任意売却後の残債について｜払えない場合に時効は成立するのか

任意売却を検討中の方は、手続き後の残債がどうなるか気になることと思います。

「残ったローンはゼロになる？」「払わずにいれば時効が成立するのか」などといった疑問をお持ちの方もいるでしょう。

結論から言いますと、任意売却後も残債は返済しなければならず、時効が成立するケースもほとんどありません。

この記事では、任意売却後の残債についてわかりやすくまとめました。残債を支払えない場合の対処法についても解説するので、返済に不安のある方はぜひお読みください。

任意売却後に残ったローンはどうなるか｜残債の返済義務は残る

当事務所には「任意売却で借金をなくしたい」という問い合せが数多く寄せられます。

はじめにお伝えしておきたいのが、任意売却をしても借金は帳消しにならないというお話です。任意売却は不動産の売却代金で債務を返済する手段ではありますが、任意売却後に債務の返済義務がなくなるわけではありません。

そもそも任意売却では、借金の残高よりも低い金額で不動産が売却されます。仮に残債が2,000万円だったとして、1,500万円で売却されれば残り500万円は返済し続けなければならないのです。

月々の返済額や利息が減額されるケースは多い

任意売却は手続き後も残債を返済し続ける必要がありますが、月々の返済負担は大きく軽減されます。

当事務所がこれまでに対応した事例では、月々の返済額が約100,000円から10,000円程度と1/10になったケースがありました。家を売却するため賃貸物件の家賃は発生しますが、それを含めても月々の支払い額は任意売却前の返済額を下回ります。

また、金融機関は滞納されるくらいなら無理のない範囲で返済してもらうことを望みます。交渉次第では残債にかかる利息がカットされたり、金利を下げてもらえる可能性もあるのです。

分割返済に応じてもらえるかは債権者の判断による

任意売却後の残債は、必ずしも分割で支払えるとは限りません。

なぜなら、残債を分割払いするには債権者の許可が必要だからです。もし債権者が一括払いを希望すれば、債務者はそれに応じるしかないのです。

そうは言いましても、そもそも返済不能となり任意売却の流れとなったため、残債の額もそれなりになります。

債権者が『一括しか応じません！』としても、現実には無い袖は振れないとなります。

また、中には「最初に100万円支払えば残りは分割払いOK」とする債権者もいます。

結局のところ、残債の分割払いが認められるかどうかは、本人の収入や資産によるところが大きいです。

その他、連帯保証人に資産があれば分割返済に応じてもらえない可能性もあるでしょう。

連帯保証人も支払い義務はある？

住宅ローン申込の際に連帯保証人を立てた場合、滞納が続けば債権者は連帯保証人に返済の請求を行います。

任意売却をする際は、ほぼ例外なく連帯保証人も任意売却についての同意書へサインをしなければなりません。言い換えれば、連帯保証人が同意しない限り任意売却を進めることはできないのです。

連帯保証人の同意が得られれば、債権者が本人と連帯保証人にそれぞれ請求することもあるようです。（本人1万円、連帯保証人2万円など）

連帯保証人も分割払いは可能ですが、財産を持っていれば差押えられる可能性もあるでしょう。

任意売却後の残債が払えない…2つの対処法

任意売却後の残債を支払えない場合、以下2つの方法で対処をします。

1. 債権者に分割返済の交渉をする
2. 債務整理をする

ここからはそれぞれの方法を詳しく解説します。

1.債権者に分割返済の交渉をする

任意売却後に残った債務は、債権者との交渉次第で分割払いが可能です。

任意売却を検討中の方は、すでに経済的に厳しい状態であると考えられます。債権者はその事情を理解しているため、無理のない範囲で返済できるよう考慮してもらえる場合が多いです。

任意整理後の返済額は月々5,000〜30,000円程度が目安です。

2.債務整理をする

任意売却後も返済が難しい場合、債務整理で借金を減額するのも一つの方法です。

債務整理には以下の種類があります。

• 利息をカットや長期分割返済の交渉をし月々の返済額を減額する「任意整理」
• 借金を大幅に減額し残りをおおむね3年で返済する「個人再生」
• 借金が全額免責される「自己破産」

