競売回避の方法をFP&不動産コンサルの有資格者が解説

　住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は回収のために裁判所へ不動産競売の申立てを行います。

競売は強制力のある措置なので、落札者が落札代金を支払えば不動産の所有権は、新たな所有者へ移転します。

無論、それ以降は対象の物件から退去を迫られてしまいます。

この記事は、「自宅が競売になるかもしれない」「裁判所から競売の知らせが届いた」など、競売の不安で悩んでいる方に向けて書いています。

もしも、以下に該当する方は「悩んでいるだけでは競売の悩みは解決しません」、即行動に移すことをお勧めします。

FP&不動産コンサルの有資格者があきらめなければ、まだ間に合う「競売回避の方法」を詳しく解説します。

住宅ローンが払えずに悩んでいる方も、今後の参考にしてください。

競売回避の方法は2つ

　住宅ローンの滞納が続くと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

競売開始が間近に迫っている状況をすんなりと受け入れられる方はいません。

住宅ローンが払えない以上、自宅を手放すことは避けられなくても「競売を回避したい」と考える方がほとんどかと思います。

では、どうすれば競売を回避できるのか。

具体的な方法は、次の2つです。

ここからは、それぞれの方法を詳しく解説します。

1.残債を一括で返済

　競売は住宅ローンの滞納が原因です。

請求されている残債を一括で返済すれば競売を回避できます。

もっとも、残債を一括返済できる余裕があれば、競売に掛けられることはなかったはずです。

したがって、残債の一括返済で競売を回避するのは現実的ではないでしょう。

分割返済で競売を回避できるかというと、競売開始が決定している以上は、分割返済の相談は不可能です。

仮に家族などが資金を援助したり、借金を肩代わりしてくれるとなれば、競売を回避できる可能性があります。

その他、債権者が金融機関等でない場合は注意が必要です。

個人間で金銭トラブルがあり、競売へと発展してしまうと請求金額（遅延損害金や競売申立ての費用を含む）を返済しようにも、受領を拒否されてしまうケースに筆者も過去に遭遇しました。

こうなると、法務局に供託（お金を預ける）しなければならず、時間的な制約もあるため早急に対処しなければなりません。

請求金額の一括返済で競売回避は可能

2.任意売却

　住宅ローンの滞納問題を解決し、競売を回避するには「任意売却」という方法が残されています。

任意売却は、自らの意志で不動産を売却します。

競売のような強制措置ではないので、基本的には「通常の不動産売却と同じ流れ」で売却を進めていきます。

自宅の所在地がネットで公開されることはなく、プライバシーが守られる点は任意売却を行う上での大きなメリットです。

任意売却については、次の項で解説します。

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任意売却は自らの意思で決定

競売を回避する方法は任意売却が有効

　そもそも競売は、住宅ローンを滞納して、すぐに執行されるものではありません。

競売は、言ってしまえば債権者にとっての最終手段です。

競売に至るまで、債権者は数回にわたり督促をしています。

その時点で、何らかの行動を起こしていれば、競売回避の可能性がありました。

理由はどうであれ、住宅ローンが払えずに滞納が続いた結果、競売を申立てられた場合の対処法は？

「任意売却」が競売回避の方法として、もっとも有効です。

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続いて任意売却が、どのような手続きなのかを見ていきましょう。

