認知症で実家が凍結されたら介護費用は捻出できる？家族信託で今すぐ事前対策する方法

「将来、認知症になったら自宅を売って施設に入ろう」と考えている方。

「実家を売って、親の介護費用に充てたい」と心配されているご家族。

何も事前に対策をしていないと、認知症によって判断能力が不十分とみなされた時点で、たとえ身内であってもその不動産を売却することは、原則できなくなってしまいます（実質の凍結状態）。

こうしたリスクに対して、実は「主な財産は実家（自宅）のみ」という普通のご家庭にこそ、家族信託（民事信託）という方法で事前対策が可能です。

近い将来、老人ホームへの入所や介護費用の捻出で後悔しないために。

いま家族で前向きに考えておくべき「実家の凍結対策」について、現場を知るFP&不動産コンサルの有資格者が解説します。

認知症になると所有する実家（不動産）は売却できなくなるのか？

　本当に知りたい以下の「2つの疑問」に、分かりやすくお答えします。

１.事前に対策していない場合、認知症が進行した後の実家売却は原則不可能

　結論から申し上げます。

何も対策をしていなければ、原則として【できません】。

「実家を売ってグループホーム（施設）の費用に充てたい」と考えられていても、事前に対策がないまま判断能力が低下してしまうと、以下のような非常に厳しい現実に直面します。

