親の土地に建てた家が競売に？任意売却の成否を決める4つの図解「20年の実務経験」から解説

　地方では、親兄弟など身内の土地へ家を建てるケースも珍しくありません。

現金で建てたならまだしも、問題は「住宅ローン」を利用している場合です。

その住宅ローンが払えなくなったとき、身内を巻き込んだ深刻なトラブルに発展してしまいます。

まずは、ご自身の状況が以下に当てはまっていないか確認してください。

これらに該当する場合、一度身内の感情がこじれると、せっかくご相談いただいても「関わることすらできなくなる」という最悪の事態が起こり得ます。

実際、20年以上のキャリアの中で数多くの、この様な場面に遭遇しています。

その中の1つで、義父が所有する土地が絡む案件をご紹介します。

主導権を完全に握られ「身内の拒絶で、なす術なく手を離れた・・・」苦い経験であり、最終的にどうなったのかも、私には分かりません。

この記事では、身内の土地に家を建てた際のリスクを土地の状況に応じた4つの図解で解説します。

手遅れになる前に、「どうすれば最悪の事態を避けられたのか？」

任意売却に精通するFP＆不動産コンサルの有資格者が、現場のリアルな経験を交えてお伝えします。

住宅ローンが払えなければ、身内の土地も手放すことになる

　「親（義理を含む、以下省略）の土地だし、絶対に迷惑は掛けられない！」

そう自分に言い聞かせて、住宅ローンを組んだ方がほとんどだと思います。

相談者も同じでした。

それでも現実は、思いとは裏腹に厳しい状況を突きつけてきます。

家を建築するのも、住宅ローンを借りるのも「子」なので、金融機関は建物を担保にします。

この点は、当然と言えます。

では、親の土地は、どうなるでしょうか？

実際のところ、親の土地も担保にしなければ、住宅ローンを借りることができません。

　住宅ローンで親や親族の土地に家を建てる場合、その土地も同時に担保とすることは、ほぼ例外なく金融機関から求められます。

その結果、親族は連帯保証人にはならなくても、土地を担保提供することになります。

不動産などの財産を他人の借金の担保として提供する人を「物上保証人」と呼びます。

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実際は、親が物上保証人となった時点で「借金の巻き添えにした状態」と言えます。

そして、住宅ローンが払えなくなると、どうなるか？

自分の建物だけ手放し、親の土地は残せないの？

そう思いたいところですが、答えは１つしかありません。

親（物上保証人）の土地と共に手放す必要があります。

土地建物セットで手放すことは避けられない

土地と建物を同時に処分しなければならない理由

　住宅ローンが払えなくなれば、親の土地と住宅ローンを借りた子の建物を同時に手放す以外方法はありません。

無理もありません。

　土地と建物は、一体として利用するから価値が認められる！

今まで一体として利用してきた、土地と建物を別々に利用することは、事実上不可能です。

担保価値を最大化するため、銀行は必ず「土地と建物セット」での売却を求めてきます。

このとき、土地建物を合わせた価格がローンの残債を下回れば、任意売却を選択することになります。

任意売却であれば、競売のような強制的ではなく、引越し時期や、周囲に知られないための配慮等、交渉の余地が残されています。

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更に任意売却の話がこじれると、競売の可能性が一段と高まります。

親は物上保証人ではありますが、連帯保証人でない限り、返済の義務はありません。

しかし、土地については「担保提供」しているので、住宅ローンが払えなくなれば、親の土地も失ってしまいます。

子の住宅ローン滞納が原因で、親の土地まで失う・・・

これが、身内の土地を借りて家を建てる際に、最も覚悟しておかなければならない「物上保証人」としての責任と負担になります。

土地と建物を合わせるから価値がある＝運命共同体

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【図解】土地の区画（筆数）で変わる、身内の土地まで失うリスク