競売回避は任意売却が有効！

任意売却は債権者の同意で不動産を売却

　任意売却を一言で表わすならば「借金の残高よりも低い金額で不動産を売却する方法」です。

競売は不動産が強制的に処分されますが、任意売却は本人の意思によって進めます。

「ローンを完済できない不動産は売却できないのでは？」と思う方もいるでしょう。

この質問に対する答えは「債権者が同意すれば可能」となります。

任意売却をするには宅地建物取引業（不動産業）の免許が必要なため、検討する場合は任意売却に精通する不動産業者へ相談してください。

債権者の同意で任意売却は可能

任意売却できるのは期限の利益の喪失後6ヶ月位まで

　任意売却ができるリミットは、期限の利益の喪失後6ヶ月位までとなります。

何やら難しい言葉ですが「期限の利益の喪失」とは？

住宅ローンは決められた期日に、毎月返済することで分割返済が認められています。

分割返済できる権利が債務者（借り手）側のメリット（利益）

滞納が続き期限の利益（分割返済の権利）を喪失してしまうと、全額を一括請求されます。

分割での返済ができなくなることを「期限の利益の喪失」と呼んでいます。

期限の利益を喪失するまでの期間は、滞納開始から3〜6ヶ月ほどが目安です。

つまり、滞納を9ヶ月〜1年続けると、任意売却は難しいとご理解ください。

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任意売却も期限に注意

任意売却は開札日の前日までに完了させる必要がある

　任意売却は買い手が決まり、手続きが完了するまでには、早ければ1ヶ月ほど、煩雑な処理が続くと2～3ヶ月ほどかかることがあります。

すべての手続きは、競売の開札日前日までに完了させなければいけません。

開札日前日までに競売の取下げが間に合わず、落札者が代金を支払えば自宅は落札者の手に渡ってしまいます。

任意売却は時間との勝負なので、住宅ローンの返済が困難になった時点で速やかに行動することが大切です。

競売のスケジュールには要注意

競売は強制的に処分すること

　そもそも不動産の競売は、債務者の土地や建物を売却し、その代金を債権回収にあてる手続きのことです。

裁判所が強制的に執行するもので、競売がはじまるとそれ以降は、分割返済の相談には応じてもらえません。

競売で落札され、落札者が代金の支払いを終えると所有権が変更され、やがて対象物件から退去を命じられます。

競売は裁判所が関わり進められる

競売はどんなときに行われる？

　自宅の競売が行われるケースとして考えられるのは次の3つです。

ここからは、それぞれのケースをより詳しく見ていきましょう。

1.住宅ローンの滞納が続いた

　住宅ローンを数ヶ月にわたって滞納すると、返済の意思がないものと見なされ、債権者が裁判所へ競売を申し立てます。

競売は、1〜2回滞納したからといって、即手続きが進められる訳ではありません。

一般的には、上に書きましたが「期限の利益の喪失」を待ってからとなります。

滞納開始後の6〜9ヶ月頃にはじまることが多く、一括請求が始まっていれば、やがて競売へ進行します。

民間金融機関の住宅ローンは保証会社を利用していることも多く、その際は保証会社による「代位弁済」済んだ後、保証会社が競売を申立てます。

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債務者は「競売開始決定通知書」という通知を受け取ることで、競売開始の事実を知ることが多いでしょう。

自宅の競売は住宅ローンが最多

2.住宅ローン以外の借金滞納が続いた

　自宅の競売が行われるのは、住宅ローンの滞納だけではありません。

カードローンやリボ払い、消費者金融などの借金も、返済が滞ると家や土地が競売にかけられる可能性があります。

また、事業主が事業資金として借入をした場合も、不動産を担保にしていれば競売にかけられる可能性もあります。

身内や友人・知人の借金の連帯保証人となっている方は、特に注意してください。

第三者の連帯保証人でも「自宅の不動産が担保になっていないから大丈夫」ではありません。

借りた本人（主債務者）が返済を滞らせてしまえば、連帯保証人の自宅などの不動産があれば、競売のリスクにさらされる可能性があります。

不動産が担保でなくても安心できない

3.マンション管理費の滞納が続いた

　マンションの管理費も、滞納が続くと競売にかけられる可能性があります。

マンションの管理費は、エレベーターやゴミ置き場などの共用部分の管理に使われるお金です。（備品の購入や清掃員の人件費、防犯カメラのレンタル料などがおもな使い道です）

長期にわたって管理費を滞納すると、マンションの維持に影響を及ぼします。

また、ほかの区分所有者との公平性を保てなくなるため、マンションの管理組合が競売の申立てをするのです。

管理組合の競売申立ては珍しいことではない

競売と公売の違い

　国税や地方税の滞納を続けると、「公売」という方法で不動産を売却されることがあります。

滞納を続けたときに執行される点は、どちらも同じですが「公売は各自治体」が「競売は裁判所」が主導となって行われるという違いがあります。

公売は、競売に比べて手続きが簡易的です。

しかし、競売のような強制力はなく、明け渡しには訴訟を起こさなければなりません。

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公売も強制的に処分される

不動産競売の種類

　不動産競売は、大きく2つの種類に分けられます。

どちらも、不動産が競売で処分されるため結果的には同じですが、競売となる原因に違いがあります。

次は、それぞれの特徴や違いを解説していきます。

不動産の競売も原因に違いがある

1.担保不動産競売

　住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は債権回収のために抵当権※を行使し、対象の不動産を強制的に売却します。

