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身内や友人にリースバックで助けてもらう場合・助けてあげる場合の注意点

住宅ローンが払えなくなり考えるのは、「この家は、どうなるのか?」
はっきりとイメージはできなくても、そのまま住み続けることは難しいと想像はつきます。
しかし、家族そろって生活の拠点である自宅を離れることは、簡単に決断できることでもありません。
「何か策は無いのか?」探しているうちに、リースバックという方法にたどり着きます。
リースバックについての説明は、ここでは省きますが、お子様がいる家庭で住宅ローンが払えなくなったとき、必ず1度は検討されています。
転校の問題もあり子供のことを考えると、引っ越しを避けたいと思うのも無理はありません。
当サイトの記事では、住宅ローンが払えなくなった方の「リースバックは成立させるのは難しい」と度々書いています。
「身内や友人などの協力者」がいる場合、簡単ではありませんがリースバックが成立する可能性が格段にアップします。
リースバックや身内間売買に携わってきた、FP&不動産コンサルの有資格者が以下の2点について解説します。
〈協力型リースバックのポイント〉
- 身内や友人に「リースバックで助けてもらう場合」
- 身内や友人を「リースバックで助けてあげる場合」
この記事は、身内や友人にリースバックで協力してもらう方、身内や友人のリースバックに協力してあげる方、「立場の異なる両者がリースバックの注意点」を知ることができます。
住宅ローンのみならず、他の不動産担保ローンが払えなくなった場合も同様です。
リースバックを検討する際の参考にしてください。
身内や友人にリースバックで助けてもらう場合の注意点
住宅ローンが払えなくなった方が投資家相手のリースバックを成立させるのは、困難な話しです。
幸いにも協力者によるリースバックが成立しそうな場合、最初に決めなければならないのは、「リースバックをいつ? どんなタイミングで終了するのか?」
まずは、明確にする必要があります。
リースバックに協力してくれた身内や友人に対し、迷惑を掛けないのは言うまでもありません。
いつ、どのようにリースバックを終了する?
きちんと家賃を支払っていくことは、当然ですが現実には「最後はどうするのか?」を決めることです。
つまり、住宅ローンが払えなくなり、スタートしたリースバックも永遠に続ける訳にはいきません。
また、協力した身内や友人も、いつまでもリースバックを続ける余裕が無いことも想定されます。
リースバックを終える、「出口戦略」も、考えておかなければなりません。
リースバックで協力してもらう方、リースバックに協力してあげる方、双方が共通の認識を以って初めに決定する最重要事項です。
リースバックの終わりを最初に決める!

リースバックをどうやって終了するのか?
リースバックに協力してくれた身内が、金融機関からの借入れで都合していた場合、「リースバック終了後の家をどうするのか?」
リースバックと共に協力者もローンを払い終えれば、その家が不要なら売却すれば済む話です。
しかし、ローンが残っている場合も考慮する必要があります。
リースバックを投資家が行っているならば、家から退去して終わりですが、身内等の協力者は、そう単純な話ではありません。
リースバックの協力者は、欲しくて購入した家ではありません。
そのため、金融機関からの借入れがあればリースバック終了時、今後の返済についても対処しなければなりません。
リースバックの協力者が購入した家はどうする!?
リースバックの具体的な終了方法は4つ
完全なリースバックの終わりに関しては、当事者同士で決めてもらうしかありません。
もちろん、初めから考えておくべき事柄なのは、先に書いた通りです。
大方、以下のの4通りに落ち着きます。
〈協力型リースバック終了時の対処〉
- 助けてもらう側が買戻す
- 助けてもらう側のお子様が買取る
- 助けてあげる側が売却する
- 助けたてあげる側が利用する(第三者へ賃貸も含む)
1.「リースバックで」助けてもらう側が買戻す
リースバックで協力してもらった張本人が買戻すのが、一番自然です。
ただし、話は決めていても何事も思い通りにはいかないものです。
実際、買戻すための資金計画も簡単ではありません。
年齢的な問題もあり、住宅ローンを利用できない可能性も十分にあります。
現実的な資金調達がポイント!
