定年までに住宅ローンが終わらない危険性とは

　日本でも多くの高齢者が、現在も働き続けています。

働く高齢者には、社会と関わりを持つことで、喜びを感じている方も存在します。

そうでない方は、高齢でも生活に必要なだけの収入や蓄えが足りず、老いた体でも働かなければならない現実があります。

高度経済成長から続く住宅建設が現在も継続され、マイホームを長期の住宅ローンで手に入れています。

その返済が終わらぬまま、定年を迎える世代が続々と問題に直面しています。

最近、特に表面化しているのは「老後破綻」です。

この記事は、ＦＰ＆不動産コンサルの有資格者が「定年までに住宅ローンが終わらない危険性」

そして、住宅ローンを完済するために「定年前にできること」ついても合わせて解説します。

年金生活者が貯蓄も減らしながら住宅ローンを返済するのは、老後破綻のリスクに晒されています。

既に該当されている方、これから定年を迎える方は、今後の参考にしてください。

定年までに住宅ローンが終わらないと支出過多で生活困難へ

　当事務所には、次のような相談がしばしばあります。

「住宅ローンの返済が年金だけでは足りず、貯蓄を切り崩して返済しています。」
「先々が不安で、どうすれば良いでしょうか？」

定年後も続く住宅ローンの問題が根底にあります。

単純な話ですが、収入以上の生活を長くは続けられません。

相談者も、決して贅沢はしていません。

それでも日々の生活の積み重ねで、支出がかさみ不安が増していきます。

まずは、ご自身の収支を把握することが重要となります。

実際に、以下の計算してみましょう。

簡単に計算するだけで、ご自身の収支がよく分かります。

順番に見ていきましょう。

収入以上の生活は継続不可能！

1か月の年金－住宅ローン＝いくら残るか？

　年金1か月相当分から住宅ローン返済額を引くと、残った額で生活するのが理想です。

年金○○円－住宅ローン○○円＝○○円？

年金よりも住宅ローンの返済額が多ければ、単純に家計の不足分が計算できます。

無職ならば、その他に生活費や社会保障費、税金、冠婚葬祭費等、必要な金額が丸々貯蓄から消えていくことになります。

体調を崩して通院すれば、治療費も必要になります。

3か月分を見比べれば、1か月分の平均もおおよそ見当がつきます。

もしも、マイナスが続くようであれば、危険信号です。

支出過多が続けば、貯蓄も底をつく

1か月分のマイナス×12で1年分の不足額

　もしも、マイナスが続いていたとしたら？

その様な生活を１年続ければ、貯蓄の減りは驚く金額になると容易に想像つきます。

－○○円×12＝－○○円？

そして、あと何年生活していけるかも、同時に分かってしまいます。

マイナス総額は1年で○○円？

希望する解決策は見付からない

　相談者は、いずれ「老後破綻」することは分かっています。

その上で、「何か良い方法はないか？」と期待して相談しているのです。

真っ先に考えるのは、そのまま自宅に住み続けながら、不安を解消することです。

非常に残念ではありますが、「マイナスの収支を改善しない限り老後破綻は避けられないことは確か」です。

老後破綻の回避は現状を変えるしかない！

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マイナスの収支を改善するには？

　基本的にマイナス収支を改善するには、家計の見直しを行う必要があります。

住宅ローンの返済に不安を感じている方、そして住宅ローンの滞納が始まる前の方も同様です。

まずは、「自身の努力で解決できる場合」もあります。

日々の生活で無駄は少ないと感じていても、意外と削減できる費用があります。

自身で可能な限り、支出を見直し家計を改善させることから始めましょう。

家計の見直しの具体的な方法は、以下の記事を参考にしてください。

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家計の見直しでマイナス収支の改善

家計の見直しでも収支の改善が難しかったら

　家計の見直しでも収支が改善できなかったら？

今の家に住み続ける方法は２つとなります。

「1｜貯蓄で住宅ローンを完済する」これが可能であれば、住宅ローンの返済は無くなります。

貯蓄は減ってしまいますが、収支が改善すれば年金の範囲内で生活できるので、ある程度は不安が解消できます。

ただし、住宅ローンを完済するだけの余裕がある方は少なく、実現可能であれば既に済ませております。

「2｜収入を増やす」については、基本的には働くことです。

定年後まで、住宅ローンのために働くのは思い描いていた老後とは全くの別物でしょう。

それでも、まだ働ける体力と就業先があるだけ幸せかもしれません。

住宅ローンの完済まで頑張れば、何とか持ちこたえることはできます。

その他「投資する」という選択もありますが、投資は長期的な計画で行うのが基本です。

老後に短期間ではハイリスクとなり、余程の余剰資金でもない限り避けるのが賢明でしょう。

定年後も続く住宅ローンの返済や生活費の支出が年金収入を大きく上回ってしまうものの、そのままの生活を続けたいならば、「働いて収入を得る」が現実的な選択肢となります。