　身内が物上保証人となり、土地を担保提供している場合、その土地が所有者である身内の家と離れていれば、問題は少ないかもしれません。

しかし、親の家など地続きのような土地に建物があると注意が必要です。

ここでは、土地の区画数によって変わるリスクに触れておきます。

　土地は、見た目が1つの土地（区画）に見えても、登記上は複数の土地に分かれていることが少なくない

不動産の世界では、土地を数える単位を「筆（ひつ）」と呼びます。

たとえば、見た目は1つの土地に見えても、登記上で2つに分かれていれば「2筆（にひつ）」、3つなら「3筆（さんぴつ）」と数えます。

　重要なのは、「どの筆まで銀行の担保なのか？」を正確に把握すること

ここを確認し忘れると、残せると思っていた親名義の土地まで、子の住宅ローンの影響で一緒に失うことになります。

一見すると１つの土地ですが、具体的にどのようなリスクがあるのか、4つのパターンで解説します。

土地の筆数は見た目では全く分からない！

親の家まで失うリスクが高いケース（1筆・3筆）

　親の土地を借りて家を建てた場合、最も警戒すべきなのがこの「1筆」または「3筆」のパターンです。

これらは、子の住宅ローン滞納が、親の住まいをも「道連れ」のリスクを抱えています。

土地が「1筆」のパターン：親の建物も子の建物も同じ筆に建っている

　完全に１つの土地に親と子の2棟の建物が建っている状態。

子の建物、土地①が担保になっていても、親の建物は担保設定はありません。

競売で落札されると、親の建物は他人の土地①の上に建っている状態です。

結局は、「親の建物を事業者へ売却する」か「子の建物と土地①を業者から買取る」かの二択を迫られることになります。

競売という「相手の土俵」で不利な交渉を強いられる前に、任意売却を進める場合、親の建物も合わせて売る必要があります。

親の住居喪失のリスク大

土地が「3筆」のパターン：親の建物がある土地も1筆は担保

もし競売になれば、土地②の所有権も第三者（主に権利調整を得意とする不動産業者）に移ります。

そうなると、親の家は「他人の土地②の上に一部が乗っている」という非常に不安定な状態になります。

こうした、「相手の土俵で不利な交渉を避ける」ためには、早い段階で土地③も含めて一括で売り出す決断が必要です。

親の家を手放すという結論は同じでも、引越し時期の調整など計画性を持った売却が可能です。

親の住居喪失のリスク大

親の家を残し、子の家だけ売却できるケース（2筆・4筆）

　ここからは、土地が完全に分かれている「2筆」と「4筆」のパターンを解説します。

先ほどのケースとは違い、建物ごとに土地の筆が分かれているため、親の土地は残せる担保設定です。

しかし、いざ解決に向けて動き出すと、「親族間の感情面で折り合いがつかない」という別の壁に直面することが少なくありません。

親の家を残せても禍根も残す結果

②土地が「2筆」のパターン：親の建物がある土地は担保対象外

　親と子の建物は、それぞれ別の筆に建っているケース。

子の建物と土地①に担保設定され、親の建物と土地②に担保設定はありません。

競売で落札されると、子の建物と土地①は第三者の所有となりますが、親の建物と土地②に影響はありません。

任意売却を進める場合でも、子の建物と土地①が対象となり、親の建物と土地②は残すことが可能です。

親の家を残せるパターン１

④土地が「4筆」のパターン：親の建物がある土地は担保対象外

　さらに筆数が多く、4つに分かれているケースです。

子の建物、土地①③に担保設定され、親の建物、土地②④に担保設定はありません。

競売で落札されると、子の建物と土地①③は第三者の所有となりますが、親の建物と土地②④に影響はありません。

ただし、道路から敷地内への出入り口が土地③にあるため、新たな工事が必要となるなど問題が出ることもあります。

任意売却を進める場合でも、子の建物、土地①③が対象となり、親の建物、土地②④は残すことが可能です。

