任意売却物件を買いたい！購入方法やトラブル回避のポイント

不動産を少しでも安く購入する方法として、任意売却物件という選択肢があります。

任意売却物件は、通常の売買価格よりも割安で売りに出されているケースが多いです。予算や立地などの条件が合えば、不動産をお探し中の方にとって大変魅力的な物件と言えます。

一方で、任意売却物件の購入には注意点もあります。後悔しないためには、メリット・デメリットの両方を理解する必要があるでしょう。

そこで今回は、任意売却物件の購入前に知っておくべきポイントをまとめました。購入の流れも解説するので、任意売却物件に関心のある方はぜひ参考にしてください。

任意売却物件とは

任意売却物件とは、主に所有者が債務（借金）を返済する目的で売りに出されている物件のことです。

住宅ローンや不動産担保ローンの返済が困難になった時、債権者の同意を得た上で物件の売買が行われます。物件が売却されれば、所有者はその代金をもって債権者に債務を返済します。

任意売却は、所有者が自宅に住みながら売却活動をするケースがほとんどです。よって内覧を希望すれば、所有者に直接話を聞くことも可能です。

一般の人も購入できる

任意売却物件を購入する流れは、通常の不動産取引とほぼ同じです。

不動産価格は市場価格の8〜9割ほどと言われており、安く不動産を購入したい方にはメリットの大きい選択肢と言えるでしょう。

購入の際は債権者に同意を得る工程が必要であり、その分時間がかかることが予想されます。しかし基本的な手続きは不動産会社が行うため、買主の負担はそれほど大きくありません。

競売物件との違い

以下の表は、任意売却物件と競売物件の違いをまとめたものです。

任意売却物件は通常の中古物件と同じ流れで売却活動を進めるため、審査が通れば住宅ローンを組んで購入できます。

一方、競売物件で住宅ローンを組めるケースは非常に少ないです。絶対にできないわけではありませんが、競売物件の住宅ローンは消極的な金融機関が大半と思っておくといいでしょう。

価格については、任意売却物件と競売物件では後者の方が安く購入できると言われています。

しかし、競売物件が必ずしも安いかと言えばそうではありません。なぜなら人気の物件は、競売物件でも市場価格より高値で落札されるケースがあるからです。

もう一つ決定的に違うのは、プライバシーの問題です。競売物件は物件情報（所在地や間取り、写真など）がネットに掲載されるため、誰かが記録として残す可能性は否定できないでしょう。

任意売却物件が検索できるサイト

任意売却物件が検索できるサイトには以下のものがあります。

各サイトが取り扱う任意売却物件に関する情報は、ほとんどは非公開です。希望条件を入力またはリクエストすることで、対象物件の情報が公開されます。

上記のほか、インターネットで「◯◯（地域名） 任意売却物件」と検索すると、任意売却物件を取り扱う業者がヒットします。

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任意売却物件を買いたい！購入の流れ

任意売却物件の購入は、基本的に通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。（途中債権者の同意を得る必要があるため、通常の方法より時間がかかる可能性があります）

購入を検討中の方は以下の手順で手続きをスタートしましょう。

1.物件を探す

任意売却物件を探すには以下2つの方法があります。

1. 任意売却物件を取り扱うサイトを利用する
2. 任意売却を専門とする不動産業者に問い合わせる

1の場合、物件情報は非公開であることが多いので、会員登録やリクエストをするなどして情報公開を求める必要があります。

2.不動産会社に問い合わせする

希望物件を見つけたら、管理する不動産会社に問い合わせをします。

担当者から物件に関する詳しい情報が提示されるので、気になる点は細かく質問してください。マンションの場合、管理費や修繕積立金の延滞がないかどうかも必ず確認しましょう。

