任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

離婚した元夫の家を買いたいシングルマザーの相談

任意売却に関連して離婚後の元夫婦からの相談は特に多いと感じます。

その中でも連帯保証人に関しては突出しておりますが、異なる事案もあります。

それは『離婚した元夫名義のマンションをシングルマザーが住宅ローンで買えるか?』という相談も少なくないのです。

離婚後、元夫が家を出て住宅ローンは返済中、元妻と子がそのまま居住中というパターンです。

○ 元夫は住宅ローンの返済が苦しくなり、売却を希望(売主)

○ 元妻は生活環境を変えたくないため、買取を希望(買主)

特徴として売主と買主が元御夫婦という関係です。

2つの問題をクリアにする

1つ目の問題は住宅ローンの残債(残りの金額)

元夫婦間の不動産売買でも取引価格に関しては適正でなければなりません。

売買価格に関しても、近隣の取引相場を参考にして決めるのが一般的です。

その際、売買価格と比較して、残債がオーバーローンとまではいかず同程度、若しくはそれ以下であれば、左程問題ではありません。

しかし、売買価格と比較して、明らかなオーバーローンであれば、かなり高いハードルを越えなければ、元夫婦間の売買は成立させるのは困難です。

残債が多いから、その額に合わせて売買価格を高くすると金融機関から厳しくNOを突きつけられます。

また、残債が少ないから売買価格を低くすると、金融機関は勿論のこと、贈与とみなされ課税の対象となることもありますので、やはりNGとなります。

※ オーバーローンとは売却価格より借金が多い状態

住宅ローンの融資対象者か?

2つ目の問題は元妻が住宅ローンを借りることができるか?

ここが一番のポイントになります。

そもそも元妻が買取り資金を用意できれば、相談事例ともならず、元夫にお金を払い名義を変えれば終わる取引です。

従いまして、元夫婦間の不動産売買は住宅ローンに全て掛かっていると言って差し支えないでしょう。

一般的に住宅ローンは身内間等の不動産売買には、あまり積極的ではありません。

その理由として、身内間の取引価格が適正なのか判断が難しく、また、債務の返済に利用されることもあるため警戒します。

住宅ローンは純粋に家を買うためのローンとされているからです。

その点を考える、元夫は元身内で離婚が成立していれば他人、そして自分と子が住む家を買うために住宅ローンを借りたいので、十分に条件に合致しているように見て取れます。

シングルマザーの住宅ローン

では、実際にシングルマザーが住宅ローンの相談窓口に行くと、どうでしょうか?

この様なケースで銀行の窓口できちんと状況を説明しても、いい顔はされません・・・。

事実、弊社に相談される方の多くが、まずは自分で相談し、断られた後に連絡してくるからです。

また、シングルマザーで住宅ローンを借りることに対し、融資のハードルはより厳しく、安定した収入や勤続年数があっても、他に連帯保証人を求められることもあります。

結論から申し上げますと、やはりシングルマザーが住宅ローンを借りるのは想像以上に大変です。

しかし、想像以上に大変でも、住宅ローンを貸してくれる金融機関が見つかれば、後は手続きを進めるだけで済んでしまいます。

元夫婦間の売買を成し遂げるには

元夫婦間の売買でシングルマザーが買主となる場合、こればかりは、個別案件として対応していかなければなりません。

ここでハッキリとした答えは出せませんが、状況により貸してくれる金融機関もあります。

売主である元夫も、元妻に対して不動産を売却することに同意し、まずは協力してくれることが大前提です。

つまり、元妻だけが先走っても、肝心な元夫が非協力的であれば、まとまる話でもありません。

そのため離婚した元妻・元夫が協力して成し遂げる最後の大仕事として望んでいただくことになります。

元ご夫婦の協力が大前提

金融機関の評価を上げる

元妻であるシングルマザーが住宅ローンを借りる場合、御本人の属性や買う物件の評価も大きく関係します。

それ故に、個別の判断は非常に難しいのですが、金融機関から見て、元妻の融資対象者としての評価を上げるポイントもあります。

そのポイントを以下に記載します。

○ 自己資金を用意

○ 勤め先の確保

どれも、当たり前の様ですが、改めて説明します。

自己資金の用意

不動産の売買には諸費用が掛かります。

最近の住宅ローンでは諸費用も含めて借りれる商品もありますが、貸す側から見れば当然リスクは高くなり、審査は厳しくなるのが理解できます。

住宅ローンは売買価格に対して全額(100%)貸付ける金融機関は多くありますが、その中で、あえて100%ではなく、90%や95%の貸付であれば、やはり金融機関の評価も良くなります。

