離婚と任意売却どちらが先か？

2021.12.192025.03.07

　任意売却の相談で常々多いと感じるのは、離婚後に問題が発生し、どう対応していいか分からないという、助けを求めるような声です。

相談者の典型的な例は『離婚後も元妻が住み続け、住宅ローンは元夫が返済』という取決めです。

その後、返済をめぐるトラブルへと発展しています。

トラブルを未然に防ぐには『離婚と任意売却どちらを先にするか』によって、結果が大きく左右されます。

その答えは「任意売却が先」そして「離婚が後」となる理由をＦＰ＆不動産コンサルの有資格者が解説します。

離婚後の住宅ローンに関わるトラブルが心配な方も、今後の参考にしてください。

任意売却が先で離婚が後

　住宅ローンを借りたままの家に住むには、住宅ローンの返済継続があって成り立つ話です。

その住宅ローンを滞納し、やがて「自宅が競売で処分されそうなときを想像」してみてください。

住み続けている「元妻」と家を出て行った「元夫」では、どちらが精神的につらい立場になるか？

答えは明白で、競売対象の家に住む元妻でしょう。

そして、競売回避のために任意売却を希望しても、所有者ではない元妻では任意売却を進められません。

任意売却できるのは所有者だけ！

この様な事態に直面した場合、「元夫にお願いしなければ任意売却は不可能」となってしまいます。

最悪のケースを想定しているように感じるかもしれませんが、同じような条件下で離婚される場合は決して他人事ではありません。

離婚後も元夫頼みでしか、任意売却を進められないことを考えください。

先に任意売却を済ませ、離婚の手続きを進めるのが、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

住み続ける元妻は住宅ローン滞納時は弱い立場

別れた夫は任意売却が手間になる

　住宅ローンの返済を続けるはずの元夫も、その他に自身が住む部屋の家賃も重なり、生活も楽ではありません。

やがて、無理が重なり固定資産税の納付も苦しくなります。

その結果、住宅ローンの返済も後回しとなり、滞納が続いてしまいます。

ここがトラブルの発生源となります。

すでに別の場所で生活している元夫は、住宅ローンの滞納で元の自宅が競売になっても関心は薄くなります。

元妻と元夫では『任意売却する・しない』に対しても温度差があります。

両者の関係性が悪ければ、元夫が任意売却に全く協力しないことも、決して珍しい話ではありません。

また、元夫にすれば競売となっても精神的な負担も無いでしょう。

むしろ任意売却よりも、手間が少なく楽とさえ感じられます。

精神的負担が無ければ競売のほうが楽な場合もある

住宅ローンが払えなくなり離婚に至る場合も任意売却が先

　もともと無理な返済計画で住宅ローンを借りてしまい、返済が滞ってしまうと同時に、「夫婦間の関係性も悪化してしまうケース」はどうでしょうか？

こちらにつても、住宅ローンが完済できるなら、普通に売却してから離婚手続きへ。

住宅ローンが完済できなければ、任意売却を済ませてから離婚する流れが、後のトラブルを回避できます。

離婚前に「残債の問題も表面化する」ため、「夫婦二人でどう対処するか？」など、事前に決めることができます。

問題を事前にハッキリさせることが重要

離婚前に自宅を売却しない理由がトラブルの元

　夫婦間で離婚の協議をしている時点では、夫が住宅ローンを払えるならば、そのまま妻は住み続けることができるので、自宅の売却が必要とは全く考えておりません。

そのため、以下の売却したくない理由を優先させてしまいます。

〈離婚前に自宅を売却しない理由〉

売却しても住宅ローンが完済できない
子どもを転向させたくない
ご近所付き合い等、住み慣れた住環境が変わることに抵抗がある
共有名義等で分けての売却が困難

売却を後回にした結果、トラブルを招く原因となっています。

1.売却しても住宅ローンが完済できない

　実のところ離婚を期に自宅の売却を検討したら住宅ローンの残高に届かず、多額の持出しが必要となってしまうことがあります。

現金を用意して住宅ローンを清算する余裕もないため、元妻が住み続け、元夫は住宅ローンの返済を継続するという、波乱含みの答えとなってしまいます。

本当に難しい選択となりますが、この時点で決断するべきは住宅ローンが払えなくなった方と同様に、「任意売却によって自宅を手放す」が最善の答えだったと気づくことになります。

