残り少ない住宅ローンは滞納中でも借換えは可能!?

 長年返済してきた住宅ローン、ようやく終わりが見えてきた頃、突然不幸がやってくることも。

病気やリストラ等、やむを得ない理由で返済を滞らせてしまい、途方に暮れてしまう方もいます。

目次

担保価値が大幅に上回れば借換えはできるのか?

 不動産を売れば余裕で返済は可能ですが、自宅や利用中の不動産となれば、事は簡単ではありません。

住宅ローンに限らず、他の不動産担保ローンも同じですが、いくら滞納中と言えども担保価値と比較し、借入額(残債)は残りわずかの場合、不動産を手放すのは抵抗があります。

 例えば、自宅は1,000万円位で売れそう、住宅ローンの残債は200万円の場合、借換えで300万円借りれば、諸費用や遅延損害金も含めて何とかなりそうなら。

『滞納中だけど、他の金融機関に借換えできないか!? もし、できれば今後の返済の見通しが立つのに・・・ 』多くの方が望む答えです。

一括返済請求の原因は期限の利益の喪失

 大抵の金融機関では、1~2回の滞納は、速やかに解消できれば、一括返済請求とまでは行かず、分割返済の継続を認めてくれます。

そのため、滞納中の借換えを検討されている方は1~2回の滞納ではなく、目安となる3回以上の滞納により、期限の利益を喪失したため、金融機関から一括返済請求されている段階と言えるでしょう。

現在の借入金を金融機関から一括返済を求められている場合、1点注意が必要です。

それは、もう既に金融事故として信用情報機関に登録されていることです。

信用情報の事故登録により新規借り入れは不可

 期限の利益を喪失後の借換えは、信用情報に事故登録がされた後から、他の金融機関に借入れを申込むことになり、審査の段階で即不可となってしまいます。

信用情報に事故、いわば傷が付いた状態は、俗に言うブラックリストに登録されたことです。

 ブラックリストの登録後に貸してくれる金融機関は皆無なのか? となると0とは言い切れません。

しかし、現在の低金利でのメリットを享受できるほどの金利では、まず無理でしょう。

仮に融資可能となっても、高金利を条件に借りることになります。

残債が少ないから可能な選択肢

 金融機関から一括返済請求されてしまい、その目途が立たない場合、どうすればいいのか?

そのまま不動産を所有し続けるのは、ほぼ困難となります。

幸いなのは、残債よりは資産価値が上回っているため、不動産は手放すけれど、そのまま住み続ける、或はそのまま利用できる方法が、僅かながら残されております。

  1. 親子間・親族間売買
  2. リースバック

 どちらも協力者がいて成立する話ですが、簡単ですが順番に説明します。

1.親子間・親族間売買

 文字通り、親子や親族等の協力で、不動産を買取ってもらい、賃料を払って借受ける方法になります。

親子間・親族間売買注意するポイントは下記のとおり。

  • 身内だから不動産の売買価格が大幅に低い等、特別扱いは税務上、後々問題となりますので、あくまでも適正な売買価格が求められます。
  • 特に親子間売買の場合、住宅ローンの利用が難しいケースがありますので、利用できる金融機関が限られる。
  • 親子間・親族間売買後に購入者が亡くなり、相続が発生した場合、身内間で争いが発生することも考えられますので、事前に購入者と考えておく必要があります。

2.リースバック

 親子や親族等の協力者がいない場合、投資家に不動産を買取ってもらい、賃料を払って借受ける方法になります。

リースバック注意するポイントは下記の通り。

  • 全くの第三者が不動産を購入し、そのまま賃貸で入居を続けます。購入者は投資目的のため、きちんとした利回りを求め、リスクは嫌いますので条件は厳しいものになります。
  • 不動産の買戻しを希望する場合、いつまでに、いくらで購入するか事前に決めておく必要があります。

 親子間・親族間売買やリースバックは、残債が担保価値を上回るオーバーローンの状態で成立させるのは非常に困難です。

そのため、残債が少なく不動産を売却すれば、完済が見込める状態ならば、親子間・親族間売買やリースバックが、成立する可能性は格段に上がります。

任意売却の専門業者へ相談し、早い段階で検討しましょう。

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この記事を書いた人

小田嶋 譲のアバター 小田嶋 譲 代表取締役

 有限会社 O&Trade代表。大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。現在は任意売却のコンサルタント及び不動産売買を行っており全国から数多くの相談が寄せられる。

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