諸費用の他に頭金を用意することになり大変ですが、住宅ローンは借りやすくなります。

勤め先の確保

勤め先の確保としておりますが、仕事をしていなければ、住宅ローンは借りることはできません。

現在、派遣社員や契約社員でも住宅ローンの貸付は行われております。

しかし、契約社員から正社員へとステップアップ等があり勤続も1年以上過ぎれば、尚、金融機関の評価も上がり住宅ローンは借りやすくなります。

元夫婦間売買は数年単位で検討することも

元夫婦間の不動産売買を希望される場合、元夫が返済苦に陥ってから売買を検討し始める方が多く、切羽詰まっており、十分な時間も無いケースがほとんどです。

相談者の中には離婚後の支払い等に関しても公正証書で作成されている方もおりますが、事情が変わり約束通りにはならないことも出てきます。

そのため、離婚時に元夫名義の不動産に住み続ける場合には、元妻が買取ることも見越して計画しておくのも十分なリスク回避となります。

離婚当初は元夫も返済には意欲もありますが、時が経てば、その思いも変わってしまったり、体調を崩したり等もあります。

その時に備えて準備しておくと、元夫から『住宅ローンが払えない!』との連絡があった際には、すぐ行動することが出来ます。

離婚の清算ができるチャンス

様々な事情で離婚しても財産分与には手を付けず、お互いの生活を優先させている元夫婦が多い背景には、財産は自宅のマンションや一戸建のみ。

そして、住宅ローンの残債もあり、オーバーローン(債務超過)で売却しても持ち出しが必要なので、止むを得ない対応なのでしょう。表面上は財産でも実際は負債でしかない状況です。

本来、離婚の場合は夫婦で負債の分与も必要ですが、住宅ローンともなれば分割するのは実務上不可能ですし、元妻としては引っ越さなくて済むメリットに魅力を感じ、住み続けているのです。

この様な状況で離婚を成立させても、前提条件は元夫が住宅ローンを返済し続ければ成り立つことですが、元夫が住宅ローンを完済できる保証はありません。

離婚のことは別にしても、やはりマイナスの財産(負債)である不動産に住み、住宅ローンは元夫が返済するリスクはきちんと認識する必要があります。

しかし、離婚に関しても損得勘定だけで済めば、理想的ですが、そういう訳にはいかない現実が多くあります。

元夫が『住宅ローンが払えない!』というピンチを離婚の清算をするチャンス見れば、また状況も変わって見えると思います。

元夫婦間の不動産売買で困ったら、まずはご相談下さい。自己資金不足やオーバーローン、勤続年数に不安がある等、事前に御相談いただければ、対応可能な場合もあります

 おすすめ記事 

任意売却の相談はどこへ?業者選びが結果を左右する

離婚と任意売却どちらが先か?

離婚後に元妻が無傷で連帯保証人を外れ自宅を残した方法は!?

相続で身内を巻込み連帯保証人となった妻の任意売却

親子間売買で老後破綻を回避する成否を分けたポイントとは?

リースバックで競売回避・物上保証人の任意売却も所有者の決断が必要

連帯保証人のまま離婚するとき重要な2つの決め事!

親族間・親子間売買を成立させるには

元妻が離婚と同時に連帯債務者となった訳

可処分所得が減少で住宅ローンは払えるか?家計を襲う社会保障費の増加

リースバックは残債があると難しい

住宅ローンの返済を止めて自宅を売らずに済む方法は本当にあるか!?

任意売却で何が重要かは依頼者によって異なる!

離婚後の共有不動産を任意売却するには連帯保証人が突破口に!

連帯保証人のまま離婚するとき重要な2つの決め事!

任意売却歴15年の知見がつまった

コラム「任意売却大全」

今ある不安は解消されましたか?

任意売却について
他の情報を見る