任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

離婚後の共有不動産を任意売却するには連帯保証人が突破口に!

元夫婦共有名義の不動産を任意売却したいけど、元配偶者が協力してくれるか分からない場合、どうしたらいいのか?

率直に申し上げて、元配偶者次第となります。

共有名義の不動産は共有者全員で売却

共有名義の不動産は、共有者全員が同意しなければ任意売却はもちろん、通常の不動産売買もできません。仲が良くても悪くても、共有者全員が同意して売却するのが原則です。

また、共有持分のみの売却も可能ですが、購入希望者が運よく見つかればの話で、売却価格も望むほど期待できないでしょう。

持分のみの抵当権は稀

共有名義の不動産を担保にお金を借りていれば、他の共有者の持分を含め抵当権が設定されているケースがほとんどなので、持分のみの売却は更に困難となります。

住宅ローンはその代表的な例で、夫婦で共有し、夫名義で住宅ローンを組んでも妻の持分に対して金融機関は抵当権を設定しています。

そのため、離婚後の元夫婦共有名義の不動産を任意売却するならば、元夫婦共同で対処しなければなりません。

元夫婦の共有名義の不動産がトラブルとなるとき

離婚後、別々に暮らしている元夫婦が不動産を共有名義のままにしていると、トラブルの芽になることがあります。

特に問題となるのが、離婚後も一方が住み続けているものの、住宅ローンが払えなくなり任意売却が必要となった場合、以下のようなケースが該当します。

○ 元夫が住宅ローンを借りて元妻が住んでいる

○ 元夫が住宅ローンを借りて元夫が住んでいる

○ 元夫婦でペアローンを借りて元妻が住んでいる

○ 元夫婦でペアローンを借りて元夫が住んでいる

任意売却は住み続けている側の希望

任意売却を希望するのは住み続けている者がほとんどとなります。

しかし、たとえ元夫婦間の共有名義の不動産でも、任意売却に対する温度差の違いがしばしば問題となります。

それは、住み続けている方は任意売却ができなければ、競売となってしまうため、その精神的負担を考えれば何とかしたいと思う反面、住んでいない方にしてみると、競売に対しての不安は特にありません。

この違いが離婚後に共有名義の不動産を任意売却するとき、障害となってしまうことがあります。

任意売却でメリットがあれば判断材料になる

元配偶者でも、住んでいない方にしてみれば、任意売却のメリットが感じられないと、どうでしょうか?

感情も入り乱れ、すんなりと任意売却に協力とは行かないかもしれません。

しかし、元夫や元妻が単独名義で住宅ローンを借りていても、一方が連帯保証人になっていると少々事態は異なってきます。

一方が連帯保証人だと残債が問題に!

単純に持分のみであれば、競売になっても勝手に処分されるだけなので、特にデメリットはありませんが、元配偶者の連帯保証人になっていると、ことはそう簡単ではありません。

ペアローンの場合は、お互いが連帯保証人になっていますので、考えるまでもありませんが、単独名義の住宅ローンでも、一方が連帯保証人となれば、任意売却後の残債について対処が必要になります。

これは競売でも同じで、競売で落札されても残債があれば、連帯保証人も請求されます。

どちらか一方が連帯保証人となっている以上、元夫婦といえども2人で借金を背負っているのと同じです。

その借金問題を解決するためのチャンスなので、連帯保証人ならば気になってもいたはずです。

そのことも含めたうえで、任意売却よりも、最初から自己破産を検討している方もいるでしょう。

もちろん、選択肢の一つなので、連帯保証人としては、すぐに身軽になれるため気持ちが傾くのは当然かもしれません。

その様なとき、元配偶者が連帯保証人を理由に、自己破産を検討していても、任意売却がプラスに働くことがあります。

自己破産前の任意売却はメリット大

共有持分がある連帯保証人が自己破産を検討していて、任意売却に協力することで結果的にはメリットになることがあります。

それは、自己破産時の費用が抑えられることです。

詳しくは『高額な破産費用も任意売却で減額可能!』の記事を見てもらいたいのですが、不動産の共有持分をもったまま自己破産すると、不動産の持分は財産なので、破産管財人が換価処分(金銭に変える)するための費用等も合わせて必要になります。

つまり、先に不動産を任意売却すると、自己破産時の費用が低く抑えらます。

また、任意売却後でなければ、きちんとした残債額も判明しないため、残債額によっては自己破産しなくても、対処可能な範囲内かもしれません。

あわてて自己破産しなくても、任意売却後にじっくり検討する時間は十分に残されています

任意売却に協力するかは本人が決めること

長々と書いてきましたが、離婚後の元配偶者が任意売却に協力してくれるかどうかは、競売は困ると説明しても相手には関係ありません。

それよりも、現在の状況、メリット・デメリットをきちんと説明をし、任意売却後の対処を含めて判断を任せることになります。

これは、任意売却に協力してもらうために説得するのではなく、元配偶者が総合的に判断し、どのような答えを出すか選んでもらうことでもあります。

任意売却の協力要請は結果を受け入れる覚悟も

競売が嫌だから、任意売却の協力を仰いでも、それこそ自己都合となります。

元配偶者が単なる共有者なら連帯保証人でもないため、任意売却で手元に残る現金も無ければ、それこそ煩わしいだけで、競売でも何の不都合も生じません。

従いまして、元配偶者に任意売却の協力を頼むには、説得ではなく判断を委ね、その答えを尊重し、受け入れる覚悟で臨む必要があります。

連帯保証人や共有者に対して任意売却のご説明・ご案内は当事務所でもお受けしておりますので、時間的余裕のあるうちに、ご相談下さい。
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