親の家を残せるパターン２

土地の筆数を確認する方法

　ここまで読んできて、「うちは、どうなんだろう？」

ふと、疑問に感じた方のために、筆数を確認する方法にも触れておきます。

「よく分からない」という方は、固定資産税の明細をスマホで撮って、当事務所へ送ってください。

身内の土地を「物上保証人」から提供されている場合の注意点

　親名義の土地に家を建てる際、住宅ローンを利用すると、親は単なる「土地の貸手」ではありません。

金融機関は、建物の担保価値を維持するために、ほぼ例外なく土地も同時に担保（共同担保）に入れることを求めます。

物上保証人の土地が、いかに危うい状況なのか今一度、認識する必要があります。

担保提供が必要な土地の利用＝運命共同体であるということ

　住宅ローンを利用して家を建てた際、以下のような土地の使い方をしていれば、身内が「物上保証人」になっている可能性が極めて高いと言えます。

ここで思い出してほしいのが、先ほどの「1筆・3筆」の図解です。

たとえ親の名義であっても、一度担保に入れてしまえば、銀行から見れば、住宅ローンの返済が滞った際、換金して回収する土地に過ぎません。

誰の名義云々ではなく、担保に取ってあるかが肝心なのです。

重要なのは担保の土地・担保提供者は誰でも可

親の建物まで担保に取られる「最悪のシナリオ」

　注意が必要なのは、銀行が担保に取るのは「土地」だけとは限らないという点です。

上記の場合、銀行から「親の建物も担保に入れてください」と条件を付けられることも珍しくありません。

要するに住宅ローンを貸すには「子だけでは信用力が足りない」ため、親の建物も担保提供を求められてしまいます。

特に図解の1筆・3筆のパターンの場合、親の家まで担保に入れば、住宅ローンの滞納が続くと、親の自宅も含めて競売に掛けられる流れが完成してしまいます。

※　3筆のパターンは土地③も含まれます。

親も道連れで自宅を失う

「名義が自分じゃないから大丈夫」という誤解

「住宅ローンの名義は息子、親の私には返済義務は無いから大丈夫」

そう誤解されている方も多いのですが、これは大きな間違いです。

確かに、物上保証人に「返済義務」はありません。

しかし、「担保提供した土地を失うリスク」は負っています。

更に、子の信用力が低く親の建物も担保提供していれば、どうなるでしょうか？

　住宅ローンが払えなくなれば、容赦なく土地と建物セットで競売へ

名義が誰であるかは関係ありません。

結果として、物上保証人の親は「住み慣れた家と土地を失う」という流れが、この誤解から生まれてしまいます。

担保は全て処分される

【実録】なぜ専門家でも、関われなくなってしまうのか？

　私は20年以上、任意売却の相談を受けて数多くの家族を見てきました。

その中で、最も解決が難しく、「なす術なく手を離れてしまう」ケースがあります。

その大きな要因は、「身内同士の感情の対立」です。

　住宅ローンを借りて払えなくなった当の本人（以下、相談者）は、合理的な解決策は任意売却となることは、きちんと理解しています。

しかし、相談者だけで任意売却を進めることは不可能です。

物上保証人である親や兄弟など、身内に頭を下げて協力を願い出なければなりません。

任意売却するには、物上保証人が所有する不動産について、その名義人の手続きも必要だからです。

住宅ローンの名義人だけでは任意売却が進まない現実

任意売却の主導権は「物上保証人」や「身内」が握っている

　実際の相談者の状況を見てみましょう。

神奈川県某市にお住まいの方から届いたメールの書き出しは、悲痛な一言でした。

「助けてください。もう自分ではどうにもなりません」

よっぽど追い詰められていると判断し、後日、相談者の自宅へ向かいました。

相談者の状況

• 4人家族（妻・子・義母と同居）
• 住宅ローン残債：2,500万円
• 滞納期間：4か月
• 土地の名義：他界した義父
  （相続登記は未了）
• 建物の名義：相談者本人

