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任意売却で買取保証が難しい理由
任意売却を含め、不動産の売却を検討していると『買取保証』という言葉を目にします。
買取保証で前提となるのは、不動産の売却を不動産業者に仲介で依頼した場合で、まずは販売活動を一般消費者向けに行います。
その後、一定期間内に売却できなければ、販売を依頼した不動産業者から、あらかじめ提示された価格で買取ってもらうことができます。
それゆえ、買取保証付仲介、又は買取保証付媒介契約などと呼ばれています。
その買取保証の利用は、任意売却の場合にも利用できれば残債務の金額もおおよそ見当がつくため、返済計画なども立てやすくなります。
金融機関にとっても売却可能な価格が判明することにより、一定期間経過後は買取ってもらえば任意売却がスムーズに成立するように感じます。
しかし、現実には任意売却で買取保証での不動産取引は、ほぼ望みは無く金融機関との交渉がまとまる可能性は限りなく低いでしょう。
『なぜ、任意売却での買取保証が難しいのか？』任意売却に精通したFP&不動産コンサルの有資格者が詳しく解説します。
目次
所有者に価格決定権が無いから任意売却での買取保証は難しい
任意売却で不動産を『売却する・売却しない』は所有者の意志によりますが、その売却価格の決定は債権者である金融機関に主導権があると言って差し支えないでしょう。
任意売却の場合、オーバーローンのため、不動産を売却しても残債に満たないことがほとんどです。
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従いまして、買取保証のように一定期間経過後は不動産業者が買取るとなると、買取保証＝仕入れ価格となり、その仕入れ価格では金融機関に売却を認めてもらえる可能性は低くなります。
買取保証における仕入れ価格は、不動産の相場から比較すると低い傾向にあり、金融機関も当然ながら認識しております。
それでは、買取保証における買取価格が低い理由は『買取った不動産がどうなるのか！？』を知れば、より理解が深まります。
買取った後の不動産の行方は？
買取った不動産の行方
不動産業者が買取保証で買取った不動産を、ただ持っていても仕方ありません。
不動産業者は不動産を一旦買い取った後、転売することになります。
転売するには、当然利益を確保しなければなりません。
利益を上乗せして転売するには、必然的に買取価格をある程度低くしなければ、買取った不動産の転売は成立しません。
もちろん、ただ買って売るだけではなくリフォームを施すなど、再販売しやすいよう手を加えるため更なる追加投資も必要となりますので単純に転売するだけではありません。
買取保証価格は転売ビジネスが成り立つ価格
買取保証価格＝仕入れ価格とは
不動産業者が買取保証で転売ビジネスを成立させる価格が買取保証の金額となります。
不動産業界では転売する不動産の購入を仕入れと呼んでいて、その購入価格が不動産の仕入れ価格となります。
従いまして、買取保証価格が転売ビジネスにおける不動産の仕入れ価格となります。
仕入れ価格にマージンを乗せて売るのは、どの商売も基本的に同じです。
また、買取保証の価格についても不動産業者によってもバラツキがあるため、どこも横並びの金額では無いことは心得ておきましょう。
もう一つ付け加えると、同じ転売ビジネスで不動産を買取る業者でも、転売専門の不動産業者の方が買取価格が高い傾向にあります。
売却を依頼した不動産業者の買取保証価格で売るよりも、仲介手数料を払ってでも転売専門の不動産業者に売却した方が手元に現金が多く残せる場合もあります。
買取保証3つのポイント
買取保証が任意売却には馴染まない理由は、ある程度理解できたと思います。
せっかくなので買取保証についても、もう少し詳しく見ていきましょう。
買取保証には、以下の3つのポイントがあります。
【買取保証のポイント】
- 一定期間内
- あらかじめ提示された価格
- 売却後の責任を負わない
１ 一定期間内
〇月〇日までに売却したいなど時間が限られている場合や早めに不動産を売却して現金が必要なときは、予定が組めるので、資金計画が立てやすいなどのメリットがあります。
特に競売の申立てをされているようなケースでは、期間を区切って販売活動を行い、購入希望者が現れなければ、そのまま不動産業者に買取ってもらえば、競売を回避することが可能になります。
ただし、現実には任意売却のケースでは、ほぼ難しいとなってしまいます。
売却計画は立てやすいが競売回避には向かない
２ あらかじめ提示された価格
実は、ここが最大のポイントですが、「あらかじめ提示された価格」とは、不動産業者が提示した価格なので、所有者が売却したい希望価格とは異なります。
従って、この不動産業者が提示した価格が、納得できる価格であれば、買取保証は依頼者にとっても大変メリットがあります。
また、買取保証の場合、売却を依頼した不動産業者が直接買取りますので、仲介手数料が不要になる点も大きいでしょう。
価格に納得できればメリット大
3.売却後の責任を負わない
不動産を買取保証価格で不動産業者に購入してもらう場合、不動産業者は現状のままを受け入れ買取ります。
売却後、すぐに『雨漏りが発生した、給水管から水漏れがする、シロアリが発見された』など何か問題が出てきたとき、対処するのは購入者である不動産業者となり、売り手側にの責任を回避できます。
この点は、売却後の責任問題とは無縁となるため売手としては安心して取引できます。
もちろん、何か不具合を認識していながら故意に隠したのであれば、その責任は免れません。
売却後に発生したトラブルは買手が対処する
買取保証で問題は？
ここまで読んできて分かることは、任意売却における買取保証で問題となるのは、低い傾向にある価格ということになります。
ここでの問題はトラブルではなく、前項『２.あらかじめ提示された価格』が依頼者の売却希望価格とかけ離れていることがあります。
任意売却の場合は、金融機関が売却を認める価格になり、たとえ買取保証がされても結果的には、その価格では売れませんとなってしまいます。
この点が任意売却では買取保証が、あまり意味をなさない理由でもあります。
任意売却で買取保証が有効なのは残債を完済できるとき
任意売却でも売却価格に対して、債権者が主導しない場合があります。
それは不動産を売却すれば、残債が無くなるケースです。
つまり、住宅ローン等が払えなくなり、現在は滞納していても、不動産を売却すればローンが完済できるならば、債権者は価格に口出しする必要はありません。
よって、任意売却で買取保証が有効なのはローンを完済できる場合となりますので、多くの方は該当しません。
それゆえに任意売却で売れなくても、買取保証で競売回避とはならないと考えるのが自然です。
残債が無くなれば買取保証での任意売却も可能！
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