〉
企業間で用いられる
↓
個人にも普及！？

不動産の売却で債務を削減するなどして、買手とは賃貸借契約を結び、売却前と変わらず不動産の利用を継続させてもらいます。

その後、業績が回復したら買戻す等の条件もあったり、無かったりといった感じです。

この点は、個人がリースバックを希望する際の目的と同じです。

それでは、住宅ローンが払えなくなった個人が投資家へ売却後、リースバックで10年以上の長期間の賃貸が可能なのか？

その答えは、完全なNOではなく、『ほぼNO！』となります。

個人で長期間のリースバックは期待できない

企業のリースバックは長期でも、個人のリースバックは短期なの？

　　なぜ、個人のリースバックは短期でしか成立が難しいのでしょうか？

解説を進める前に、本記事内での言葉の定義を揃えます。

企業のリースバックでは、対象となる自社ビルなどは、「事業用の不動産」となります。

事業用不動産でも、購入者の対象は自己使用を希望する企業の場合もあります。

しかし、売手の企業は返済などに問題も無く、リースバックを条件にしているため、買手は投資家に限られます。

それに対して、個人が所有する一戸建てやマンション１部屋は、投資家以外にも「一般の方の自己居住用の不動産」として利用できます。

この２つの違いは同じリースバックが目的でも、価格を査定する段階で明確な違いが生じます。

企業のリースバックでは「家賃収入を目的とした査定価格」となり、「家賃収入でどれくらいの収益があるのか？」に着目して投資家は購入します。

この方法は、利回りをもとに価格算出する「収益還元法」といいます。

それに対して、個人が所有する一戸建てやマンション１部屋の場合は、どうでしょうか？

もちろん、先に述べた「収益還元法」でもいいのですが、それよりも近隣の似たような不動産の価格を比較する方法で価格を導きます。

こちらについては、「取引事例比較法」と呼びます。

少し難しい話になってしまいましたが、個人の不動産を売却する場合、「収益還元法」と「取引事例比較法」では圧倒的に「取引事例比較法」での査定価格が高くなります。

理由として、購入希望者が投資家だけではなく、「一般の個人が自己の居住用として購入する」ことも可能だからとなります。

購入可能な対象者が増えれば、それだけ需要もあるため価格も高くなる傾向にあります。

そうなると、資金繰りに窮している個人ならば「取引事例比較法」がベースとなる高値での売却が必要なのは言うまでもありません。

状況的に個人は高く売らざるを得ない・・・

個人が投資家へ売却する価格が高くなれば、その分投資家の求める収益は減ってしまいます。

そのマイナス分を補うには、「短期間だけリースバック」をした後、「転売で収益を上げる」という流れができてしまいます。

個人のリースバック
短期のリースバック　→　転売

住宅ローンの返済苦とリースバックはセットになる？

　いつの頃か、住宅ローンに悩み苦しむ方、或いは住宅ローンの返済がストップした方に対して、投資家の力を借りリースバックを実現するような触れ込みで、情報発信されるようになりました。