2.「リースバックで」助けてもらう側のお子様が買取る
この方法は上記1.【「リースバックで」助けてもらう側が買戻す】を検討されるよりは現実味があります。
お子様ならば、住宅ローンも借りやすくなります。
しかし、リースバック開始時点で決めていても、月日の経過で状況は変わります。
今まで同居していたお子様が独立し家を出た後では、買取ることに消極的になる可能性も十分にあります。
また、お子様が住宅ローンを利用して買取る場合、別に自宅が必要となった際、他に住宅ローンは利用できなくなります。
お子様の将来を縛ってしまうことになり、場当たり的に決めてしまっては家族を不幸にしてしまいます。
家族会議で十分話し合う
3.「リースバックで」助けてあげる側が売却する
リースバックに協力してくれた身内や友人が、不動産を売却して終了します。
売却するのは、いたってシンプルな話しです。
ただし、金融機関からの借入を伴ってリースバックに協力していた場合、「ローンの残債が問題」となります。
リースバック終了時の売却予想価格は?
リースバック終了時の不動産相場等もあるため、なかなか売却価格を予測するのは難しいでしょう。
ローンの残債以上で売却できる見込みが無かった場合、どうするのか?
当然ですが、両社で事前に話し合っておくべき事柄です。
ローンでの協力ならば残債の対処も決めておく
4.「リースバックで」助けたてあげる側が利用する(第三者へ賃貸も含む)
身内や友人の協力者もリースバックが終了し、退去が済めばご自身で利用する方法も残されています。
例えば、月日の経過で家族構成にも変化があり、リースバックしていた家が立地や間取りが合っていれば、ご自身で住むことも可能です。
リースバック終了後の不動産は自由に利用
マンションであれば一戸建てと比較して管理が楽な面もあり、全くの第三者へ賃貸することも可能です。
ただし、リースバックの協力で金融機関からの借入がある場合など、資金的な問題もあり経済的に余裕が無ければ難しい側面もあります。
リースバックの協力者が最後は決める
相続人についても事前に説明を
身内や友人にリースバックしてもらう者は、最悪のケースも想定しておく必要があります。
不幸にも協力者が無くなってしまった場合、どうなるでしょうか?
リースバックの協力者は、言い換えればあなたに家を貸してくれている大家でもあります。
大家が無くなってしまった時点で相続が発生します。
相続発生で大家が変わる
相続人を縛ることはできない
友人や知人がリースバックに協力してくれる際は、万が一相続が発生した時のことも想定しておくことは重要です。
その際は、相続人に対してもリースバックの事情について理解して頂かなければなりません。
また、金融機関から借入れて返済中に亡くなった場合、団体信用生命保険(団信)で賄われるケースもあります。
その際は、ローンが無くなるため相続人がリースバック中の家を第三者へ売却してしまう可能性もゼロではありません。
こればかりは相続人の自由なので、ある程度は覚悟しておく必要があります。
いずれにしても、身内や知人がリースバックに協力するには、色々と問題もあり簡単ではない事情も承知の上で進めて下さい。
相続発生でリースバックは終了の覚悟も!
