任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

任意売却は2社の協力で取引を成立させる共同仲介が多くなる

 任意売却の専門業者に依頼すると、その業者が直接買手を探してくれると思っていませんか?

任意売却の専門業者でなくとも、任意売却の対応可能な不動産業者に依頼する場合も同様です。

もちろん、状況により任意売却を依頼された業者(以下、任意売却業者)が、直接買手を見つけるケースもあります。

しかし、実際のところ任意売却業者が直接買手を見つけることは、かなり難しいのが実情です。

売却する不動産にもよりますが、一般的な住宅(中古戸建・中古マンション)で、買手が居住目的で購入する場合は、特にその傾向が強いです。

任意売却物件の買手はどうやって見つけるの?

 最近では一般の方もご存知の様ですが、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する情報交換サイト、レインズに会員である不動産業者が売却物件の情報を登録します。

レインズを通じて他の不動産業者が物件情報を入手、自社の顧客に紹介して取引を成立させます。

買手を見つける側の不動産業者は客付業者、それに対して売手側の業者を元付業者と呼んでいます。

任意売却業者(元付業者)と客付業者の2社が協力して成約させるため、共同仲介による不動産取引となります。

IT化が遅れている不動産業界ではありますが、物件情報に関してはインターネットを通じて不動産会社は情報を共有しているのです。

共同仲介のメリット

 なぜ、わざわざ任意売却を依頼した1社ではなく、他の客付業者を介在して取引を成立させるメリットは?

それは、より高値でしかもスピーディーに売却するためです。

シンプルに考えてもらえれば分かりますが、任意売却業者1社の力よりも他の不動産業者の力も借りた方が断然、成約の可能性が高いと思いませんか!?

レイインズに登録すると、会員である全国の不動産業者へ物件情報を公開することになります。

『うちの会社で、こういう物件を探しているお客さんがいるよ!』

『会社の近くなので積極的にお客さんへ紹介します!』などなど特に地元の不動産業者が販売に協力してくれます。

どの不動産業者にも公平に情報提供が行えるため、売却の販路が広がり速やかな成約の可能性が格段にアップします。

今では通常の売買も同じですが、不動産の所有者が特別に依頼でもしない限り、レインズの登録無しで不動産の売却は考えられません。

共同仲介のデメリット

 共同仲介のメリットがあれば、当然デメリットも気になると思います。

ところが、不動産の所有者については、共同仲介でデメリットとなることは左程ありません。

考えてみれば、高値でスピーディーに売却できる可能性があれば、それに越したことはありません。

強いて挙げるならば、業務スキルが低い業者と共同仲介で取引を進めると、売買契約の段取りから不動産の引渡しまでスムーズに行えない場合もあります。

任意売却の場合、時間は非常に重要なので業務スキルが低い業者と共同仲介となれば、任意売却業者がしっかりとかじ取りを行い、カバーして進めれば大抵は何とかなるものです。

任意売却業者の負担は増えても、結果的に任意売却が成功すれば、売手・買手双方に迷惑が掛かる話ではありません。

任意売却は債権者からもレインズの登録を求められる

 共同仲介について書いてきましたが、共同仲介のきっかけとなるレインズ登録は、債権者(金融機関等)からも求められています。

もちろん、全ての債権者がレインズ登録を条件とする訳では無いのですが、むしろレインズ登録をあえてしない方が不自然と見るべきでしょう。

任意売却の大半は債務超過の不動産なので、債権者は担保の不動産が高く売れれば、その分多く回収できますが、安く売れれば回収額も減少します。

債権者も、より高値で売却するにはレインズ登録は欠かせないと心得ているのです。

また、売却の依頼を1社に限定する場合(専任媒介契約又は専属専任媒介契約)、レインズ登録は義務となっております。

そのため、任意売却では債権者との交渉も必要なため、大抵は1社に限定して売却依頼をしていると考えられます。

従いまして、任意売却中だけど全然売れない等、気になるようであればレインズ登録はされているかの確認も必要でしょう。

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