任意売却物件は所有者が住み続けた状態で売却活動を行うケースがほとんどなので、内覧希望日は所有者と調整の上で決定します。

3.内覧する

任意売却物件の大きなメリットは、所有者から直接話を聞ける点です。

近隣の交通量や住民の人柄など、実際に住んでいる人でなければわからない情報は積極的に質問することをおすすめします。

また、任意売却物件の所有者はできるだけ早く買い手を見つけたいと考えます。ある程度値段の幅を持たせている可能性もあるため、所有者の許容範囲内であれば値引き交渉も可能となるでしょう。

4.価格や引き渡しなどの条件を交渉する

購入の意思が固まったら、最終的な価格交渉へと進みます。

任意売却物件は債務返済のために売り出されている物件なので、大幅な値下げ交渉は難しいと言われています。一方、所有者には早く売りたい気持ちがあるため、値引きの可能性はゼロではありません。

価格以外にも、購入を希望する場合は支払いや引き渡し日についての話し合いも必要です。両者にとっていい取引となるよう、不動産会社と相談しながら話を進めていくのが理想です。

なお、この間不動産会社は債権者の同意を得るための話し合いを行います。買主が何か特別な手続きをする必要はありませんが、債権者の都合で同意を得られるまでに時間がかかる場合があることは心に留めておきましょう。

5.住宅ローンに申し込む

物件の売却価格が決定したら、住宅ローンの申込準備もはじめていきましょう。

売買契約を締結するまでに進められるのは事前審査までです。（事前審査にかかる時間は1〜3日ほど）

6.売買契約を締結する

売買契約の締結後、住宅ローンの本審査（本審査）がはじまります。

本審査にかかる時間は早くて10日ほど。一般的には2週間程度で結果が通知されます。

必要書類や手続きの準備は、宅地建物取引主任者の資格をもつ専門家が行います。

契約の際に注意したいのが、手付金の扱いです。

そもそも任意売却物件は、売主の経済的事情によって売りに出されている物件です。お金に困った売主が手付金を使い込んでしまうトラブルが発生する可能性もあります。

リスク回避のために手付金は不動産業者に預かってもらった方がいいでしょう。

7.物件の引き渡し＆支払いをする

売買契約を交わしたら、最後は物件の引き渡しと売買代金の精算をしてすべての手続きが完了となります。

以上、任意売却物件を購入する場合の流れを説明しました。手続きが完了するまでには、早くても2〜3ヶ月ほど時間がかかります。

過去に不動産の購入経験があれば、流れとしては一般的な不動産の購入と変わらないと感じると思います。

任意売却物件はトラブルが多い？購入前に確認すべき注意点

任意売却物件の購入でトラブルを回避するには、契約不適合責任についての確認が必要です。

通常の不動産売買では、売却後に発覚した欠陥は一定期間、売主が責任をもって修繕・賠償をしなければなりません。

しかし、任意売却の場合は契約不適合責任が免責されるケースが多いです。（任意売却物件＝中古物件には何らかの故障や不具合があることが一般的であるため）

契約不適合責任は任意で定められるものなので、築古物件ほど契約不適合責任が免責されている可能性は高いでしょう。

購入後のトラブルを回避するため、物件の不備や欠陥に関する責任の所在がどこにあるかは、あらかじめ確認しておいた方がいいでしょう。

任意売却物件の購入は慎重に｜注意点を押さえて後悔のない買い物をしよう

任意売却物件は、市場価格より割安で売り出されている場合が多いです。

買手にとっては嬉しいメリットですが、手続きに時間がかかる点をデメリットと捉える方もいます。契約不適合責任が免除されていれば、修繕に費用がかかることもあるでしょう。

一般的な不動産物件と異なる部分も多いので、価格以外の面も含めて慎重に判断することが大切です。

ここまで見てくると、任意売却物件の購入は難しそうに感じてしまうでしょう。

しかしながら、任意売却物件をメインに扱う不動産業者は、トラブルとなりやすいポイントも心得ており、想定される事態をある程度は買手に対して説明できます。

任意売却物件を購入する際、トラブルを避けるには任意売却に精通した不動産業者が関わる取引かどうかも重要となります。