リースバックの需要はあっても成立は困難
住宅ローンが払えなくなると、誰でも1度はリースバックについて考えます。
リースバックの需要は、当事務所への相談者に限ってみても相当数に上ります。
その一方で、リースバックの成立件数は、年間1ケタ止まりです。
もともとリースバックの成立自体ハードルが高く、条件は厳しいので当然の結果だと思います。
リースバック成立の可能性が高い方は、皆一様に身内等の協力者の存在が欠かせません。
協力者だからこそ成立するリースバック

リースバックに身内や知人の協力者はメリット無
運よく身内や友人の協力のもと、リースバックを成立させる場合、きちんと認識して頂きたいことがあります。
リースバックに協力する身内や友人に関しては、ほぼメリットなど皆無です。
不要な不動産を購入させられ、リスクしかありません。
よっぽど安く購入し、高い家賃を払う場合は別ですが、投資家ではないため身内や友人では、まずあり得ません。
むしろ、助けてあげたい一心で協力しているため、見返りを求めないからこそ成り立っています。
そこまでしてもらって「本当にリースバックが必要なのか?」今一度、考えてから判断しても遅くは無いでしょう。
リースバックの協力者に迷惑を掛けないのは絶対条件!

身内や友人をリースバックで助けてあげる場合の注意点
『友人が困っていて、リースバックで助けてあげたい』という相談が時折あります。
友人が困っているからリースバックに協力するのは、よほどの間柄でなければ、ここまで話が発展しません。
信頼し合える友人がいることは、本当に素晴らしいことだと感じます。
友人として協力する場合、「リスクは最小限に抑えてリースバックを成立させる」には、どうしたらいいのか?
その中でも、特に注意しなければならない問題を実例も交えて解説します。
リースバックに協力するときのポイント!
リースバックの必要性を考える
どうして友人はリースバックを希望するのか?
この点はとても重要です。
なぜならば、リースバックに協力することは頭で考えるほど簡単ではないからです。
友人のリースバックを成立させるには、不動産の購入資金を用立てなければならず、自動車の購入代金とは訳が違います。
ただただ、友人が住み慣れた我が家を離れたくないなどの理由では、リースバックに協力するのは、あまりお勧めできません。
住宅ローンが払えないとは、収入に不釣り合いな状況が生じているため、何よりも優先して支出する住宅ローンの返済ができなくなっています。
住宅ローンが払えない = 収入に見合わない家
一時的な返済苦であれば、一定期間だけ住宅ローンの返済額を減らす(リスケジュール)ことも金融機関へ相談すれば可能なケースもあるため、その限度を超えた経済状態であることは決定的です。
可哀想だと感じるかもしれません・・・
しかし、収入に見合わない家にリースバックまでして無理に住み続けることが、友人にとっても将来的にプラスになるのか?
その場しのぎで、リースバック後に家賃の支払いにも窮してしまわないか?
協力した挙句、約束が守られずに「多大な損害を被ってしまう可能性」もあります。
もし、友人のリースバックに協力するならば、その必要性についてもじっくり話し合いましょう。
リースバックに協力してあげたい納得の理由はあるか?

リースバックに協力するなら相手方の状況を把握
リースバックを希望する友人の状況は、似たような相談内容が多いのですが、その中から下記の実例をもとに進めていきます。
【静岡県在住の男性(50代)からの相談】
『住宅ローンを返済できなくなった友人のリースバックに協力したいけど大丈夫でしょうか?』
【友人(リースバック希望者)の状況】
- 売却すれば住宅ローンを完済
- リースバックの終了は息子が買取る
- 家賃等の取決めはこれから
1.売却すれば住宅ローンを完済
リースバックではなく相場にて第三者へ売却すれば、諸費用等を差引いても手元に現金が残ります。
仮に第三者へ売却して住宅ローンが完済できる状況(住宅ローンを滞納していても)というのは、リースバックに協力する側として条件は悪くありません。
リースバック終了時に第三者へ売却する場合も相場以上の金額で購入していれば、受取った賃料以上に持出しをしないと、リースバック後の不動産を売却できない可能性があります。