リースバックの情報が蔓延

住宅ローンの返済が苦しく、この記事をご覧になっている方も、やはりリースバックが気になっているものと思います。

しかし、本当に自分の希望するリースバックが実現するのか？

半信半疑なのは間違いないでしょう。

リースバックが実現するかを知る方法は『リースバックをお勧めしている業者へ相談』することです。

その事前準備として、自身の状況を把握しておくポイントもあります。

１．自宅の予想価格

　自宅の価格となると、不動産業者の査定が必要と思われるかもしれません。

査定ではなく『自宅の予想価格』としているのは、ご自身で調べてみることをお勧めしているからです。

では、どうやって調べるのか？

具体的な調べ方は？

とても簡単です。

有名不動産サイトまとめて検索『ニフティ不動産』という不動産情報サイトをご存知でしょうか？

SUUMOやHOME'S・at home・Yahoo!不動産など、有名サイトに掲載されている情報が「まとめて探せる」大変便利なサイトです。

ニフティ不動産なら一括で検索できます！

ニフティ不動産にアクセスして、ご自宅の近隣で販売中の物件を検索してみることから始まります。

お住いの自宅と似たような物件（築年数や面積など）があれば、同程度の販売価格では？　と予想できると思います。

多少、駅がずれても似た雰囲気の駅であれば、それほど影響はありません。

お住いの駅と少し前後しても大丈夫！

その他、近隣には新築ばかりで中古が無ければ、新築の価格を参考に『これ以上は高く売れないだろう・・・』と想像してみたりできます。

マンションであれば、同じマンション内で販売中の物件があれば参考になります。

無くても近隣のマンションを探してみれば、ある程度予測がつきます。

要するに『これ以上高くは売れないだろう・・・』『せいぜい、これくらいの価格』という感覚が重要です。

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２．残債の把握

　残債の把握には、住宅ローンであれば残高の確認が必要です。

また、「税金や国民健康保険料などの滞納」があれば、どれ位の額になっているかも確認してください。

マンションなら「管理費・修繕積立金の滞納」があれば合わせて確認します。

それらの合計をここでは残債とします。

支払い義務のあるものも残債にプラス

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リースバックの相談『お勧め業者編』

　リースバック相談の事前準備で、1.自宅の予想価格、2.残債の把握が済むと、この時点で1つハッキリすることがあります。

リースバックを実現するには残債以上で投資家に購入してもらう必要があります。　

確実に、残債が自宅の価格を上回るようであれば、ほぼリースバックは不可能でしょう。

しかし、リースバックをお勧めする業者のサイトにそのような情報が見当たらなければ、相談してみましょう。

その答えは相談してみれば、すぐに判明します。

無駄な時間を掛けずに済ますには、電話で相談がベストです。

電話相談がベスト！

執拗に自宅の査定を勧める場合や面談を求めるならば、その時点で断るのが無難です。

　当事務所の相談者で他業者へリースバックの相談をした際、事務所でしか対応できないと呼ばれ、行ってみれば『リースバックはできません』とアッサリ告げられたと嘆いていました。

業者側では既にリースバック成否の答えは出ているのです。

キッチリと個人情報を入手したうえで、任意売却を提案したり次の展開への営業活動へ繋げているに過ぎません。

リースバックの強調は営業手段

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リースバックの希望者と投資家にはギャップがある

　リースバックの希望者は、少なくても『5年や10年位は住み続けられるのでは！？』 という感覚でですが、実際は2年、3年程度と既に書いてきました。

このリースバック期間のギャップは、相当大きな壁に感じられるでしょう。

投資家が純粋に投資用不動産という位置づけで、購入する場合を想定して考えてみます。

近隣相場と比較して適正な家賃で、なおかつ高利回りを得られるならば、長期間に及んでリースバックを続けてくれる可能性はあります。

裏を返せば、投資家にとってその様な好条件で購入することは、「売手にとっては相当な安値で売却」することになります。

もちろん、建物の築年数や立地、その他の条件も関係しますが、投資家が無理してまで高値で購入する理由はありません。

また、安値でも構わないのでリースバックを望んでも大抵は無理な願いです。

住宅ローンの返済に苦しむ方に投資家が協力するリースバックは、よっぽどの事情でもない限りとても得策とは言えません。

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10年を超えるリースバックを成立させる方法

　住宅ローンが払えなくなった等、任意売却の現場ではリースバック希望者は多いものの、実現させる方は「買手とは何かしらの縁」があります。

また、短期間のリースバックを希望される方はまれで、ほとんどの方が長期間、そして将来的には買戻しも考えています。

繰り返しになりますが、投資家等の第三者がリースバックの買手となるケースは、完全に投資として利益の取れる価格でなければ、まず購入しては貰えません。

考えてみれば当たり前のことです。

10年を超える長期のリースバックは身内や友人・知人等の協力者がいれば成立の可能性は残されています。

いや、身内や友人・知人等の協力者がいなければ、ほぼ不可能です！ のほうが正しいかもしれません。

長期のリースバックは身内などの協力者

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なぜ、身内や友人・知人でなければリースバックは成立しないのか？

　身内や友人・知人等のリースバックの協力者（以下、まとめて身内等とします。）は、全くの他人ではないため、リースバックの希望者が「困っている時に助けてくれる者」となります。

そして、身内等のリースバックは希望者に対し、助ける代わりに特に見返りを求める訳では無いからです。

何かしらの縁があるので、リースバックの希望者を信用し、ただ純粋に協力してくれます。

そのため長期にわたるリースバックを前提に話を決められ、同時に買戻しについても、状況次第で応じてもらえるからとなります。

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ここまでは、長期のリースバックは身内等の協力が必要としてきました。

ただし、「身内等の協力者が居れば成立するのか？」という簡単な問題ではありません。

もう１つ「重要なポイント」がありますので、続いて解説します。

リースバックが成立する最大の要因

　住宅ローンの返済苦によるリースバックの希望者は、単純に現在の住宅ローンが払えない、又は近いうちに滞納してしまう等の状況です。

長期リースバックの成功者は、「ほぼ住宅ローンの残債分を上回る価格で、対象となる不動産を身内等が購入」しています。

更に、買取る不動産の価格に対しては、無理のない範囲ではありますが、相場云々ではなく（大幅にかけ離れると問題ですが・・・）リースバックにより、問題が解決できる価格で購入を決めてくれます。

具体的に問題が解決できる価格とは、税金の滞納等で不動産が差押えされていれば、税金の滞納分も買値にプラスして購入する等のケースが該当します。

2.残債の把握で判明してた金額以上での購入が最低限の目安になります。

問題を解決できる価格は残債以上！

つまり、身内等が協力する長期のリースバックは不動産の売買金額について、購入資金の目途さえつけば価格は左程関係ありません。

実際、リースバックの希望者にとっては、仏様のような存在で、ここまでしても助けてらえる間柄でなければ実現しないのです。

そして、最終的には購入資金の準備ができるかに関わってきます。

リースバックの購入資金を金融機関から用立てるのは、元々取引のある金融機関など関係が無ければ難しいものです。

それでも、リースバックの協力者がいるならば、まずは相談するのが解決への第一歩となります。

身内が資金調達できれば長期リースバックの可能性大！

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