新築1Rは1件目購入でアウト！不動産投資とは無縁の過剰融資と異様な実態

　将来のために、まずは「手堅く1戸から」

そう思って足を踏み入れたけど、気づけば3戸、4戸と新築ワンルームマンション（以下、新築1R）買い増した結果、毎月の赤字補填に苦しむサラリーマンや公務員の方から、当事務所へは相談が寄せられます。

　「なぜあの時、営業マンに乗せられて買い増してしまったのだろう・・・」と、ご自身を激しく責めていませんか？

しかしながら当時は、優秀な営業マンを前にして、それは無理なことだったと言えます。

そこには、一般的な不動産投資のセオリーとは異なる構造や、特有の過剰融資の仕組みが存在するのも事実です。

この記事は、20年以上の現場経験を持つFP＆不動産コンサルの有資格者が、実際の相談者から直接見聞きした新築1R営業の「異様な実態」をお伝えします。

なぜ買ってしまったのか、買い増しと共にやがて不安は増長する

　相談者の多くは、新築1Rを「1戸〜2戸」ではなく、「4戸、5戸、6戸」と複数戸同時に、あるいは短期間に買い増しています。

また、医療関係者であればご存じかもしれませんが、医師の方で、いわゆる病院の勤務医の場合、10戸以上所有している方も珍しくありません。

非常に厳しい現実ですが、新築1R投資は「1件目を購入した時点で債務超過」が確定しています。

それ故に、買い増しと共に購入者の不安は一層増していき、そのままでは解消されることはありません。

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最新の財務状況をキャッチして限界まで買い増しさせるプロセス