その点、リースバックに協力するとの考えならば、相場で購入して賃料を受取れるならば、まずまずといった感じです。
リースバックに協力はするけど、不動産投資と見るならば(賃料にもよりますが)採算性は期待できないことを認識しておきましょう。
リースバックで期待は禁物、協力のみ
2.リースバックの終了は息子が買取る
一旦はリースバックで購入してもらい、友人の息子の買取でリースバックを終了する。
その期日は3年後を予定しています。
あらかじめ、買取ることが決まっていれば、買い手探しも必要ありません。
リースバックの期間終了後に協力者としては、元の所有者へ売却するだけなので負担が少ないのは確かです。
リースバック終了時の買い手探しが不要

3.家賃等の取決めはこれから
家賃について、リースバックに協力するには賃料を受取らなければなりません。
今回のケースは3年後に買取る予定のため、買取る際の価格に必要な諸費用を考慮して賃料を設定する必要があります。
当然ながら、そのあたりのことも分からないため当事務所へ相談した経緯があります。
ただし、賃料設定については支払い可能な現実的な金額でなければなりません。
以下は、2,000万円の物件をリースバックして3年後に買戻してもらう際の参考例です。
リースバックの買戻し価格(参考例)
家賃8万円のケース
購入価格2,000万円+購入時諸費用100万円=2,100万円
家賃8万円×36回(3年間)=288万円
2,100万円-288万円=1,812万円
買戻し価格:1,812万円以上
月々の賃料設定が高くなれば、買戻し価格を低くすることも可能です。
上記の参考例は、あくまでも協力者としてのため、計算上何も利点はありません。
わずかでも多く受取るには、買戻し価格を上乗せしてもらう必要があります。
そのほか、実際にリースバックで協力するならば賃料を受取るため、税務上の申告も必要になり課税されることも考慮しなければなりません。
また、不動産の所有者に課せられる固定資産税もあり、現実を考えると思っているよりも簡単ではないことが、より一層実感できると思います。
本当に協力してあげるならば、相当な覚悟が必要になります。
現実的な賃料を取決めて約束通りに受取る

リースバック開始後のリスク
リースバックにおける購入価格・家賃設定・買戻し価格のすべてが決定すれば、あとは資金調達が済むことで話しはとんとん拍子で進みます。
しかし、リースバックには最後の最後までリスクが付いて回ります。
【リースバック開始後の問題点】
- 買取るまで、決めた家賃をしっかり払えるのか?
- 買取る息子が本当に3年後、住宅ローンを組めるのか?
上記の2点がクリアできれば、晴れてリースバックは終了となりますが、こればかりは3年後でなければ分かりません。
想定通りには進まないことも念頭に!
人助けと考えれば、問題ないのではと思いましたが・・・
とんでもない問題が潜んでいました。
リースバックの裏に隠されていた大問題
このリースバックの全体像には、とても大きな問題がありました。
それは、買取る予定の息子には多額の借金がありました。
住宅ローンの返済が困難になった友人だけでなく、その息子まで・・・
要するに親子そろって、借金で首が回らない状態だったのです。
そのため、その息子の借金を返済するので、不動産を相場より1,000万円程高く買って欲しいと頼まれていたのです。
リースバックで協力してあげるように見えますが、友人親子の借金返済を手伝ってあげる構図でしかありません。
単なる友人親子の借金肩代わり
誰にリスクが及ぶか
このような条件では、リースバックに協力する買主(相談者)のリスクがあまりにも高く、完全にアウトです。
〈リースバックのリスク負担〉
- リースバックで助けてもらう側
ノーリスク - リースバックで助けてあげる側
ハイリスク
どう考えても友人親子には何のリスクも無く、キレイさっぱり借金も完済できます。
しかし、買主にとっては相場より1,000万円以上も高く購入し、リースバック終了時の買戻しができる保証もありません。
よくこんな都合の良い話を持ち掛けたものだと、少々あきれてしまいました。
リスクを考えれば即断り
買主はどうなる?
