任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

安易なリースバックに注意!投資家が購入する理由

 住宅ローンが払えなくなり、そのまま住み続ける方法はないか!?

パソコンで検索すると『任意売却・リースバック』という言葉を見かけると思います。

あなたの自宅を投資家に売却しますが、引っ越さずに、そのまま賃貸で借りる仕組みです。

投資家は救世主ではない

 住宅ローンが払えないので、自宅が人手に渡るのは仕方ないとしても、賃貸でもいいから、元の家に住み続けたいと考える方が多いのは事実です。

このリースバックが実現できる人は、ある意味幸せなのでしょう。

しかし、物事には良い側面悪い側面もしっかり理解して、判断しなければ、後悔するかもしれません。

良い側面の裏を見る

 リースバックを実現するには、自宅を購入してくれる投資家が必要になります。

この投資家はなぜ、お金を出して、あなたの自宅を購入し、賃貸で貸してくれるのか?

良い側面の裏を考えてみましょう。

投資家は、あなたの身内や知人等でない限り、投資に対するリターンを求めます。

利益が出なければ投資しせず、投資するならば、それは、おいしい投資先と判断されます。

不動産のおいしい投資先とは、どんな物件か?

 一言で表すならば、安い物件です。

もう少し詳しく言えば、近隣で同様の物件相場と比較し、明らかに安い物件のことです。

赤の他人の投資家がリースバックに協力するのは、近隣相場と比較して、安い不動産を手に入れるからです。

実際は協力ではなく、投資のリターンを大きく見込んでいるのに過ぎません。

金融機関はリースバックを認めるのか?

 リースバックするならば、おいしい投資先と判断されなければ、誰も購入してくれません。

それには、相場より安く不動産を売却しなければなりませんが、一つ疑問が出てくると思います。

住宅ローンが払えなくて任意売却するのに、リースバックで相場より安く売却することを金融機関が同意するのか?

金融機関にしてみると、不良債権となった住宅ローンを回収するには、少しでも高値で売却し、残債を多く回収しなければなりません。

普通に考えれば、相場より安く売却することを認める訳にはいきません。

どうすれば金融機関はリースバックを認めるか?

 金融機関が認めるには、借金の完済が条件となります。

利息も含め、すべて返済してくれるのならば、所有者が多少安く売ろうが関係ありません。

むしろ、価格に口を出す理由もないからです。

つまり、リースバックの実現には任意売却後に残債があると、ほぼ不可能なのです。

リースバックのメリットを考える

 幸いリースバックが可能な場合でも、必ず通常の売却と価格の比較を行い、そのうえでリースバックを選択するべきか、冷静に考える必要があります。

相場で売却できれば、リースバックよりも手元に多く現金を残せる可能性もあるからです。

リースバックにこだわり過ぎると、あなたの大切な不動産を安く手放してしまう可能性もありますので、何を優先させるべきか、よく考えることが大切です。

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