助けてください

実際にお会いすると、土地の名義人である義父は既に亡くなっておりましたが、同居されている義母は健在でした。

「名義人が他界している不動産」で任意売却を進めるには、まず「誰が不動産を引き継ぐか」を決め、相続登記を完了させなければなりません。

これには、同居する義母だけでなく、配偶者の兄弟など「法定相続人全員」の同意が必要になります。

つまり、任意売却をするためには、親戚一同に事情を話し、協力を仰ぐことが絶対条件なのです。

　話を伺う中で、メールに書かれていた「助けてください」という言葉の真意、そしてさらに深刻な裏事情が明らかになりました。

相談者は住宅ローンの返済が滞り始めてから、不足分をカードキャッシングで補う「自転車操業」状態に陥っていたのです。

すでに借金は膨れ上がり、任意売却の手続きが終わった後は「自己破産」をすることまで心に決めていました。

相談者

　最近では、夫婦仲もぎくしゃくしてきて、もう限界かもしれません。

　土地を提供してくれた義父母への申し訳なさ、そして「なぜもっと早く相談してくれなかったのか」という配偶者の不信感

お金の不安は、時に最も身近なパートナーとの信頼関係すら壊してしまいます。

任意売却を進める際、書類にハンコを押すのは住宅ローンの名義人だけではありません。

土地の相続人となる身内全員の協力が必要ですが、しかし、現場ではさらに複雑な状況が生まれます。

それは「身内の感情論」です。

激怒する兄弟

親の面倒を見る約束で土地を使わせたのに！勝手に借金を作って破産するなんて身勝手すぎる！

　この様な感情論が始まると、もはや理屈は通用しなくなります。

親族

親の土地を勝手には売らせないわよ！

　合理的な説明や損得勘定も、怒りに震える身内の耳には届きません。

こうなると、住宅ローンが払えない当事者には、主導権はおろか発言すらも許されないような状況となります。

売却の鍵を握っているのは、怒りが頂点に達している「身内」なのです。

その決定的な要因は「真実を告げるのが遅かった」のです。

身内には逆らえない弱い立場

感情がこじれれば、「なす術なく手を離す」しかない

　物上保証人である親御さんや、その周囲の身内が納得しない限り、任意売却は全く前に進みません。

あいつのせいで親の土地がなくなるなんて許せない

勝手に競売にでもなればいいわ

こうした感情的な対立がピークに達すると、たとえ任意売却が「全員にとって最も合理的な解決策」であると理屈で分かっていても、協力は得られません。

私には債権者との交渉はできても、バラバラになった親族の心を１つにまとめることはできません。

話し合いのテーブルにすら着けない状況になれば、静かに手を引く（競売という結末を待つ）しかありません。

もはや任意売却は絶望的

競売を避け、身内との関係を守るための「最初の一歩」

　土地建物を売却してもローンが残る「オーバーローン」の状態で競売を避けるには、任意売却という道しかありません。

そして、その道を選ぶには「身内の団結」が絶対条件です。

身内の団結が任意売却の可能性を探るスタートに

現状を直視し、可能な手段を冷静に探る

　まず、住宅ローンを滞納してしまった本人がすべきことは、「隠さずに、一刻も早く物上保証人（親）へ真実を話すこと」です。

批判や叱責を恐れて説明を後回しにすればするほど、身内の不信感は募り、協力は得られなくなります。

まずは現状を直視し、「どうすれば最悪の事態（競売）を避けられるのか・・・」を共に考える。

そこが全てのスタートとなります。

真実から始まる身内の妥協と決断

なぜ、滞納4か月まで事態が悪化してしまったのか？

　ここで１つ、大きな疑問が残ります。

　相談者は「なぜ、滞納が4か月にも及んだのか？」

実は、相談者が最初から何もしなかった訳ではありません。

当初は、別の業者に「リースバック」の相談をしていました。

その時は「今の生活を守れる」と信じて、貴重な時間をその業者に託したのでした。

しかし、いざ話を進めていくと、「リースバックは無理です」とだけ告げ、しばらく音沙汰がなかったのです。

そして、気づけば滞納は4か月。

キャッシングでの自転車操業も限界を迎え、夫婦仲は冷え切り、親族からも「無責任」と責め立てられる始末。

結果的に相談者は逃げ場のない「最悪のタイミング」まで追い込まれてしまったのです。

リースバックの甘い言葉には要注意

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【結論】身内の土地が絡む任意売却、成功への唯一の条件

　物上保証人が絡む任意売却において、解決へ至るための唯一の条件、それは「関係者全員が同じ方向を向くこと」に尽きます 。

住宅ローンを滞納してしまった子、土地を提供した親、そして相続権を持つ親族。

立場は違えど、全員が「競売を避け、家族の絆を守る」という共通のゴールを優先できるかどうかが分かれ道となります 。

なぜ「早期の話し合い」がすべてを決めるのか

　多くの現場で見てきた中で、残念ながら解決できなかったケースには共通点があります。

それは、親への申し訳なさや叱責への恐怖から、「真実を話すのが遅すぎた」という点です 。

これからあなたが取るべき「最初の一歩」

　住宅ローンの滞納という現実は変えられません 。

しかし、これからの行動次第で、「家を失っても家族の絆は失わない」という道を選ぶことは可能です 。

大切な時間を、悩みや後悔で使い果たさないでください 。

まずは勇気を持って、家族間で話し合うこと。

それが、身内の土地を守れなかったとしても、新しい生活を再スタートさせるための、たった１つの絶対的な条件です 。

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