任意売却歴15年の知見がつまった

コラム
「任意売却大全」

ここは田舎と思っている方の任意売却

 当事務所には、全国から相談が舞い込みます。

住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済で困っている方に場所は関係ありません。

都会でも、田舎でも返済が滞り、何も対処しなければ、皆一様に競売で処分されてしまいます。

地方にお住まいの方の中には、相談時にご自分の家がスゴイ田舎にあると思っている方が、実に多いなぁと感じます。

そして、ここは田舎だから売れるの!? と考えてしまう方も・・・。

本当の田舎は住宅ローンも難しい

 実際に相談者の住まいが、田舎なのかというと、そうでもありません。

普通の地方都市にありがちな景色で、周囲にも住宅があり、きちんと町が形成されております。

もちろん、道路だって舗装され、自動車の通行も全く問題ありません。

本当に田舎で売却できるか悩ましいのは、テレビで見るポツンと一軒家の様な、見渡す限り民家が無い所です。

また、民家はあっても、空家ばかりの住民がいない集落で、もう決して住宅地とは言えない環境となります。

担保価値の無い不動産では融資不可

 自宅の購入や建設資金に住宅ローンを利用する場合、金融機関も担保価値があるか評価しております。

そのため売却時に買手が付かないようなケースは、想定しがたいものです。

当然、見合った価格でなければ売れませんが、その辺りは任意売却業者が債権者と交渉し、販売価格は調整していきます。

地方の中古は建物価格のウェイトが大きい

 地方の物件で注意が必要なのは、都心と比べれば地価が低いので、どうしても建物部分の価格が大きく影響します。

というのも、新築の立派な建売でも大手ハウスメーカーでもなければ、土地建物で2,000万円~3,000万円程度で販売されています。

ザックリとした感覚ですが、任意売却で中古戸建として販売するには、新築で3,000万円弱としたら、築10年以内でも高くて2,000万円前半、或はそれ以下の価格で販売をスタートしなければ、買手探しは難航します。

任意売却でご相談いただく方も、おおよそ2,000万円以下の住宅ローンの残債を抱えている方が多い印象です。

また、地方で高額物件となると、売却するにはかなり時間を必要とするのは、言うまでもありません。

建物は新しいほど価格面でプラス

 土地値よりも建物が新しければ、価格に反映されるので住宅ローンの返済が遅れ遅れで、何とか支払っているような場合、一度立ち止まって考えて欲しいと思います。

この様な状況を継続して、今後の返済見通しが付かないようであれば、早い段階で対応しないと、建物が古くなればなるほど価格が下がっていきます。

特にお子様の誕生に伴い、住宅を手に入れた方であれば、どうでしょうか?

かなり、子育て中は汚れや傷も多くなり、新築なのにと・・・かなり気を揉んだ経験もあったことでしょう。

時間の経過と共に、どうしても建物に傷みも出てきます。

収入が増える当てはあるか!?

 住宅ローンの返済は病気やリストラによる失職等、何か突発的な原因が無い限り、急に返済ができなくなる訳ではありません。

生活する上での支出が徐々に増え、家計が苦しくなって住宅ローンの返済も重くのし掛かるように。

そして、家計を切り詰め、住宅ローンの返済が楽になる当てが無いまま、いよいよダメとなるまで頑張ってしまいます

この期間が1年なのか3年なのか家庭によって違いはあります。

しかし、先ほど書きました通り、例え1年でも時が経てば建物も古くなります。

他の物件と比較して高く売るのは簡単ではありませんが、建物が新しく高いうちに売るのは一つの方法です。

もう住宅ローンの返済が苦しいと感じているならば、高いうちに手放すことも、今後の生活を見直すきっかけにもなります。

築30年の中古価格

 地方では数百万円で住宅地にある中古戸建が買えます。

インターネットで同じエリアの中古戸建を検索してみて下さい。

住宅ローンが完済する築30年~35年の中古戸建は、今現在でどの程度の価格になっているか?

ご自宅と条件の似通った中古物件で、建物が築30年だとしたら1,000万円超では正直高いと感じると思います。

思いでも詰まった我が家なので、価格だけの問題ではありませんが、やはり、生活が安定しなければ、何事も始まりません。

お子様もいる家庭ならば教育資金等、お金が必要な場面も多くなることは、誰でも予想できます。

すでに家計が苦しければ、決断の時期がきたと理解して頂ければと思います。

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