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自宅とアパートの２重ローンがもう限界へ楽になる方法は？
住宅ローンとアパートローン、２つのローンが生活を追い詰めている場合、どうすればいいでしょうか？
不動産投資の成功談は世に溢れ、ブログや書籍で情報発信されている方も多いので、手軽にできるものと錯覚してしまいます。
しかし、一旦、不動産投資の世界に足を踏み入れ、最初の物件でつまずくと投資前の状態に戻すのだけでも、その苦労は計り知れません。
不動産投資のきっかっけは、友人の紹介や不動産投資専門サイトから資料請求をしたり、セミナーに参加したりと勉強熱心な方も多いとことでしょう。
しかし、思いと裏腹に最低限必要なキャッシュフローも得られず、持出しが増えれば住宅ローンの返済にも窮してしまいます。
本記事は、アパートやマンションなど投資用不動産のローンが住宅ローンの返済にも影響を及ぼしている場合、この苦難を乗り越える方法について、FP&不動産コンサルの有資格者が解説しています。
簡単ではなく、いろいろと制約もありますのが該当する方は参考にしてください。
目次
アパートを売却するのが第一歩
安定した生活基盤があった上での不動産投資だったはずが・・・
住宅ローンとアパートローン、２つのローンが家計に重くのし掛かり負担になっています。
何が重要かを考えれば、２重ローンの原因を解決しなければ先は見えません。
元凶は不動産投資のアパートローンです。
アパートローンの返済が生活および住宅ローンの返済まで脅かしているならば、「アパート or 自宅」どちらかを手放すしかありません。
もちろん、安住の地である自宅よりもアパートを手放すことが頭をよぎるのではないでしょうか。
苦境を抜け出すには、アパートを潔く売却することが優先事項となります。
立ちはだかる難問はオーバーローン
アパートの売却を決断して不動産業者へ査定を頼むと、なんとオーバーローン。
つまり、売却価格をローン残高が上回ることから手放すためには追加で現金が必要となります。
自宅についても査定を依頼すると同じくオーバーローンとのこと。
どちらか一方を売却してもローンが残り、両方売却してもローンが残る状態、八方ふさがりとはこのことで、全く身動きが取れません。
アパートローンが利用できるような属性の良いサラリーマンの方はこれほど後悔することは、人生でそう無いかもしれません。
しかし、属性の良いサラ―リーマンの方は退職しない限りは安定した給与所得者のため、その点が功を奏し「個人民事再生の住宅ローン特則」という救済措置が残されています。
その前に、オーバーローンのアパートを手放す方法がポイントになるので先に見ていきましょう。
自宅のオーバーローンは好条件となることも
アパートは任意売却を検討する
まずはアパートの売却を検討したいけれど、オーバーローンの場合はどうすればいいのか？
不足分を用意する経済的余裕があるならば、それも手段の一つです。
とりあえず、負担の大きいアパートローンからは解放されます。
しかしながら、現実問題として不可能だから皆悩んでいるのです。
残された道は任意売却でアパートを手放すことを考えてみてください。
任意売却については住宅ローンが払えなくなった方向けにマンガで説明していますがアパートやマンションのケースも仕組みは同じなので参考にどうぞ。
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返済のストップが任意売却の準備
オーバーローンのアパートを任意売却するには、返済をストップすることから始まります。
ここが頭では理解できても、行動へ移すことは容易ではありません。
今まで何とか返済してきたアパートローンをあえて止めてしまうのは恐ろしくも感じます。
しかし、返済を止めて金融機関から不良債権化していると認識されない限り、任意売却へは進めません。
軌道に乗せることができなかった不動産投資は事業の失敗だったと受入れるしかありません。
だからこそ金融機関も任意売却を認めてくれます。
不動産投資の失敗が任意売却へのシナリオ
個人民事再生の住宅ローン特則の利用
ここから属性が良いとされるサラリーマンなどの安定した給与所得者だからこそ可能となる「個人民事再生の住宅ローン特則」の説明となります。
特徴は住宅ローン以外の借金が減り住宅ローンが返済できれば、自宅はそのまま残せる可能性があります。
〈対象となるケース〉