もしも、このリースバックに協力して、息子の買取りが成立しなければ、買値より1,000万円も値下げして売りに出さなければ、売却もままならいことでしょう。
「損失を被るのは買主」です。
今回のリースバックは、3年後の息子の買取りが済めば終了となります。
しかし、買取るはずの息子が住宅ローンの審査に通るのかは疑問です。
ましてや、買主に迷惑を掛けずに買取る場合、友人の息子は相場より1,000万円も高く購入しなければなりません。
ところが、その不動産に対して、「金融機関が担保価値を認めない」と容易に想像できるからです。
1,000万円以上の損失を覚悟する
リースバックで助けてあげた友人はどうなる?
友人の息子は、3年後に住宅ローンを組めなければ、購入を諦めれば済みます。
借金も返済されているので、非常に身軽な状態と言えるでしょう。
例え、住宅ローンの審査をパスしても、その不動産をわざわざ相場より、高く購入してくれる保証もありません。
また、同じ価格で条件の良い物件があれば、目移りしてしまう可能性もあります。
結果、友人(売主)は息子が買戻せなくても、何も困ることはありません。
無借金で退去して終了
今回のケースでリースバックするには
相談者は自己資金での用意ができないため、金融機関からの借入を検討していました。
既に金融機関にも融資の相談を持ち込んでおり、購入資金の工面はできそうなので、問題となるのはやはり購入価格です。
相場で売買しても残債は無くなりますので、相場に対して1,000万円も上乗せして購入するのは、きっぱりと断るのが賢明な判断です。
そして、相談者がリースバックで助けてあげる条件としては、不動産を相場、又は相場以下で購入します。
リースバック期間終了時に友人の息子が買取りできない場合は?
もしも、友人の息子が3年後に買取れなかった場合は、不動産は第三者へ売却する条件としましょう。
こうすればリスクは軽減して、リースバックに協力できます。
友人・知人あるいは身内などのリースバックに協力する際、気を付けたいポイントを3つ記載しますので参考にして下さい。
【リースバックに協力する際のポイント】
- 購入価格に注意
- 賃貸借契約書の作成
- 買戻特約の登記はしない
1.購入価格に注意
決して、相場以上で購入してはいけません。
なぜならば、リースバックの契約期間終了後は買取る約束なので、それが実現できなければ第三者へ売却することになります。
その際、相場以上の高値で購入していたとなれば、売却することで損失が発生する可能性があります。
買い戻す約束が実現されずに、大損となってしまわないよう友人と言えども線引きは必要です。
購入価格は相場以下が理想
賃貸借契約書の作成
親しい間柄といえども、必ず賃貸借契約書は作成して下さい。
賃貸の期間をあらかじめ決定、必ず更新がない定期借家契約にします。
できれば公正証書にするぐらいの用心深さは必要です。
その理由は、協力もむなしく残念ながら家賃の未納が発生した場合、すぐに強制執行(退去させる)の手続きに進めます。
素早く第三者への売却に行動を移せるからに他なりません。
約束あってのリースバックの強力です、義務を果たしてくれなければ終了させるしかありません。
定期借家契約に限る
買戻特約の登記はしない
売主が買戻しを希望していても、買戻し特約の登記はしないで下さい。
【買戻特約とは】
不動産を売却しますが一定期間内に売買代金と契約の費用を返還することで、買戻すことができる特約です。
不動産に登記することで第三者へ対抗できます。
万が一、元の売主が買戻しができない場合でも、買戻し特約の登記を所有者が簡単には抹消できません。
やむなく他の者へ売却する際に住宅ローン等を利用すると、金融機関には抹消を求められ、売却の障害になります。
買戻特約の登記は不可
協力型リースバックのススメ
今回の相談者のケースは、仲介に入る業者も既に決まっており、仕事とはならず単なる相談でしたが、苦慮されていたので対応させて頂きました。
当事務所では見知らぬ第三者、投資家のリースバックは、「利益目的のみ」となり正直なところ、あまりお勧めしておりません。
お世話になった方や友人・知人・身内等が困っているとき、手助けできるリースバック(協力型)で売主側・買主側、双方のご相談を随時受け付けております。
資金調達も含め、リースバックについてのお悩みはご相談下さい。