〈働く目的〉
生きがいではなく住宅ローンの返済

マイナス収支の改善ができないときは？

　マイナス収支の改善ができなければ、「老後破綻を避けられない」と既に上述しました。

原因は住宅ローンの返済が、追い付いていないことが真っ先に挙げられます。

残された方法は１つ「自宅の売却」です。

老後を迎え、「収入に対して不釣り合いな家となってしまった」ということを自覚しましょう。

不釣り合いな家に住み続けること自体、非常に危険な生活を続けていることになります。

収入に見合った家でなければ老後は危険

自宅を売却しても住宅ローンが完済できないことも

　実際に相談者は、自宅の売却も覚悟はしています。

しかし、問題となるのが住宅ローンの残債が多く、売却しても返済しきれないことなのです。

自宅の価値を上回る借金（オーバーローンによる担保割れ）が、問題をより複雑にしています。

オーバーローンで売却が困難に！

同じように住宅ローンで担保割れを起こしている方は大勢います。

それでも返済していけるならば、さほど問題にはなりません。

しかし、そこまでの余裕もなく、長引くほど、深刻になると理解しているから不安も大きくなります。

自宅の売却が老後破綻を遠ざける

老後破綻の危険から抜出すには

　老後破綻の可能性が指摘される方は、以下の2点が大きく影響しています。

上記２つに該当する場合、これから先の老後に対して、不安は相当なものだと思います。

「年金収入より住宅ローンを含め生活費が多い」については、先に書きました「マイナス収支を改善するには？」にある通り、家計の見直しから始めてください。

「自宅を売却しても住宅ローンを完済できない」については、思い切った対処が必要です。

それは、住宅ローンの返済をストップして「任意売却」という方法で自宅を売却します。

任意売却はオーバーローンでも可！

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任意売却はオーバーローンでOK

　不釣り合いとなったオーバーローンの自宅を手放すことができれば、収支の改善が見込まれます。

年金収入の範囲内での生活に切替え、新生活をスタートできれば、住宅ローンに対する不安は解消します。

その一方で、任意売却を決断するのは簡単ではありません。

住宅ローンが払えるのに、あえて滞納しなければならないからです。

住宅ローンを滞納していない方にとっては非常につらい現実です。

しかし、収入に見合っていない家に住み続けるのは、遅かれ早かれシワ寄せがきます。

問題を先送りにしても、いい結果は生まれません。

より早く対処することで、「落ち着いた老後を過ごすためのスタート地点」となります。

誰だって落ち着いた老後を過ごしたい

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異常な事態を解消する

　住宅ローンの返済をストップするのは、一見すると手荒なように見えます。

しかし、よく考えてみましょう。

「収入を上回る生活（住宅ローンを含む）を続ける」こと事態が異常なのです。

異常な事態を解消するには、思い切った方法が必要になります。

老後破綻を避けられるならば、間違った選択ではないことが分かると思います。

住宅ローンの返済を含め、生活費が年金収入を上回っていれば大問題です。

サラリーマンに例えるなら、給料で住宅ローンが払えないのと同じ状況です。

普通に考えれば、家計が破綻していることが分かると思います。

この生活を続けることは非常に危険で、遅かれ早かれ老後破綻の可能性は高まります。

返済への不安は増すばかりで、いつまでたっても解消されません。

老後破綻は目前です

まだある老後破綻のリスク

　ここまで、住宅ローンによる「老後破綻のリスク」について書いてきました。

ただし、これだけではまだ足りないのです。

そこで、「まだある老後破綻のリスク」について、以下に記載します。

1.年金からのボーナス払い

　そもそも、住宅ローンのボーナス払いが厳しいと感じている方も、多いのではないでしょうか？

ボーナス払いの月（6月や12月）は、毎月の返済額とボーナス払いが加算されます。

合計額を考えると恐ろしいことに

ボーナス払いを減らせば、月々の返済額が増えてしまいます。

結果的に、返済の苦しさは年間を通せば変わらないのですが・・・

家の購入当初とは異なり、ボーナスの額も景気に左右されてしまいます。

