住宅ローン滞納は、いつまで住める？損得だけなら競売も・・・

　住宅ローンの返済が滞ってしまったら・・・

多くの方が、まず考えるのは「いつまで、この家に住み続けられるのか？」という切実な問題です。

その上で、少し視点を変えてみると、どうでしょうか！？

住宅ローンはストップしていても、賃貸とは異なり家賃の支払いはありません。

さらに、任意売却と競売では、手続きや精神的な負担に差があるけれど、金銭的な損得勘定だけで見ると競売の方が得になるケースもあります。

この記事では、住宅ローンが払えなくなったら「いつまで住めるのか？」という疑問。

そして、「損得勘定だけなら競売も選択肢の１つ」は本当なのか？

任意売却に精通するFP＆不動産コンサルの有資格者が解説します。

「どうするべきか？」、悩んでいる方は「正しい情報を知ること」から始めてください。

住宅ローンの返済が止まっても、即退去とはならない

　住宅ローンの返済が止まったら、「すぐに家を追い出されるのでは？」

こんな不安を感じる方は、少なくありません。

ところが、住宅ローンを滞納してから退去に至るまでには、１年以上の猶予が生じることも珍しくありません。

まずは、この現実的な流れを理解することが、正しいを判断するための第一歩になります。

退去まである程度の猶予あり

「即強制退去」は制度上あり得ない

　住宅ローンの返済が止まっても、即強制退去とはなりません。

また、金融機関から家を取られてしまうことも、住宅ローンでは起こりません。

現実には、金融機関や保証会社による事務的な手続きが必要となります。

さらに裁判所の手続きに始まり、「競売」を経て「明け渡し（強制退去）」へと進んでいきます。

このプロセスには一定の時間が掛かり、「即強制退去」ということは、まずありません。

強制退去にも厳密なルールがある！

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任意売却と競売とで引き渡し時期の目安を知る

　前項で住宅ローンを滞納しても、即自宅を退去するような状況にならないことは、ご理解いただけたと思います。

現実に返済をストップしたままの状態で、「任意売却と競売で住んでいられる期間」の目安が分かれば、引っ越し時期の参考になります。

ただし、前提条件として不動産を手放した後は、賃貸に引っ越す方が参考にして欲しい内容です。

住宅ローンの返済と家賃も無い期間は、どれくらい続くの？

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任意売却の期間も金融機関で異なる

　比較するにあたって任意売却を希望した場合、金融機関から「どれだけの販売期間を認めてもらえるのか？」で差が出ます。

そして、販売期間も金融機関によって、「一般的な住宅ローン（保証会社あり）」と「その他の不動産担保ローン（プロパー融資）」の２つに分類され、競売の申立てを待ってもらえる期間が異なります。

