夫婦共有の不動産を離婚後に任意売却する方法

　元夫婦共有の不動産を任意売却したいけど、元配偶者が協力してくれるか分からない場合、どうしたらいいのか？

率直に申し上げて、元配偶者次第となります。

共有である以上、共有者の元配偶者が同意しなければ不動産は売却できません。

共有者の一方が売却（任意売却も含む）を望む場合、何かしらの理由が存在します。

もともと、離婚された元夫婦の共有名義の不動産を、そのままにしている時点でトラブルの火種となっております。

遅かれ早かれ、直面する問題なので「元夫婦共有の不動産を互いに協力して売却する方法」を解説します。

共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要

　共有の不動産は、共有者全員が同意しなければ任意売却はもちろん、通常の不動産売買もできません。

仲が良くても悪くても、共有者全員が同意して売却するのが原則です。

夫婦に限らず、兄弟など複数の共有者がいる場合も、すべての共有者の同意が必要となります。

共有持分のみの売却ならば単独で可能ですが、購入希望者が運よく見つかればの話で、売却価格も望むほど期待できません。

共有不動産の売却は要共有者全員の同意

任意売却の協力は元配偶者へ誠心誠意お願いする

　離婚した元夫婦で共有する不動産は、他人となった２人のいびつな所有形態といっても差し支えないと思います。

そのため不動産の共有が解消されるまでは、お互いに状況を確認し合う程度のことは、日頃から気に掛けておく必要があります。

また、何も問題が無く疎遠になっていた場合、何かあれば連絡し早期に対処することが大切です。

ことが大きくなる前に、互いに相談することで最悪の事態を未然に回避できる可能性は格段に上がります。

元配偶者に任意売却の協力を希望するならば、即連絡して誠心誠意お願いするのが何よりも重要となります。

時間を空けるのはマイナスしかない！

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共有の不動産は持分の割合がある

　共有の不動産は複数人（２人以上）で所有しているため、それぞれの持分割合があります。

共有者が２人の場合、その持分割合が2人だからといって各1/2づつの割合で所有しているとは限りません。

そのため、共有の不動産の登記事項を確認すると、共有者それぞれの持分割合が記載されています。

間違いやすいのは共有不動産を売却する際、持分割合に関係なく共有者全員の同意が必要になることです。

上記の〈共有不動産持分割合の例〉3人で共有で説明すると、Bさん・Cさんの持分で全体の4/5を所有していることになります。

BさんとCさんが『この不動産を売却しよう』となっても、Aさんが反対すると不動産の売却はできません。

もちろん、Bさん・Cさんの持分のみの売却は可能ですが、1つの不動産として売却するにはAさんの同意が無ければ売却できません。

共有不動産の売却に持分割合は関係無く全員の同意を要する

元夫婦の共有名義の不動産がトラブルとなるとき

　離婚後、別々に暮らしている元夫婦が不動産を共有名義のままにしていると、問題となるのは「離婚後も一方が住み続けている」場合です。

そして、不幸にも住宅ローンが払えなくなり、任意売却が必要な以下のようなケースとなります。

離婚後も元夫婦共有名義の不動産を売却しないで、そのままにしている理由は、「売却しても住宅ローンが完済できない」ためです。

不足分の現金が用意できず売りたくても売れないため、元妻又は元夫のどちらかが住み続けたものの、やがて住宅ローンの返済に耐え切れず滞納してしまいます。

元夫婦が住宅ローンという『不動産とお金の悩み』を解決しないままにしてきた結果、トラブルを招いてます。

住宅ローン返済中に離婚がトラブルの原因

任意売却は住み続けている側の希望

　任意売却を希望するのは、住み続けている側の者がほとんどとなります。

しかし、たとえ元夫婦の共有不動産でも、任意売却に対する温度差の違いがしばしば問題となってしまいます。

それは、住み続けている側は「任意売却ができなければ競売」となってしまうため、その精神的負担を考えれば何とかしたいと思う反面、住んでいない方にしてみると、競売に対しての不安は特にありません。