　他人が見れば、なんで1戸ならまだしも、3戸も4戸も買ってしまうのか？

不思議に感じることでしょう。

しかし、新築1Rの営業マンはあなたの財務状況をいとも簡単に把握してしまい、容易に買い増しまでを成し遂げてしまいます。

想像以上の融資額が買い増しを助長させる

営業マンが「融資枠ギリギリ」まで買わせる手法

　なぜこれほどまで、複数の新築1Rを購入してしまうのでしょうか？

それは、新築1Rの営業マンが「非常に親切で優秀だから」に他なりません。

　営業マンは、あなたの勤務先や年収といった高い属性（公務員や上場企業サラリーマンなど）に目をつけます

狙いを定めた顧客に対して、金融機関が貸し出してくれる「融資上限枠の極限」に達するまで、次の物件を提案してきます。

職場に知人を装って執拗に電話をかけてきたり、突然訪問してきたりして、心理的な断りにくさを作り出すことは常套手段です。

熱心で断りづらい状況を演出

こんな不運な相談者もいました

新築1Rを2戸購入してしまった女性会社員

相談者

会社に飛び込みでやってきた営業マンから購入してしまいました。

筆者

なぜ、飛び込み営業の対応をされたのですか？

相談者

誰も相手にしなかったので一番近くにいた私が対応してしまった・・・

彼女はシングルマザーのため不安のあまり自己破産も検討していました。

あの時、近くにいなければ結果は変わっていたかもしれません。

恐ろしいほど優秀な営業マンが飛び込み営業

買い増しのためにはハイリスクなサポートも

　驚くことに、営業マンは「確定申告のお手伝い」をすることもあります。

一見するとアフターサービスに見えますが、サポート内容によっては税理士の業務内容です。

確定申告の書類作成に大きくかかわるなどは、完全にアウトです

ここまでするのには、顧客の「最新の財務状況」から融資枠の余力を確認するためです。

その上で、融資枠上限まで買い増しをさせるタイミングを計っているのです。

サポートの全ては買い増しのため

提携ローンという閉鎖された特殊市場

　このような異常な過剰融資がまかり通ってしまうのには、ワンルームマンション投資特有の「融資の仕組み」に原因があります。

一般的な住宅ローンでの購入とは異なり、この業界は「販売業者と提携した特定の金融機関以外からは、ほぼ融資が下りない」という極めて閉鎖的な市場です。

買い手側が、こうした仕組みを知らないままレールに乗せられてしまうことこそが、身の丈を超えた過剰融資（オーバーローン）を生み出す根本的な原因となっています。

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新築1R営業の異様な実態・売買契約書の数が合わない！？

　当事務所で、新築1Rを複数戸購入してしまった相談者から売却の依頼を受けた際、実際にあった嘘のような本当の話です。

購入時の書類を確認するため、相談者のご自宅へ伺ったところ、奇妙な事態に直面しました。

所有するのは4部屋なのに

筆者

売買契約書の原本が5通ありますけど・・・

相談者は一瞬、首をかしげたが思い出した様子で

相談者

あっ、途中で部屋を取りかえたかも

最初は、全く意味が分かりませんでしたが・・・

よくよく事情を聴くと、驚きの営業実態が見えてきました。

購入時に営業マンと以下のような、やり取りがあったそうです

営業マン

　他のお客さんが、あなたが契約した〇〇号室を買いたいと言っている
だから、別の部屋に変えてください

相談者

分かりました

深く考えずに了承したそうです

信じられないことに、その営業マンは売買契約（引渡し前）を済ませた部屋を別の部屋へ変更するよう要求したのです。

しかも、変更や解除した旨の合意文書も作成せずに「変更前の売買契約書原本」そのまま相談者の手元に放置していたのです。

不動産の売買契約は、何千万円という金額を伴う取引です。

　売買契約書をこれほど、いい加減に扱うことが信じられず、彼らにとっては「ただの紙切れ」なのでしょうか・・・

顧客がこれから負うリスクなども考慮されず、見下した振る舞いにしか見えません。

こうしたモラルの欠如した営業マンから、複数の新築1Rマンションを購入してしまった方が気の毒でなりません。

新築1Rの営業は異質な業界

弱った心さえも付け込まれる

　さらに悪質なケースでは、顧客の「心の隙」や「属性の高さ」に付け込む手口も存在します。

某自動車大手に勤務するサラリーマンの方が購入に至った経緯をご紹介します。

精神的に不調をきたし会社を休職中の方へ購入させたケース

相談者

　会社を休職中なのに、ローンは申し込めるのですか？

営業マン

　絶対にローン会社へは、休職中と言わないでください！

メンタルを崩して正常な判断が難しい状態であることを知りながら、大手企業勤務という「高い属性」だけを利用してローンを組ませたのです。

相談者自身が本当に欲しくて購入したのならば、きちんと確認しないローン会社にも落ち度があるので、文句を言うつもりもありません。

しかし、状況としては精神的に弱っているときに、「将来の不安を煽られて購入してしまった」と口にしていました。

街で目にする不動産屋とは異なる業界

病院にまで営業電話の攻勢

　医師が病院内で使用する業務用のスマートフォン（以前はPHS）の番号を聞き出すために、病院へ自らを医師と名乗り電話してくることもあると、現役の看護師さんからも聞いたことがあります。

また、自らを医師と名乗るため、病院のスタッフは真に受けて医師へ取り次いでしまうこともあります。

そして、医師が電話に出ると「新築1Rの営業だった」という顛末です。

最近では病院も警戒しているため、簡単には取り次ぐことはありませんが、命を守る現場へ、無関係な営業電話を掛けてくること自体、異常と感じていないのです。

もちろん、理由としては社会的地位も高い医師（特に勤務医）であれば、一気に複数戸の新築1Rを買い増しさせるには絶好のターゲットだからです。

営業に場所は選ばない

不動産投資のプロは自らの行動で買いに行く

　不動産の優良な投資物件が、運よく巡ってくることはありません。

不動産投資のプロは、日々ネットからの情報も含め、気になる物件があれば、即問い合わせをします。

そして、可能であれば、「即見せてください！」と、その後の行動も、非常にスピーディーです。

当然ながら、その理由は急がなければ、他の投資家に優良物件を持っていかれてしまうからです。

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