任意売却を選択した場合、買手に引き渡すまでの期間は上記２つでも違いがあります。

ご自身のローンはどちらのタイプなのか？

区別する方法は意外と簡単で「保証会社の利用の有無」だけです。

まずは保証会社の有無を見極める！

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一般的な住宅ローン（保証会社あり）

　住宅ローンの滞納が６回で、大抵の金融機関は保証会社から代位弁済されます。

代位弁済後速やかに保証会社に対して任意売却の意思表示を行わなければ、６か月後には競売の申立てへと進みます。

任意売却を希望すれば大抵の金融機関は３～６か月の販売期間が与えられ、買手が現れれば、売買契約後１～２か月後には引渡しとなります。

買手が決まったら、買手の資金調達や都合に合わせ、引き渡しの期日を調整します。

おおむね、２か月程度で自宅を明け渡すことになります。

正直なところ、任意売却でも上記のような引越しのタイミングを調整することは難しいでしょう。

任意売却の契約が成立した時点で、「２か月程度で引っ越し」する必要があります。

買手が決まり、余ほどの事情でもない限り３か月後や４か月後の引き渡しは、債権者も待つだけの期間となるため認めてもらえないのが実情です。

任意売却は買手が決まれば引き渡しも早い！

その他の不動産担保ローン（プロパー融資）

　民間金融機関で保証会社を利用しない住宅ローンや事業者の保証協会等を利用しない、いわゆるプロパー融資の場合は、「代位弁済」はありません。

銀行や信用金庫が滞納後に直接競売の申立て、或いはサービサーへの債権譲渡等、不良債権として迅速に対処します。

早々に「サービサーへ債権譲渡」してしまう場合や滞納６回程度で任意売却が成立すれば、取引を認めるケース等、金融機関によって対応は様々です。

また、「何月何日までに任意売却での取引を終了」と、期限をキッチリ切る金融機関もあります。

滞納６か月程で任意売却が成立せずに期間の延長も認められなければ、金融機関が競売の申立て、或はサービサーへの債権譲渡のどちらかの対応となります。

滞納後の処理がスピーディーなので要注意

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→サービサーへ債権譲渡の場合

　前項のプロパー融資でサービサーへ債権譲渡された場合は、手続き終了まで２か月程度掛かります。

その後再度、サービサーに対して任意売却を願い出て認められれば３～６か月の販売期間が与えられ、購入者が現れれば、売買契約後１～２か月後には引渡しとなります。

サービサーへ債権譲渡されても、特別なことではありません。

サービサーも任意売却の意思があれば、基本的には協力してくれます。

サービサーへの債権譲渡は慌てる必要なし！

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競売の申立て後も任意売却は可能

　金融機関やサービサーから認められた任意売却の販売期間を過ぎてしまい、競売の申立てをされてしまっても、任意売却ができない訳ではありません。

競売と同時進行で、任意売却を進めることができます。

しかし、裁判所の評価額の考慮や債権者が納めた競売費用が加算される等、競売申立後の任意売却は一段とハードルが上がってしまうのも実情です。

競売申立後の任意売却は難易度が高い！

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競売へ至る期間も金融機関で異なる

　ここからは任意売却の意思が全く無く、競売で構わないとなれば、金融機関にその旨を伝えれば競売となりますが、金融機関からの連絡に対し無視し続けても、当然に競売となります。

それでも実際に競売で落札されるまでは、どの位の期間があるのか？

ここでも、任意売却を希望する際と同様に以下の２つのローンを区別してください。

一般的な住宅ローン（保証会社あり）

　滞納３回目を過ぎれば期限の利益を喪失します。

その後、保証会社が代位弁済するため、この時点で任意売却の意思が無ければ競売へと進みます。

競売の流れを詳しく

実際には、１年半程度の時間を要するのが一般的です。

つまり、「返済が止まったら即退去」というイメージは、現実とはかけ離れています。

しかも、上記のプロセスは任意売却を希望しないで、競売へ進行したケースを想定しています。

競売一直線でもこれだけ掛かる！

その他の不動産担保ローン（プロパー融資）

　滞納３回目を過ぎれば期限の利益の喪失し、その後３か月程度で「競売の申立てへ」進むケースと「サービサーへ債権譲渡」されるケースの２つがあります。

保証会社の無い住宅ローンや保証協会の利用の無い事業者ローンは、「代位弁済は無い」と既に解説しました。

また、このような借入を「プロパー融資」と呼ぶことも合わせてお伝えしました。

※　基本的に上記のどちらかで、まれに金融機関のグループ会社のサービサーへ委託による回収もありますが、返済の意思が無ければ、上記の「競売の申立てへ」と同じ流れとなります。