また、賃上げも叫ばれておりますが、まだまだ昇給も怪しいものです。

既にボーナス払いが苦しい状況ならば、なおさら早急に対処する必要があります。

ボーナス払いが既に苦しければ事態は深刻

老後のボーナス払いは可能なのか？

　余裕がでたら、繰り上げ返済も念頭に、定年までには完済しようと考えていたと思います。

しかし、それも叶わず、更に退職金で住宅ローンが完済できたのは過去の話。

この先も苦しい住宅ローンの返済を続けて定年を迎えたとき、年金での返済は可能でしょうか？

しかも、「ボーナス払い」も含まれています。

毎月の返済が楽でなければ、定年後はどうでしょうか？

老後に月々の返済にプラスして、ボーナス払いを継続していくことは、不可能に近いと容易に想像できます。

このままでは、老後に生活が困窮する「老後破綻予備軍」の可能性があります。

ボーナス払いは現役でも厳しい状況

2.持家のコスト増

　新築のマンションも住宅ローンで購入すれば、定年を迎えるころには築２０年～３０年以上経過します。

今現在販売されている中古マンションを見てみると、専有面積が７０㎡位で管理費・修繕積立金を合わせると毎月３万円の維持費を超えるケースも珍しくありません。

マンションの維持費も、大きな負担となって降りかかります。

購入当初は管理費・修繕積立金を合わせて２万円以下でも、現実には２万円では間に合わなくなります。

どこの管理組合でも金額アップを検討せざるを得ない状況です。

それでも住宅ローンが無ければ、年金収入での支払いも可能かもしれません。

しかしながら、マンションの管理費と修繕積立金に住宅ローンを合わせて返済していくイメージは、とても成り立ちません。

マンションの維持管理のコスト増は避けられない

うちは、一戸建てだから大丈夫！

　いやいや、そんなことはありません。

マンションは、定期的に管理組合を通してメンテナンスを行いますが、一戸建は所有者が全て管理しなければなりません。

そうなると、どうでしょうか？

「外壁塗装」や「屋根の葺き替え」に備え、計画的にメンテナンスを費用を貯蓄できている家庭は、少ないのではないでしょうか・・・

しかも、これらの費用は軽く「100万円や200万円」飛んでいきます。

簡単に捻出できる金額ではないのが想像つくでしょう。

一戸建ては一度の出費が高額となる

3.資産価値で考えてみる

　一部の地域を除いては２０年前と比べても、不動産の価格は大幅に下落しており、想像以上に家の資産価値はありません。

人口減少は、もはや既定路線で空家の増加も、不動産の価格を押し下げる要因にもなります。

グラフで見る人口減少と空家率

住み慣れた我が家を、損得勘定だけで考えるのも難しいものです。

しかし、毎月の返済額が家の価値に見合わない場合などは、売却を考えたときに問題となります。

住宅ローンを完済しても自宅の価値が伴わない

資産価値が低下したときの問題とは？

　住宅ローンが資産価値を上回るオーバーローンについては、既に説明していますので割愛します。

その他の点として、自宅を売却して有料老人ホームの入居を検討する高齢者もいます。

仮に住宅ローンが完済していなくても、売却後に余剰金が出ることを当てにしていた場合、その算段が狂ってしまいます。

想像していたよりも下落が激しければ、自宅の売却によって何かの費用に充てようと考えていても白紙状態にとなってしまいます。

過去の資産が現在では負債の可能性も

不動産の資産価値にも明暗がハッキリ

　現在の住宅の購入者は、「賃貸住宅の家賃」と低金利の恩恵で毎月の「住宅ローンの返済額」を比較します。

住宅ローンの返済が済めば、自分の物になるような感覚で購入を決めていると思われます。

ところが最近の不動産市場では、価格にはっきりと明暗が現れております。

建物が古くなっても、価格の下落が少ない都心部の不動産に比べ、郊外の不動産は価格の下落が大きくなっています。

管理の悪いマンションなどは、高額な維持費も負担になり、思うような価格で売却できない可能性もあります。

購入当初は賃料が高いと思えても、人口減少と空家の増加とともに家賃も下落傾向にあります。

定年を迎えるころには、高額な返済を続けてきたと後悔の念を感じるかもしれません。

人口減少で不動産も二極化

気付かぬまま「老後破綻予備軍」の可能性も潜んでいる

　今現在、定年を迎え生活が苦しいのに、住宅ローンの返済を続けている方は、特に注意が必要です。

