【注意】任意売却で失敗する３つのNG行動

　そのときは正しいと下した決断が、後から考えれば『なぜ、こんな行動をしたのか？』と疑問に感じることもあります。

住宅ローンが払えなくなると、落着いて冷静な判断をすることは難しいものです。

任意売却においても、同じです。

任意売却の前にやりがちな、全くお勧めできない行動が３つあります。

もちろん、任意売却する全ての方に共通する訳ではなく、自宅となる一戸建てやマンションを任意売却する際、注意して頂きたい内容です。

任意売却に精通したＦＰ&不動産コンサルの有資格者が「任意売却で失敗する３つのNG行動」につて解説します。

住宅ローンの返済が苦しくなり、任意売却を検討しようか？

悩んでいる方は、是非参考にしてください。

任意売却で失敗する３つのNG行動とは

　任意売却を検討中ならば、以下の3点は決してお勧めできる行動ではありません。

順番に詳しく見ていきましょう。

１．自宅を賃貸にする

　任意売却では慣れ親しんだ不動産を手放すので、売却自体を避けたいため、所有する不動産を賃貸物件として貸し、その家賃収入で住宅ローンを返済しようと考える方もいます。

「任意売却３つのNG」で一番最初に挙げたのは、賃貸に出すのは絶対にやめてほしい行動だからです。

任意売却時に自宅が賃貸中であると、本来の目的である任意売却の障害になってしまいます。

任意売却後に「後悔する・しない」ではなく、任意売却自体ができなくなってしまう可能性が高いからです。

「任意売却で賃貸中がNG」となる理由を以下のポイントに絞って説明します。

①賃貸中の任意売却は価格が下がる

　売却する不動産に借手（賃借人）がいる場合、購入者は不動産に入居することができません。

居住用に購入できなければ、投資用不動産としての需要以外無くなってしまいます。

購入対象者は不動産投資家に限られる

そのため売却価格も賃料をもとに算出され、利回りを確保できる価格でしか売却できなくなります。

この様な不動産はオーナーチェンジ物件として販売可能ですが、居住用として売却するよりは、ほぼ確実に売却価格は下がります。

また、入居者が早く決まるよう、家賃設定を低くしていた場合など、更なる利回りの低下も考えられ売却価格に大きく影響することもあります。

どれくらい任意売却時の販売価格に差が出るのかは一概には言えません。

しかし、２割程度下がっても不思議はないでしょう。

元の自宅を賃貸中にしてからの任意売却は絶対やめましょう。

任意売却で賃貸中は販売価格が下がる

②貸手の自由に契約を終了できない

　上の項で「任意売却で賃貸中」は販売価格が下がってしまうと書きました。

販売価格が下がるならば賃貸借契約を終了し、退去してもらえばと考えたくもなります。

ところが一度、賃貸物件として借手が決まり契約してしまうと、借手が応じなければ終了することができません。

それでは、契約期間の終了までは何とか住宅ローンの返済が続けられそうならば、どうでしょうか？

詳しくは書きませんが、借手である賃借人は借地借家法という法律で権利が守られており、賃借人が契約の更新を希望したら、簡単には更新を拒絶することができません。

賃借人が大家である賃貸人に対して、完全に主導権を握っています。

一般的な解決策は賃借人が納得する立退料を支払うことです。

住宅ローンが払えなくなり、任意売却を検討される方に立退料を支払う余裕があるのか？

考えれば、すぐに出る答えです。

③金融機関との契約違反

　住宅ローンの場合、金融機関との取決めで、自宅を賃貸に出す行為は禁止されています。

もちろん、契約書の約定にも記載されています。

住宅ローンは自己居住用の住宅取得に対して融資されています。

そもそも、自宅を賃貸にしてしまうことは目的外となり金融機関との契約違反です。

金融機関の立場からすれば、住宅ローンで不動産投資を行っているとことになります。

　住宅金融支援機構（フラット35など）の住宅ローンを利用して、不動産投資を行っていたことが問題となり、そのような契約違反をした者に対して、住宅ローンの残債を一括で返済するよう請求されています。