それゆえに本記事のタイトルには『離婚と売却どちらが先か？』ではなく『離婚と任意売却どちらが先か？』としています。

多くの方が住宅ローンが完済できないけれど『任意売却までは必要ない』と考えた結果、最悪の事態を引き起こしてしまいます。

「住宅ローンが完済できないから」が１番危険

2.子どもを転向させたくない

　親ならば誰しも、この気持ちは理解できます。

できる限り、子どもが慣れ親しんだ学校から、転校させないで済むならばと考えるものです。

それでも、離婚で家族が減ります。

この機会に家も住み替えるのが、「生活の実態に合った部屋選びも可能」になります。

もちろん、元妻が安定した収入があるならば、別の家を購入する選択肢があるかもしれません。

しかし、当初は離婚後の収入に見合った賃貸住宅に入居してから、スタートを切るのが生活に慣れるためにも必要な期間となります。

また、賃貸ならば子どもの「学区内に限定して探す」のも、比較的容易にできます。

離婚後の生活に慣れる期間は賃貸が良！

3.ご近所付き合い等、住み慣れた住環境が変わることに抵抗がある

　確かに、引越しを検討すると新居となった先での環境など、気になることが多くあります。

しかし、離婚前と同様の生活を継続させること自体、収入面も含め無理が生じています。

そもそも元妻から見れば、元夫名義の家に住み続けることは、賃貸住宅に入居しているのと同じことです。

その反面、元夫は幸運にも住宅ローンが完済できれば、売却して多額の現金を手にすることも可能です。

もちろん、住宅ローンの返済中でも完済できれば途中で売却も可能です。

元妻は気の毒ですが、「売る売らないの判断も所有者である元夫次第」であると強く認識するべきでしょう。

離婚期に住環境も一新し、新たな環境下で生活をスタートさせるのが第一歩となります。

同じ生活は続けられない

4.共有名義等で分けての売却が困難

　この問題は上に挙げた「1.売却しても住宅ローンが完済できない」が根底にあります。

完全に元夫婦が、二人で購入した自宅の借金が原因です。

共有名義のため分けて売却など購入当初から考えられず、そのまま売却する以外の選択肢は、ほぼありません。

借金の問題を未解決のまま「離婚を優先させた最悪のケース」です。

厳しい言葉になってしまいましたが、戸籍の上で離婚は成立してもトラブルの火種は残したままです。

これこそ、「任意売却してでも住宅ローンは清算」させるべき事案となります。

離婚するなら共有名義は清算する

難しい問題だから後回しにしない

　上記4つの売却できない原因を掘り下げていくと、２（子どもを転向させたくない）、３（ご近所付き合い等、住み慣れた住環境が変わることに抵抗がある）、４（共有名義等で分けての売却が困難）は、いずれも根底には１（売却しても住宅ローンが完済できない）の問題があります。

離婚前に売却するには、大きな決断が必要となるのが分かります。

どれも難しい問題で、売却をためらう気持ちは理解できます。

しかし、いざ離婚後に元夫の経済状況が変わり、住宅ローンの滞納が始まってしまうと、どうなるでしょうか？

おそらく、「元妻一人では、対処不可能」と容易に想像がつきます。

そうならないように願うだけの、もはや神頼みとなってしまいます。

結果的に、任意売却する、以外は自宅が競売で処分されてしまう現実に、そのとき気付くことになります。

後のトラブル回避には最初に大きな問題に向き合う！

連帯保証人の問題が更に任意売却を困難に

　ところが問題は、それだけではありません。

元妻で住宅ローンの連帯保証人となっている方が、相談者の中でも多数を占めており、既に八方塞がりのような方も少なからずいらっしゃいます。

以下の場合は、問題を先送りすると、かなりの高確率でトラブルが発生します。

〈要注意な3つの関係性〉

離婚
任意売却
連帯保証人

話しを整理しますと、離婚と任意売却と連帯保証人の３つが関係してきます。

そもそも連帯保証人の件は、自宅の購入時、夫の信用力では足りませんでした。

妻が連帯保証人となることを条件に、住宅ローンを借りている方も多く、離婚しても連帯保証人の立場は変わりません。

要するに、「連帯保証人は借金が無くなるまで、連帯保証人のまま」となります。

そこには離婚だろうが、籍を抜いたから等の理屈は通用しません。

そのため、離婚時に任意売却に踏み切ってしまうと残債が生じ、連帯保証人も含めて請求されることを考えてしまいます。

そして、残債の対処を避けたいがため、任意売却も避けてしまう傾向にあります。

妻が連帯保証人のまま離婚は安心とは無縁

過大な住宅ローンの先送り

　もともと、夫婦二人で背負った住宅ローンが、完済の目途が無いまま離婚したことで、悔やむ結果となってしまいます。

離婚の前に決断し対処していれば、かなりの割合で深刻な事態は避けられたと考えられるケースでしょう。

もちろん、離婚前の売却でも住宅ローンの完済ができなければ、任意売却となり痛みを伴うことになります。

しかし、自宅の資産価値を上回る借入れがある以上、避けては通れない問題だったのです。

住宅ローン返済中の家は、離婚の際「プラスの資産・マイナスの資産」どちらでも売却して、きちんと清算するのを前提で話を進めるのが重要となります。

プラス・マイナスどちらの資産も離婚より清算が先

任意売却は誰がするのか！？

　繰り返しになりますが、任意売却は「所有者である元夫が協力」しなければ成立しません。

離婚前なら、任意売却となっても協力してくれたはずの元夫も、離婚後は協力してくれるとは限りません。

事実、音信不通でどこに住んでいるかも分からない状態から、任意売却の相談を受けることもあります。

元夫と連絡が取れなければ、ほぼお手上げと言った状態です。

最悪の事態を避けるならば、例え任意売却となっても離婚の前に住宅ローンは清算するのが、本当の意味での離婚が成立した結果ではないでしょうか。

離婚後の任意売却は元夫頼みとなる可能性も・・・

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この記事を書いた人

小田嶋譲代表取締役

　有限会社 O&Trade代表　大学卒業後、不動産会社と譲渡債権回収の金融機関での勤務経験を経て独立。
競売間近の自営業者の不動産担保ローンや不動産投資の失敗による相談、そして、住宅ローンの滞納や住宅ローンによる老後破綻など、『お金と不動産の専門家』として難易度の高い任意売却に精通し、「不動産に関わるお金の悩みの解決」に取組んでいます。
「ADR」と呼ばれる法務大臣認証の裁判外紛争解決機関（一社）日本不動産仲裁機構の調停人としても登録しています。

詳しいプロフィールは、下(左)のリンクボタンからどうぞ。