近いうちに、完済できる見込みがあれば構いません。

しかし、ただ自宅を手放したくない思いで、返済を続けていくのは、あまりにも無計画です。

かなりの確率で「老後破綻予備軍」の可能性があります。

1.生活を犠牲にしながら返済

　決して住宅ローンの返済を続けることに対して、否定している訳ではありません。

しかし、生活を犠牲にしてまで続けるほど、自宅に資産価値が残されているのでしょうか？

価格の下落した家に固執しても、その後の「生活が破綻する可能性」があることを理解して欲しいのです。

返済のため常に無理や我慢の積み重ね

2.完済年齢の上限まで返済が続く

　住宅ローンの完済年齢は金融機関ごとに異なりますが、おおむね80歳位までは組めます。

月々の負担を減らすため、長期の35年ローンを選択している方が多くいます。

むしろ住宅購入者であれば、80歳近くまで住宅ローンがあるのは、普通かもしれません。

しかし、冷静に考えれば80歳まで返済が可能でしょうか？

80歳で返済のイメージができない

銀行も止められない老後破綻のリスク

　金融機関も競争の時代です。

定年までの１０～２０年しか貸さない金融機関に借手は集まらず、どうしても３０年以上の長期プランを用意せざるを得ません。

金融機関の審査基準に合致すれば、誰でも３５年の住宅ローンを組むことは可能です。

競争のため緩い審査基準

完済できるかの審査は形式的

　住宅ローン申込の際に、金融機関から退職金の額や定年後の返済計画を、ヒアリングされることがあります。

裏を返せば、老後の返済は難しいと認識しながらも『老後の返済計画も伺っているから大丈夫です』と体裁だけは整えているようにも見えます。

しかし、現実に返済していけるかは全くの別問題です。

後期高齢者が住宅ローンの返済を続ける時代

定年前にできる対策とは？

　老後も続く住宅ローンが不安で、定年を迎える前に何か対策はできないか？

そう考えたくもなります。

現在も就業中で安定した仕事についているならば、以下を検討してください。

住宅ローンを早期に完済することを目指しましょう。

基本とするのは、住宅ローンという名の借金を計画的に繰り上げ返済していく。

無理ならば価格の下落が少ないうちに売却するなど、住み替えの検討を始めることが必要です。

簡単に説明しますが、詳しくはリンク先のページには記載がありますので、そちらを参照してください。

1.繰上げ返済

　定年前の現役のうちに計画を立てて、繰上げ返済で住宅ローンを完済してしまう。

または、定年後の返済額を減額するなど、老後の負担割合を減らすことを目標にする。

2.借換えが有効な場合も

　現状で金利が高ければ、その負担も大きくなります。

現在の金融機関から、別の金融機関へ住宅ローンを借換えることで、月々の返済額は同じでも金利が下がれば、「返済期間を短縮し早期に完済する」ことが可能な人もいます。

3.老後に合わせて住み替え

　定年を迎えるころには、子供も独立して夫婦2人だけの生活となる場合もあります。

家族が減った分だけ、必要とする床面積も少なくなります。

いわば、より小さな家に住み替えてしまうことです。

まずは、不必要に広い自宅は売却してしまう。

賃貸にするかは、それこそ懐事情に関係します。

買い換えに際しても、家も小さくなれば、購入費用も抑えられます。

自宅のダウンサイジング

今の自宅を終の棲家にするならば早期に完済を目指す

　今の現役世代の方には、「定年までに住宅ローンが完済できなければ、老後破綻もありえる」と強く認識して頂きたいと筆者は考えております。

「その時は売却すれば大丈夫！」という考え方もあります。

しかし、本当に不動産の二極化は顕著です。

利便性の良い地域と、そうでない地域とでは価格差も大きく、空家も増加しています。

不便な地域の古い中古物件は、売却しても住宅ローンを返済できれば良い位かも知れません。

その場合、仮に住宅ローンが完済できたとしても、住む場所は必要となり賃貸となるでしょう。

そもそも、働き盛りに持ち家で、時間に余裕のある老後を賃貸で暮らすライフプランだったのでしょうか？

現在の自宅を終の棲家にするならば、早期の住宅ローン完済を目指すことになります。

今一度、現在の住宅ローン返済額と向き合ってみてください。

この支払いがいつまで続くのかを考えれば、今できる対応をすぐにでも始めていくしかありません。

終の棲家とするならば早期の完済