最初から、不動産投資が目的だった訳では無いため、上記の例と同列に扱うことはできませんが金融機関に断りも無く賃貸にするのは同じことです。

その挙句、住宅ローンが払えなくなってしまうと賃貸中での任意売却となります。

任意売却で賃貸中は価格が下がると①で説明しました。

金融機関が「値が下がっても構わないから任意売却を進めて下さい！」とは簡単に応じないことが容易に想像つくと思います。

すなわち金融機関の求める売却価格では、買手が付かずに時間切れとなる可能性が非常に高くなります。

時間切れとは競売を意味します。

任意売却（賃貸中）→時間切れ→競売

任意売却を検討するならば、自宅を賃貸にすることは本当に避けてほしい行動です。

そのため、この点については文章が大変多くなってしまいました。

あとは、それほど長文ではないので軽く読み流しても構いません。

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２．すぐに引越してしまう

　任意売却を依頼する業者が『先に引越しを済ませて下さい。そのほうが有利に売却できます！』と提案してくることがあります。

この提案には注意してください。

すぐに引っ越しても問題ないのは以下のような、賃貸住宅に入居しないケースです。

しかし、上記のようなケースに該当せず、任意売却後は賃貸住宅で生活を再スタートさせる方は、一旦立ち止ってください。

本当に、「すぐに、引越してしまうのが適切なのか？」

ご家族等の事情を含め、再考した方がよろしいでしょう。

なぜ、ここまで引越しに対して注意深く書いている理由は、引越しと同時に入居費用の負担が発生するからです。

引越し費用と入居費用の要準備

賃貸の入居は初期費用がある

　賃貸住宅に引越しする場合、月々の賃料の他に仲介手数料や敷金・礼金等のまとまった初期費用が必要になります。

その他に引越し業者に頼めば、その費用も工面しなければなりません。

容易に準備できる方は問題ありませんが、住宅ローンが払えなくなり任意売却する方にとって、簡単なことではありません。

そのため、任意売却は住宅ローンの返済はストップしたまま進めます。

あわてて引越しをしなければ、住宅ローンは払わない期間が続きます。

月々浮いたお金を積み立てていけば、任意売却が成立し引越しの時期には、新生活への準備資金を捻出できます。

住宅ローンの返済を止めて新生活の準備

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３・高額なキャッシュバックに期待

　『任意売却すれば、現金を手元に残します。』このような甘い言葉に誘惑された方もいるでしょう。

任意売却でも不動産の売却価格より残債（ローンの残り）が少なければ、手元に現金が残るのは当然です。

しかし、残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態では、手元に現金が残ることはありません。

計算すれば、誰でも分かることです。

「あるはずのない、お金が手元に残る」何かおかしいと感じなければ危険です。

もちろん、本当に稀ですが金融機関が「引越し費用」として20万円～30万円程、回収しないで残してくれるケースもあります。

それ以外で大きな金額を渡されたり、キャッシュバックされるようなことがあるならば、その理由もきちんと確認しましょう。

キャッシュバックのお金の出所は？

金融機関も認めない不正なお金

　任意売却時に金融機関が認めてくれる、引っ越し費用であれば問題ありません。

それ以外のお金を手元に残すとなれば、それは正当なお金ではありません。

お金に色は付いていないので、気にしない方には関係ない話かもしれません。

しかし、正当でない以上、まともなお金ではありません。

つまり、本来ならば返済すべきお金を任意売却業者や買主とグルになり金融機関を欺く行為となります。

そのため『任意売却すれば、現金を手元に残します。』このような甘い言葉で誘惑する任意売却業者に依頼すること自体かなり危険な行為となります。

本当に残せるかも疑問です。

甘い誘惑を信じ任意売却を依頼しても、実際に現金が残せるという確証も無く、残せなかった場合はどこか相談できる場所があるのでしょうか？

仮に現金を残しますという誓約書でもあれば別ですが、その様な書類にサインする業者はいません。

金銭を受取れなくても泣き寝入り

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まとめ

「任意売却３つのNG」について書いてきました。

上記の中で「2.すぐに引っ越す」「3.高額なキャッシュバックに期待」は任意売却を進めるうえで障害となる可能性は低いでしょう。

あえて言葉にするならば、任意売却後に後悔することがあるかも・・・となります。

しかし、「1.自宅を賃貸にする」については、金融機関が任意売却を認めない可能性も覚悟してください。

つまり、競売以外の選択肢が残されていないことになります。

そのため、一度自宅を賃貸にしてしまうと、もう後戻りできません。

任意売却を検討するならば、必ずや任意売却の専門知識を有する者へ相談することをお勧めします。

任意売却の相談は専門知識を有する者へ

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