- アパート・マンション投資のローンで住宅ローンが払えない
- 自動車ローンやリボ払いで住宅ローンが払えない
- その他、連帯保証債務など住宅ローン以外の借金で住宅ローンが払えない
住宅ローンは返済できることが大前提となります。
先に任意売却で不動産を手放したため、残ってしまったローン（以下、残債）の総額がハッキリします。
個人民事再生とは言葉通りで、個人の自己破産ではなく再生です。
自己破産の場合は裁判所に免責が認められれば、借金の返済義務は免れますが、こちらは裁判所に再生計画を認めてもらう必要があります。
裁判所に再生計画が認められると大幅に減額されますが借金の返済は必要です。
住宅ローンを除いた借金が５０００万円以内なら最大で1/10まで圧縮、原則３年（最長５年）で返済し、同時に住宅ローンが返済できれば、自宅は残すことが可能になります。
しかも、自宅の住宅ローンはオーバーローンのほうが、この制度に関しては更に好都合です。
もちろん、細かな条件もあり手続には弁護士へ依頼するため費用もそれなりに掛かりますが、自宅を失うことを考えれば比較にならないと思います。
〈個人民事再生・住宅ローン特則のポイント〉
- 住宅ローン以外の借金が５０００万円以内
- 自宅は要オーバーローン
- 住宅ローン＋他の借金は圧縮して返済
- 再生計画に見合う安定収入
可能な限り債務総額を減らす
個人民事再生の住宅ローン特則は、自宅は残すことを前提にしていますので住宅ローンは返済を継続しますが、その他の借金が総額5,000万円以下でなければなりません。
アパートローンなどの不動産投資の場合、軽く5,000万円を超えてしまうことは珍しくありません。
そのため、可能な限り債務総額を減らすためにできることは、まず負担となっている不動産を手放すことです。
その結果、アパートローンの残債にもよりますが、高額でなければ金融機関と相談し返済していくこともできます。
しかし、残債が軽く数百万～１千万を超えるような高額な場合、もはや返済も現実的ではありません。
ここで弁護士に依頼して個人民事再生の手続きへ進むことになります。
借金が無くなるのではなく、圧縮されての返済が必要になりますが、個人民事再生の計画が認められれば、自宅を残しての再起が可能となります。
任意売却が不成立の場合
勇気をもってアパートローンの返済をストップしたけれど、任意売却がうまくいかなかった場合も想定しておく必要があります。
任意売却はローン残高以下の金額で不動産を売却するため、金融機関の同意のもとに進めます。
当然ながら損失を被る金融機関は、売却価格について実質的に決定権を持ちます。
つまり、不当に安く売却されないように価格についてはシビアになります。
まれに金融機関が任意売却を認める価格が高過ぎて、買手が付かないケースもあります。
任意売却が不成立となれば、どうなるのか？
一言でいえば『競売』で処分されます。
不本意ではありますが実は競売となったから終わりではありません。
競売でも落札されれば先へ進める
実際のところ競売でも任意売却でも不動産を手放すことがポイントです。
ローンの返済をストップ後、任意売却の方が早い段階で不動産を手放すことができるため、その点は勝っておりますが仮に任意売却がダメでも競売で落札されてしまえば、残債が確定します。
この残債の総額が決まれば、任意売却時と同様に個人民事再生の手続きへ進むことが可能ですので、競売になっても決してあきらめる必要はありません。
リセットするのが難しい不動産投資
投資用不動産の購入で大半を借入れに頼っていると投資額が大きいため、月々の金額もさることながら、気の遠くなるような長期間の返済が続くことになります。
アパートローンでも無くなれば落ち着いた生活が取り戻せるのではと、投資前の生活が懐かしくも感じます。
ところが、ここ数年で周りに建てられたアパートの影響もあり利回りも低下、いざアパートを売りたくても思うような価格で売却できるかは不透明です。
これが、気軽に始めたサラリーマンの不動産投資の現実です。
もう、後戻りはできませんが、場合によっては何とか元の生活に近づく方法はあります。
個人民事再生に関しては、細かな条件もあり誰でも認められる訳ではありませんが、住宅ローンとアパートローン等の２重ローンでお困りの場合、まずは相談することをお勧めします。
不動産投資の撤退は傷が浅いうちに！
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