実家を売ってこれからの生活費・介護費に充てるという計画が、その時点でストップしてしまいます。

事前の備えがないと手遅れになるケース

２.認知症で困る前に備える「家族信託（民事信託）」の仕組み

　実家が凍結して困る前に、ごく普通のご家庭に有効な対策が「家族信託（民事信託）」です。

元気なうちに、「実家の管理や売却の権限」を、信頼できる家族（子どもなど）に託しておくことで、認知症が進行した際にも、スムーズに実家の売却手続きが可能になります。

事前に家族で話し合って、「何を頼むか？」自由に決めることが可能です。

元気だから事前の対策が可能になる！

家族信託・民事信託の表記について

　一般的に広く知られている「家族信託」という名称は、一般社団法人家族信託普及協会の登録商標です。

当サイトでは商標権に配慮し、「家族信託」の表記を以下「民事信託」、場合によっては「家族信託（民事信託）」という表記にて解説を行っております。

家族信託と民事信託どちらも意味は同じ

家族信託（民事信託）を専門的に知りたい方は、他のサイトをご覧ください

　世の中には、民事信託の専門用語や例外規定を細かく書いたホームページがたくさんあります。

もし、「教科書のような難しい知識」を網羅したい方は、他の解説サイトをご覧ください。

家族信託（民事信託）の活用が有効なケースと事前対策の重要性

　認知症の不安は、どのご家族にとっても他人事ではありません。

以下のような、不安や状況に心当たりはありませんか？

上記の項目に1つでも該当する、あるいは気になる場合、一度「民事信託」を検討してみることをお勧めします。

当事務所が民事信託の利用を想定しているのは、特別な富裕層ではありません。

主な財産がほぼ「実家（自宅）のみ」というご家庭が、認知症発覚時に「お金の不安を避ける」ための事前対策となります。

信頼できる家族間の協力で成立

認知症が進んでからでは手遅れ？民事信託は「元気なうち」限定の対策

　民事信託は、ご本人の「確かな意思表示」があって、初めて契約を結ぶことができます。

判断能力の問題もなく、元気だからこそ可能になる事前対策です。

認知症が進行し、意思確認ができなくなってからでは、どれだけ家族が困っていても民事信託の制度を利用することはできません。

民事信託による事後対策は不可能

なぜ、他の方法ではなく「家族信託（民事信託）」なのか？

　認知症などでご本人の判断能力が低下した場合、たとえ身内（子どもなど）であっても、本人の財産を勝手に売却したりすることはできません。

このようなケースでは、一般的に「成年後見制度」を使い、家庭裁判所から認められた後見人が財産を管理することになります。

しかし、この成年後見制度は非常に利用しにくく、柔軟な融通が利かないことが多いのも事実です。

そのため、財産がほぼ「自宅のみ」となる場合においては、売却が困難になる前に事前に対策しておくことで安心を得られるからです。

財産が「自宅のみ」なら断然、民事信託がお勧め！

民事信託による「実家の管理・売却」の具体的な手続きとステップ

　民事信託は、「自宅などの資産（不動産に限らず）」の「管理や売却」などの権限を信頼できる者（家族など）に託す仕組みです。

判断能力があるうちに、様々な権限を渡すのが民事信託のポイントです。

具体的には、元気なうちに以下２つの手続きを済ませておきます。

民事信託で必要な手続きは順番が大切です、以下のステップを見てください。

この2つの手続きがすべて完了すれば、将来への備えは対策済みです。

もし事前に、民事信託の対策を済ませていない場合、認知症発覚後に残された方法は「成年後見制度」を利用することしかありません。

【比較表】家族信託（民事信託）と 事前対策なし（成年後見制度）

　事前に親（委託者）・子（受託者）で親の自宅について民事信託を済ませておいた場合、事前対策なしの場合とで、どのような違いが出るのかを表にまとめました。

家族信託（民事信託）のデメリットとコストを抑える対処法

　メリットの大きい民事信託ですが、当然、デメリットもあります。

それは、信託した口座以外（親の年金口座の管理など）は、管理できないという点です。

年金の振込口座は本人名義の口座以外を指定することはできません。

じゃあ、年金口座の手続きは諦めるしかないの？

いいえ、違います。

ここから、成年後見制度を利用するのです。

実家売却後に「法定後見」を申立て、身内を後見人にする

　民事信託に基づき、認知症発症後は家族の判断で「自宅を売却（現金化）」します。

一番資産価値のある、実家の売却をまずは終わらせます。

その上で、将来どうしても年金口座の管理などで手続きが必要になったタイミングで、初めて後見制度（法定後見）を申立てます。

　自宅という高額な不動産がすでに売却され、主な財産が信託された売却代金のみとなれば、家庭裁判所は、身内（子どもなど）を成年後見人に選んでくれる可能性が極めて高くなります。

