任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

これはやめよう任意売却3つのNG行為!やってからではもう遅い

 任意売却の前にやりがちな、おすすめできない行動が3つあります。

もちろん、任意売却する全ての方に共通する訳ではなく、自宅となる一戸建てやマンションを任意売却する際、注意して頂きたい内容です。

任意売却前3つのNG行為とは

1 自宅を賃貸にする
2 すぐに引っ越す
3 高額なキャッシュバックに期待

1.自宅を賃貸にする

 任意売却では慣れ親しんだ不動産を手放すので、売却自体を避けたいため、所有する不動産を賃貸物件として貸し、その家賃収入で住宅ローンを返済しようと考える方もいます。

安易に賃貸にしてしまうと、任意売却時の思わぬ障害になることがあり、以下のポイントに絞って説明します。

○ 貸したままの売却は値が下がる
○ 貸手の自由に契約を終了できない

貸したままの売却は値が下がる

 売却する不動産に借手がいる場合、購入者は不動産に入居することができません。

居住用に購入できなければ、投資用不動産としての需要以外無くなってしまいます。

そのため売却価格も賃料をもとに算出され、利回りを確保できる価格でしか売却できなくなります。

この様な不動産はオーナーチェンジ物件として販売可能ですが、居住用として売却するよりは、ほぼ確実に売却価格は下がります。

どれくらいか価格に差が出るのか一概には言えませんが、2割程度下がっても不思議はないでしょう。

貸手の自由に契約を終了できない

 値が下がるならば賃貸借契約を終了し、退去してもらえばと考えたくなります。

ところが一度、賃貸物件として借手が付いてしまうと賃貸借契約を終了させたくても、借手が応じなければ終了することができません。

立ち退く・立ち退かないを決めるのは借手となり、完全に主導権を握られてしまいます。

一般的な解決策は借手が納得する立ち退き料が必要になります。

住宅ローンで賃貸は契約違反

 住宅ローンの場合、金融機関との取り決めで自宅を賃貸に出す行為は禁止されています。

そのため金融機関に断りも無く勝手に賃貸にしてしまい、それでも住宅ローンが払えなくなってしまうと賃貸中での任意売却となります。

賃貸中のままの売却は値が下がると前項で説明しましたが、金融機関が値が下がっても構わないから任意売却を進めて下さいと簡単にいかないことは容易に想像つくと思います。

すなわち金融機関の求める売却価格では、買手が付かずに時間切れとなる可能性が非常に高くなります。

2.すぐに引っ越す

 任意売却を依頼する業者が『先に引っ越しを済ませて下さい。

そのほうが有利に売却できます』と提案してくることがあります。

任意売却を決断した段階で、実家等に引越し先が決まっていて、身を寄せる場所がある方は、すぐに引っ越しても構いません。

しかし、任意売却後は賃貸住宅で生活を再スタートさせる方は一旦立ち止り、本当にすぐ引っ越すのが、ご家族等の事情を含め適切なのか再考した方がいいでしょう。

引っ越しのタイミングは適切か!?』の記事もどうぞ

賃貸の入居は初期費用がある

 賃貸住宅に引っ越す場合、月々の賃料の他に仲介手数料や敷金・礼金等のまとまった初期費用が必要になります。

容易に工面できる方は問題ありませんが、住宅ローン等が払えなくなり任意売却する方にとって、簡単なことではありません。

そのため、任意売却中は住宅ローンの返済もストップしますので、あわてて引っ越さずに月々浮いたお金で引っ越し費用を積み立てていくことが可能になります。

詳しくは『任意売却で必要な引っ越し費用の資金計画を考える』の記事もどうぞ

3・高額なキャッシュバックに期待

 『任意売却すれば現金を手元に残してあげます。』このような甘い言葉に誘惑された方もいるでしょう。

任意売却でも不動産の売却価格より残債(ローンの残り)が少なければ、手元に現金が残るのは当然ですが、残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態では、手元に現金が残ることはありません。

金融機関も認めない不正なお金

 任意売却時に金融機関が認めてくれる引っ越し費用であれば問題ありませんが、それ以外のお金を手元に残すとなれば、それは正当なお金ではありません。

お金に色は付いていないので、気にしない方には関係ない話かもしれません。
しかし、正当でない以上、まともなお金ではありません。

つまり、本来ならば返済すべきお金を任意売却業者や買主とグルになり金融機関を欺く行為となります。

そのため『任意売却すれば現金を手元に残してあげます。』このような甘い言葉で誘惑する任意売却業者に依頼すること自体かなり危険な行為となります。

本当に残せるかも疑問

 甘い誘惑を信じ任意売却を依頼しても、実際に現金が残せるという確証も無く、残せなかった場合はどこか相談できる場所があるのでしょうか?

仮に現金を残しますという誓約書でもあれば別ですが、その様な書類にサインする業者はいません。

詳しくは『任意売却で多額の現金が残せるは本当か?』の記事もどうぞ

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