任意売却歴15年の知見がつまった
住宅ローンで購入した自宅の任意売却を考えたとき、買手は住宅ローンを利用できるか？ 心配になる方もいます。
住宅ローンが払えなくなり任意売却するため、見方によれば競売の一歩手前とも言えます。
買手が住宅ローンを利用できなければ、現金を用意できる人のみとなり、買手を見付けるのは相当困難な状況です。
まず、任意売却物件の前に、競売物件は住宅ローンで取得することが可能か？ という疑問もあると思います。
現在では民事執行法の改正により、落札代金の納付時に所有権移転に必要な書類を渡してもらえるため、理屈上は住宅ローンでも購入できるようになりました。
理屈上としているのは、住宅ローンを融資する金融機関は、お金を貸すのと同時に不動産に担保設定するため、必要書類が揃わないと絶対に貸してくれません。
先の民事執行法の改正で競売物件の取得でも、その必要書類は、お金を借りるのと同時に用意できるのですが、実際に貸してくれるのか？ となると・・・・。
現実にはかなり厳しいと思います。
また、フラット３５では競売物件の取得にも対応しているようですが、フラットの技術基準の適合証明書が必要になるので、フラット登録マンションでなければ、実際の利用は難しいのではと考えてしまいます。
競売物件の取得に住宅ローンの利用は難しいとしてきましたが、任意売却の物件に関しては、問題なく利用できます。
ここで勘違いしてはいけないのが、もともと任意売却でなくても審査にパスしない不動産であれば、任意売却でも不可とされます。
審査にパスしない不動産とは違法建築であったり、２ｍの接道義務をクリアしていない場合などです。そもそも融資対象の不動産ではありません。
また、住宅ローンを借りる人が金融機関の融資条件に合致している必要があります。
そのため、購入する不動産が任意売却のため、住宅ローンの審査にマイナスの影響を与えることは無いとするのが正しい答えです。
なぜ、任意売却物件の購入には住宅ローンが利用できて、競売での取得には難しいのか？ 問題となる点を以下の表にしてみます。
| 任意売却 | 競 売 | |
| 所有者の協力 | 有 | 無 |
| 不動産の引渡し | 容易 | 難しい |
| 仲 介 業 者 | 有 | 無 |
任意売却は所有者の意志で売却するため、購入前に建物内を見たり、不明な点は質問することも可能なので通常の不動産売買と同様です。
その反面、競売は所有者の意志に関係なく進められますので、物件内部を落札前に見せてもらう等の協力はまず得られないでしょう。
また、裁判所の書類（３点セット）の内部写真の状態が落札されるまで維持されているかも不明で、競売はかなりのリスクがつきものです。
任意売却は不動産の売買契約を交わしますので、引渡し期日も決まっています。その内容に従い引渡しを受けます。
しかし、競売は占有者がいる場合は裁判所の強制執行後でなければ、引渡してもらえないケースもあり不確定な要素が多く、ここが競売物件の取得のネックになるところです。
仲介業者とは宅地建物取引業の免許を受けた不動産業者で、その取引の仲介をしているかどうかです。
任意売却は不動産業者が金融機関と交渉しながら進めますので、権利関係もクリアになり問題なく取引できます。
一方で競売は不動産取引のプロが介在しませんが、所有権は取得した者へ移転することができます。しかし、不動産の取得まで不動産取引のプロが関わっていないため、不動産取引に精通した者でなければ不安は大きいのではないでしょうか。
それでも現在では、不動産競売の代行業者も複数存在しますので、手を借りることにより住宅ローンを利用できるケースもあるようですが、詳しいことは存じ上げておりません。
住宅ローンを利用する上で、宅地建物取引業の免許を受けた不動産業者が仲介をするから銀行や信用金庫の住宅ローンを利用できると言って差し支えないでしょう。
これは不動産の個人間売買も同じで、不動産業者を介さなければ仲介手数料は不要ですが、その場合、ほとんどのケースで住宅ローンの申込をしても、個人間の直接取引では銀行や信用金庫からは断られてしまいます。
それだけ金融機関にとっては、宅地建物取引業の免許を受けた不動産業者が仲介するということは、信用され安全な取引と認識されているからです。
そのため任意売却される不動産の登記事項は、契約時において複数の抵当権や差押えの文字が並び、一般の人が見れば驚くこともあるかもしれません。
それでも、その不動産が買手の名義になるときは、複数の抵当権や差押は全て解除（抹消される）され、過去の話となります。
これから任意売却に臨む方にお伝えしたいのは、ご自身の不動産に多額の抵当権や差押、更に参加差押等があっても、不動産の外見からは分かりません。
また、そのことが買主様に迷惑を掛けることもありませんので、任意売却中も引き目を感じることなく堂々と生活して下さい。売り渡すまで所有者である事実は変わらないからです。
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