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1Rマンションの購入は提携ローンが有利なの!?

 新築でも中古でも1Rマンション投資で融資を受けるには、不動産業者から提携ローンの利用を勧められます。

勧められれば、他にも選択肢があるように感じますが、実際は不動産業者の提携ローン以外は利用できないのが現実です。

1Rマンション投資の融資では、必ず聞く某信販王手でさえも会社のウェブサイトには、1Rマンションの融資について案内はありません。

総融資残高は相当な金額になっていると思われますが、1Rマンションを購入しようと考えている個人が直接申し込みをしても、断られてしまいます。

また、流通王手のノンバンクも45年もの超長期ローンを提供していますが、提携する不動産業者を通さなければ利用できない旨がウェブサイトに掲載されています。

1Rマンションは提携ローン以外ほぼ融資不可

1Rのローンは住宅ローンと大きく異なる

 住宅ローンの場合でも個人間の直接売買は、ほとんどの金融機関が融資不可となりますが、間に不動産業者が入り仲介すれば大丈夫です。

その際、金融機関が不動産業者を指定することは通常ありません。

住宅ローンに関しては不動産業者との提携ローンもありますが、それ以外の金融機関も利用できます。

しかし、こと1Rマンションの投資に関しては、不動産業者が仲介に入って売買する場合でも、その不動産業者が金融機関と提携していなければ、ローンを利用するのは困難です。

それだけでも特殊な市場であることが分かると思います。

普通の銀行が融資しない訳は?

 同じ不動産を購入するのに1Rマンションの場合は、不動産業者と提携した金融機関しか利用できないことに疑問を感じるのは当然です。

なぜ町で目にする普通の銀行や信用金庫は、1Rマンションには積極的に融資しないのでしょうか!?

それは住宅ローンを融資しているような一般的な銀行では、不動産に対する評価(担保価値)方法が1Rマンションのように小さく小分けされた不動産には不利に働いてしまうからです。

当事務所は販売業者ではありませんので詳細は割愛しますが、単純に土地価格と建物価格を算出しただけで利回り等は特に考慮されません。

この様な評価方法を積算評価と呼んでいます。

1Rマンションは1部屋当たりの土地の持分も少ない傾向にあり、どうしても評価は厳しくなります。

結果として、担保価値が著しく低く融資するに値しないため不可!となるようです。

まぁ、それだけが理由ではないでしょうが、1Rマンションといえども投資事業となるため、実績の少ない個人には貸したくないのが実情で、空室が続けばローンの滞納リスクも高いと考えているのでしょう。

そうなると、当然、担保価値が低ければ融資できないのも理解できます。

住宅ローンと同じでは評価不足!

なぜ1Rマンションに融資する銀行があるの?

 1Rマンションに融資しない銀行がほとんどの中、少数ですが、なぜ融資する銀行があるのでしょうか?

結論から言えば1Rマンションに融資する銀行は、先ほどの積算評価ではなく、別の評価方法を用いるからです。

別の評価方法では1Rマンションでも担保価値ありとして融資が可能となります。

こちらも簡単な説明とさせて頂きますが、担保となる1Rマンションがどれくらい収益を上げるかを基にして収益価格を算出する評価方法です。

そのため、1Rマンション個々の特性もありますが、利回りが高ければ収益価格も高くなり融資しやすくなる傾向にあります。

現金で購入する方は、どうしても限られるので提携する金融機関の評価額次第で売値(売買価格)が決まる様な状況と言っても差し支えないでしょう。

提携ローンで評価が高ければ売値も上がる!

銀行もノンバンクも提携ローンは必須

 新築でも中古でも1Rマンションの融資は、提携している不動産業者を通じてからしか利用できないローンとなると、いささか疑問も生じると思います。

金融機関から見れば、実績のある不動産業者を選別していることになりますが、そもそも1Rマンションの融資は提携ローン以外は、他に融資してくれる金融機関が無いことが、やや特殊に見えてなりません。

そう考えると1Rマンションの提携ローンは投資に有利とは言えず、ローンで買いたいならば冒頭で述べた通り選択しは無い!となります。

ある程度、収入面で安定した方は容易にローンが組めてしまいます。

しかし、提携ローンであれ金融機関が融資するから確かな不動産である保証はありません。

現在でも着々と新築の1Rマンションが市場に供給されています。

本当に購入したいと考えたとき、売り物が無い状況は想像すらできません。

1Rマンションでもローンで購入する場合、後悔しないためには少し学んでからでも全く遅くはありません

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