この違いが離婚後に共有名義の不動産を任意売却するとき、障害となってしまうことがあります。

特に元夫婦が解決に向けて、「前向きな話し合いも持てないような関係性」であれば、なおさら感情的になり膠着状態のまま競売になってしまいます。

住んでいる者にとって競売は脅威

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任意売却でメリットがあれば判断材料になる

　元配偶者でも住んでいない者にしてみれば、任意売却のメリットが感じられないから任意売却に協力しない。

ある意味、合理的な考えかもしれません。

感情も入り乱れ、すんなりと任意売却に協力とは行かないことは、多少理解できます。

しかし、元夫や元妻が単独名義で住宅ローンを借りていても、「一方が連帯保証人になっていると」少々事態は異なってきます。

連帯保証人は住宅ローンが完済されるまで、その責任がついて回ります。

共有不動産の住宅ローンの返済で滞納などの問題が発生したならば、必ず連帯保証人のもとにも金融機関から請求されます。

この時ばかりは、協力して任意売却に取組むことが、金融機関に対しての前向きな姿勢でもあります。

連帯保証人は任意売却に協力がベスト！

一方が連帯保証人だと残債が問題に！

　単純に持分のみであれば、競売になっても勝手に処分されるだけなので、特にデメリットはありません。

しかし、元配偶者の連帯保証人になっていると、ことはそう簡単ではありません。

ペアローンの場合は、お互いが連帯保証人になっていますので、考えるまでもありません。

また、単独名義の住宅ローンでも、一方が連帯保証人となれば、「任意売却後の残債について対処が必要」になります。

これは競売でも同じで、競売で落札されても残債があれば、連帯保証人も請求されます。

残債に請求は連帯保証人に対しても！

どちらか一方が連帯保証人となっている以上、元夫婦といえども２人で借金を背負っているのと同じです。

その借金問題を解決するためのチャンスなので、連帯保証人ならば気になってもいたはずです。

連帯保証人ともども、任意売却後の残債については互いに協力して対処することを確認しましょう。

残債の対処も元夫婦で協力が必要

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任意売却後の残債を考えると、最初から自己破産を検討している連帯保証人の方もいることでしょう。

もちろん、選択肢の一つなので連帯保証人としては、すぐに身軽になれるため気持ちが傾くのは当然かもしれません。

その様なとき、元配偶者が連帯保証人を理由に、自己破産を検討していても、任意売却がプラスに働くことがあります。

そのようなケースでは以下の記事を参考にしてください。

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自己破産前の任意売却はメリット大

　共有持分がある連帯保証人が自己破産を検討していて、任意売却に協力することで結果的にはメリットになることがあります。

それは、自己破産時の費用が抑えられることです。

不動産の共有持分をもったまま自己破産すると、不動産の持分は財産なので、破産管財人が換価処分（金銭に変える）するための費用等も合わせて必要になります。

つまり、先に不動産を任意売却すると、自己破産時の費用が低く抑えらます。

また、任意売却後でなければ、きちんとした残債額も判明しないため、残債額によっては自己破産しなくても、対処可能な範囲内かもしれません。

あわてて自己破産しなくても、任意売却後にじっくり検討する時間は十分に残されています。

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任意売却に協力するかは本人が決めること

　最終的に離婚後の元配偶者が任意売却に協力してくれるかどうかは、競売は困ると説明しても相手には関係ありません。

それよりも、現在の状況、メリット・デメリットをきちんと説明をし、任意売却後の対処を含めて判断を任せることになります。

これは、任意売却に協力してもらうために説得するのではなく、元配偶者が総合的に判断し、どのような答えを出すか選んでもらうことでもあります。

最終的な判断は本人の意思

任意売却の協力要請は結果を受け入れる覚悟も

　競売が嫌だから、任意売却の協力を仰いでも、それこそ自己都合となります。

元配偶者が単なる共有者なら連帯保証人でもないため、任意売却で手元に残る現金も無ければ、それこそ煩わしいだけで、競売でも何の不都合も生じません。

従いまして、元配偶者に任意売却の協力を頼むには、説得ではなく判断を委ね、その答えを尊重し、受け入れる覚悟で臨む必要があります。

元配偶者の出した答えは受入れるしかない

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不動産が共有になる原因

　不動産の売却や管理など、他の共有者の意見を聞くことなく単独で所有するのが、圧倒的に楽であるのは間違いありません。

それなのに不動産が共有となってしまう原因の多くは、以下の2つです。

1.購入時の負担に応じて

　夫婦が自宅購入時に共有してしまう理由に、妻も自己資金を出した場合などは、その割合によって共有持分とします。

自宅購入時に妻の両親が資金援助してくれた際、その負担分を妻の持分としているケースもよく見かけます。

その他、近年はペアローンで購入するのも珍しくないため、必然的に共有となってしまいます。

夫婦であれば、離婚を前提に自宅を購入している訳ではありませんので、妻の持分があっても特に問題ありません。

夫婦共有の不動産はある意味一般的

2.相続時の割合

　一番多いケースとしては、相続が発生し相続割合に応じて持分として分けた場合です。

相続割合をそのまま登記しているため、ごく自然ではありますが売却を前提に相続登記をするならば、代表者一人にしたほうが手続き上は手間が少なく済みます。

売却前提であれば単独名義がお勧め

持分のみの抵当権や売却は稀

　共有持分のみを担保に、お金を借りることは制度上は可能です。

しかし、共有持分のみでは金融機関の担保評価は極端に低くなります。

また、共有不動産を担保にお金を借りている場合、「他の共有者の持分を含め抵当権が設定」されているケースがほとんどで、持分のみの売却は更に困難となります。

住宅ローンはその代表的な例で、夫婦共有の不動産を夫名義で住宅ローンを組んでも妻の持分に対して金融機関は抵当権を設定しています。

そのため、離婚後の元夫婦共有名義の不動産を任意売却するならば、元夫婦共同で対処しなければなりません。

不動産を共有持分のみの売却など、不動産の持分だけで対処するのは不動産の評価も低くなってしまいます。

共有不動産を売却するならば、他の共有者と協力しが適切な価格で売却しましょう。

不動産の価値を最大限生かして売却するには、共有者同意のもと一括で売却するのがベストであるのは間違いありません。

共有不動産は共有者協力のもとで売却する

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