どの方法を選択するかは、弁護士や司法書士と相談して決定します。

債務整理では借金の減額または全額免除が可能となるため、精神的なストレスは大きく軽減できるでしょう。

任意売却で買い手がつかないことはある？

月々の返済負担を軽減できる任意売却ですが、どんな物件でも売却が成功するとは限りません。

任意売却で買い手がつかない理由として考えられるのは以下の3つです。

1. 債権者の同意が得られない
2. 価格が相場より高い
3. 内覧を拒否している

任意売却では売却代金を債務の返済にあてるため、売却金額が高ければ高くなるほど残債の返済負担が軽減できます。売却する側としては少しでも高く売りたいですが、相場より高ければ買い手はなかなか見つからないでしょう。

また、内覧希望者の受け入れを拒否するのも買い手がつかない原因の一つです。

買い手が見つからなければ価格設定を見直す

債権者が任意売却に同意しているにもかかわらず買い手の見つからない不動産は、価格を見直して売却活動を継続します。

土地の価格が上昇している地域は、相場より高く売り出しても成約できる可能性があるでしょう。しかし、地価が上昇している地域はそれほど多くはありません。

問い合わせ自体が少ない物件は、相場とかけ離れた価格設定ではないか確認が必要です。

内覧希望者への丁寧な対応が必要

内覧の問い合わせはあるのに成約につながらない場合は、内覧希望者への対応の見直しも必要です。

内覧希望者にとって、居住者から住み心地や近隣の話を聞けることは大きなメリットとなります。実際の暮らしをイメージしたり、住んでみないとわからない情報を聞きたいと考える人は非常に多いです。

居住者にとってはネガティブな情報も、購入希望者からすればメリットととらえられることもあります。セールスポイントをアピールするのは大いに構いませんが、質問された時はマイナスな部分も正直に説明した方がいいでしょう。

もう一つ、内覧時に大切なのが家そのものをきれいに見せる工夫です。ハウスクリーニングをする必要はありませんが、見える部分はできる限り片付けておきたいところです。

お部屋の換気をしたり、玄関やリビングにお花を飾るだけでお部屋の印象は大きく変わります。

任意売却を専門とする業者へ相談する方法も

不動産業界において、任意売却は難易度の高い事案として取り扱われます。

一般の不動産業者では対応しきれないことも多く、専門の業者へ相談先を変更したことで任意売却が成功するケースは少なくありません。

返済日が迫ったり滞納を続けたりすると、とにかく早く誰かに助けてもらいたい気持ちが強まります。しかし、不動産業者だから誰でも対応できるわけではないのです。

任意売却の第一歩は、任意売却に強い業者を見つけるところからはじまります。以下に業者選びでチェックすべきポイントをまとめましたので、相談先をお探し中の方はぜひ参考にしてください。

• 任意売却の実績が豊富である
• 弁護士や司法書士とのつながりがある
• 親身に対応してくれる

まとめ：任意売却後も残債の支払い義務は残る｜困難な場合は別の方法で対処が必要

任意売却は月々の返済負担を軽減できる方法ですが、手続きしたからといって残債がゼロになるわけではありません。

売却後に残ったローンは支払い続けなければなりませんし、払わずにいたからといって時効が成立することもありません。仮に返済しなければ、連帯保証人に迷惑をかけることになるでしょう。

債権者との交渉次第では残債の分割払いが可能なので、無理なく支払える範囲で完済を目指していきましょう。どうしても難しい場合は、専門家に相談しながら債務整理を検討した方がいいかもしれません。

当事務所は、これまでに数多くの任意売却を成功させてきました。住宅ローン問題をはじめ、不動産担保ローン全般に関するお悩みについて、ご相談者様にとって最善の解決策をご提案いたします。

他社で断られた方もぜひお気軽にお問い合わせください。