その結果、毎月発生する専門職の成年後見人の報酬も必要ないまま、年金口座等の管理も行えます。

ただし、この場合の身内の成年後見人は信託（受託者）されている者とは別にする必要があります。

受託者・後見人が同じは×

任意後見制度を避ける理由と「後見監督人」のコスト面でのデメリット

　その他、民事信託のデメリットを補うために、任意後見制度もあります。

しかし、ここにはコストの負担が付いて回ります。

制度上、任意後見制度は「成年後見監督人（弁護士など）」が必須となります。

そのため、この制度を利用してしまうと、上記の表の通り任意後見監督人の報酬（毎月1〜3万円）が発生します。

主な財産が自宅だけのようなケースに限っては、当事務所で任意後見制度をお勧めしていない理由となります。

任意後見人はスタートすると専門職への要報酬

外部の「信託監督人」を選任させないための絶対条件

　実は、民事信託でも「信託監督人（親族を監視する弁護士など）」が家庭裁判所によって選任されてしまうケースがごく稀にあります。

これは裁判所が勝手につけるのではなく、誰かが家庭裁判所に申立てることで起きてしまいます。

例えば、一部の身内が納得していない状態で民事信託を進めてしまった場合、このような不信感から申立てに発展するケースが考えられます。

　それゆえに、民事信託を進める上では「ご家族の仲が良く、全員が同じ方向を向いていること」が絶対条件となります。

家族全員の合意と強い信頼関係（絆）があるからこそ、外部の監督人を介入させず、身内だけでスムーズに手続きを完結できるのです。

※なお、信託監督人は、信託契約書であらかじめ任意で指定することも可能ですが、本記事内で想定する「仲の良いご家族」であれば、設定する必要はないと考えております。

当事務所が選ばれる理由・他社との違い

　当事務所は、一般的な民事信託を提案する事業者とは、見ている視点が全く違います。

宅建業者だからできる「将来売却で困らない」家族信託（民事信託）

　宅地建物取引業者だからこそ、できることがあります。

当事務所の勧める民事信託とは
「売るときに困らない」を念頭に民事信託をサポート！

民事信託の本当の目的は、信託契約書で事前準備をすることだけではありません。

将来、大切な不動産を任されたご家族（受託者）が、実際の売却手続きの段階で困らないことです。

不動産には、1つとして同じものはありません。

立地なども含め、物件の特性によって、売り方や潜んでいるリスクは全く異なります。

だからこそ、その不動産特有の性質を正しく判断した上で、ご要望に合致し、将来最もスムーズに売却できる「実務者目線の信託」の組み立てをサポートできます。

信託登記まで無事済んだけれど、「いざ売ろうとしたら問題が出て話が進まない・・・」そんな本末転倒な事態を防げるのが、最大の強みです。

不動産の特性を見極め「売却時に困らない」信託プランを設計する

不動産には、法律上の制限や立地条件、登記の状態など、1つとして同じものはありません。

物件の特性によって、将来の売り方や潜んでいるリスクは全く異なります。

当事務所では、不動産取引のプロとしての「物件の特性やリスクを見極める力」を活かし、信託する不動産を事前に綿密に調査します。

その上で、「将来いざ売却する段階になって手続きがストップする」といった本末転倒なトラブルが絶対に起きないよう、実務者目線で「売却時に困らない」最適な信託プランのコンサルティングを行います。

実際の信託契約書・登記手続きは「提携司法書士」が担当

　当事務所では、家族信託をスムーズに進めるために、主に以下の実務を担います。

信託契約書の作成は、まとめた要望をもとに、当事務所と提携し信頼できるパートナー（司法書士の先生）が行います。

そして、信託契約の締結と共に信託登記までを一気に進めて、手続きは終了となります。

なぜ「実家の家族信託（民事信託）」を専門にサポートするのか？

　実は当事務所へは、すでに認知症が発覚してしまった家族の方からの相談が舞い込みます。

しかし、その段階からでは「売却することはできない」と告げるしかありません。

相談者には、不動産を共有名義にしている妻が認知症になってしまい、売却したくてもできないという方も

この様な状況に対処するためには、事前に対策する以外方法がありません。

成年後見制度を利用すれば、不動産の売却自体は可能となりますが、そこに家族の意向はほぼ反映されないケースや毎月発生する費用の問題にも直面します。

ただただ、事前に知っていれば防げたことを「後から知る」ことは、非常に残念です。

その「後から知る」を「先に伝える」に変えるため民事信託のサポートに取組み始めました。

不動産業者も戸惑う「信託登記」の現実と、売却現場の認知不足

　最終的に売るときに困らないようにするためには、単に「不動産業者に家族信託のサポートを頼めば大丈夫」というわけではありません。

当事務所が民事信託をサポートし、その後の売却までお引き受けすると、同業の不動産業者から信託登記の内容について「質問の嵐」が来ることになります。

一般的な不動産業者では、民事信託のサポートはおろか取引経験が少ないのが実情

以前、認知症の発症により受託者であるご家族が売却される際、別の不動産業者が「（本人の）身分証明書のコピー」を求めてきたことがありました。

本来、信託された不動産の取引において必要のない書類です。

それほどまでに、多くの業者が信託登記の扱いに不慣れであるという証拠です。

一般的な不動産業者は手探り状態

家族信託（民事信託）にかかる費用について

　民事信託を始めるには、「結局、全部でいくらかかるの？」

費用については、以下表を参照してください。

※　④登録免許税（税金）以外の費用が変動するケースは、対象となる不動産が実際は１つに見えても、複数の不動産に分かれているケースや司法書士の出張費用などが該当します。

民事信託にかかる総額は、上記の「① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④」の合計となります。

登録免許税を除いた最低費用はプラン【A】なら「330,000円(税込み)〜」となります。

よくある質問（FAQ）

「意思表示ができる今」だからこそ始められる、実家の凍結対策

　民事信託は、一種の「契約」です。

そのため、認知症が進行し、医師から「判断能力がない」と診断されてからでは、契約を結ぶことができません。

• 物忘れがちょっと増えてきたな
• そろそろ老人ホームのことも考えなきゃな

そう思った「今（元気なうち）」が、民事信託で事前対策する唯一無二のタイミングとなります。