競売の申立ての場合

　期限の利益を喪失し、金融機関自ら競売の申立てへと手続きが進んだ場合です。

プロパー融資で金融機関が競売の申立てを行う場合、滞納６か月程度で競売の申立て～落札～強制退去まで８か月ほど要します。

→　サービサーへ債権譲渡の場合

　サービサーへ債権譲渡は担保付きの譲渡となり、サービサーの対処も割と迅速に行われるため、任意売却の意思表示が無ければ速やかに競売の申立てへと移行します。

債権譲渡手続き終了まで約８か月、返済の請求期間が３か月ほどを経て、競売の申立て～落札～強制退去まで８か月

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損得だけなら「任意売却が不調に終わり競売」がお得！？

　任意売却と競売との比較で、「自宅を手放すにしても長く住み続けたい」と考える方は少なくありません。

特に引越し費用が準備できない、次の住まいが見つからないといった事情があれば尚更です。

「家賃を払わずに住める期間が長い＝金銭的には有利」と思うのも自然なこと！

実際問題、任意売却を希望したものの結局は不成立に終わり、結果的に競売で落札となるのが、損得勘定だけを考慮すれば、経済的負担が少なくなります。

ここまでは、最初に任意売却を「希望する・希望しない」を決めて、競売との比較を行ってきました。

任意売却を希望する場合、基本的には金融機関も任意売却の意向を受け入れ協力してくれます。

金融機関は任意売却に協力的！

しかし、任意売却を試みても金融機関やサービサーから「与えられた販売期間内で成立しない」ケースも当然出てきます。

その結果、やむを得ず金融機関が競売に掛ける場合もあります。

任意売却を希望しても不成立となり競売へ進展してしまう期間も「一般的な住宅ローン」と「その他の不動産担保ローン」でも違いがありますので、ここでも「２つのローン」はしっかりと見極めてください。

この分類を踏まえて、最も居住期間が長くなる「任意売却不成立→競売」の期間を確認していきます。

結果を見れば、なぜ「損得勘定だけなら競売も選択肢の１つ」と言えるのかがより明確になるでしょう。

任意売却が不成立なら競売だけど損得は別

一般的な住宅ローン（保証会社あり）

　自宅が競売となるのは、どなたでも避けたいものです。

ゆえに任意売却を試みたけれど、残念ながら任意売却が不成立となってしまうケースも少なからず存在します。

そのため、代位弁済まで６か月、任意売却期間６か月、競売の申立て～落札～強制退去まで８か月

何だかんだで、任意売却が成立しなければ保証会社が競売の申立てをしなければなりません。

その結果、これだけの期間は住み続けることができてしまいます。

住宅ローンの貸手側（保証会社）が少し気の毒にも感じてしまうくらいです。

驚くことに約２年もの期間を要す！

その他の不動産担保ローン（プロパー融資）

　金融機関によって対応は異なりますが、認められた任意売却の販売期間の延長はなかなか難しいものとなります。

従いまして、金融機関が競売の申立ての場合とサービサーへ債権譲渡の場合の期間としては、任意売却を希望して与えられる販売期間約６か月。

そして、競売の申立てまで３か月、競売の申立て～落札～強制退去までの約８か月をプラスした期間を目安として下さい。

プロパー融資の場合、不良債権の処理は迅速ですが、それでも任意売却が成立せずに競売となれば、約１年半は経過してしまいます。

迅速に処理しても約１年半は要する

→　サービサーへ債権譲渡の場合

　任意売却を希望しながらサービサーへ債権譲渡される場合、任意売却のチャンスが２回訪れるケースもあります。

そして、残念ながら任意売却が不成立となり強制退去になったとしても、実際は約２年強は住み続けることができてしまいます。

任意売却が不成立のため幸か不幸かは別にしても、経済的負担を考えれば相当違ってくるものとなります。

あえて狙ってこれだけの長期間、住み続けることはできません。

しかし、任意売却が不成立となってしまうと、競売で強制退去までは２年強もの期間を要してしまいます。

驚くことに２年オーバー

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【結論】任意売却不成立→競売が最も長期間住める訳

　比較の結果を見ると、任意売却を希望しても不成立となり、「競売で落札されるケース」が一番長く住んでいられることになります。

一見すると、矛盾しているように感じるかもしれません。

しかし、「任意売却の販売期間と競売手続きの期間が合算」されるため、結果として最も長期間の居住が可能になります。

ただし、「競売は精神的な負担が大きく、ご近所の目などプライバシーの問題」がある！

単に、損得勘定だけで行動すると後悔することもありますので、慎重に対応を考える必要があります。

ご自身のケースで具体的な期間を把握したい方は、下記の表をご活用ください。

できることなら任意売却で競売回避を！

【あなたのケースをチェック】期間早見表

　まず、ご自身のローン種類を確認してください

該当する行の期間をご確認ください↓

競売の当事者は、相当な精神的負担が大きいため、期間だけで判断せず総合的に検討してください。

また、ここに記載されている内容は全ての金融機関やサービサーに該当する訳ではありません。

あくまでも、参考程度にお願いします。

また、状況についてはご自身で判断せず、専門家への相談をお勧めします。

悩んでいるなら専門家への相談がベスト！

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