担保不動産競売は、抵当権を実行することによって行われる競売のことです。

日本で行われる競売の大半は、担保不動産競売に該当

前項にて競売は強制力があるとお伝えしましたが、厳密にいうと担保不動産競売は強制執行ではありません。

しかし、次で説明する強制競売の規定を準用する部分が多いため、手続き上は強制競売と同じルールが適用されます。

住宅ローンは抵当権が設定されるため、担保不動産競売となります。

抵当権の実行で競売となる

2.不動産強制競売

　強制競売は、債権者が債務名義（判決や和解調書など）に基づいて債務者の不動産を強制的に売却する手続きのことです。

先の担保不動産競売は、抵当権が設定された不動産が対象となります。

一方、強制競売は抵当権を持たない債権者によって行われるものです。

早い話、不動産が担保ではありません。

少々わかりにくいですが「裁判沙汰になっている事案＝強制競売』になると考えるとわかりやすいでしょう。

競売は、担保不動産競売が全体の約9割を占めるのに対し、競売はわずか1割ほどです。

例えば、連帯保証人が返済に応じない場合、連帯保証人の不動産を競売にするようなケースが該当します。

担保が無しでも債務名義の取得で競売となる

競売開始に関する書類が届いたら

　住宅ローンの滞納により競売開始決定通知書が届くと、3〜6ヶ月ほどで競売のスケジュールが進行します。

ここまでくると、競売で落札されるまでの時間は残りわずかです。

この時点で何らかのアクションを起こせば、まだ間に合います。

競売を回避できる可能性が残されていますが、放っておけば自宅を失うことになるります。

競売開始決定通知書は競売開始のお知らせ

裁判所の執行官による現況調査が行われる

　競売開始が決定すると、1〜2ヶ月ほどで裁判所が任命した執行官が家にやってきます。

目的は物件の調査（現況調査と呼ばれます）をすることで、室内外の写真撮影をしたり居住者への聞き取りを行います。

競売は強制力がある措置ですから、現況調査を拒否することはできません。

仮に施錠をして入室を拒んでも、彼らには強い権限があるため、一旦は引き揚げますが後日、鍵屋を同行し開錠してもらいます。

ありのままを撮影される

競売の期日が通知される

　現況調査の内容が資料にまとめられると、入札期間や落札期日などが記された通知が届きます。

開札がはじまる前であれば、まだ競売を回避できる可能性があります。

しかし、開札日の前日を過ぎてしまうと、それ以降は競売を取り下げることはできません。

落札者が決まり、買主が売却代金を支払うと、不動産の所有権は新たな買主に変更されます。

競売のスケジュールが通知で確定

競売の流れから「開札日の前日」を確認

「競売を回避する方法は2つ」と上述しました。

「残債を一括で返済」か「任意売却」かの2択です。

いずれの場合も、競売の申立てを取下げられるのは開札日の前日がリミットです。

参考までに競売が開始から落札までの流れも簡単に説明します。

任意売却については、手続きしたいといってすぐに対応できるものではありません。

まずは相談先を探すことからはじまり、不動産価格の査定や売却活動、売買契約、決済といった手順を踏んでいきます。

早ければ1ヶ月ほどで手続きが完了しますが、買手が見つからなければ、半年以上かかるケースもあります。

任意売却ができる時間はそう長くないため、競売回避は早めの決断・行動が求められます。

競売の申立後は進行状況を裁判所に確認

競売申立ての取下げにかかる費用

　競売の取下げには、まず任意売却で話がまとまっていることが大前提となります。

売買契約から一連の流れがあり、取引最終日となる決済時に債権者が返済金を受取る（指定した金融機関の口座で着金確認ができるまで）と同時に競売の取下げが可能になります。

したがいまして、競売申立後の任意売却は競売も並行して進みますので、決済日まで取下げはできません。

取下げ自体に費用はかかりませんが、競売の手続きがある程度進んでいれば現況調査※1費用や評価※2費用などが発生します。

これらの費用は債権者が競売を申し立てた際に支払う予納金※3から支払われるので、手続きが進んでいればかかった費用は債務者が負担しなければなりません。

ただし、実質的に任意売却は残債以下で不動産を売却することが多く、債務者側が負担するケースは任意売却でも完済が見込める場合となります。

その際は「遅延損害金から競売費用も含めて回収」されてしまいます。

予納金は管轄の裁判所と請求債権額によって異なりますが、東京地方裁判所を例にあげると80〜200万円となります。

※1…強制執行の際に不動産の形状や居住者などを調査すること
※2…不動産にかかる税金を計算する際の基準を調査すること
※3…破産手続きをする際に申立人が支払うお金のこと

余剰があれば競売費用も回収される

住宅ローンの返済に困ったときの対処法

　住宅ローンを1〜2回滞納したからといって、すぐに競売がはじまる訳ではないことは、すでに説明しました。

まずは債権者による督促が行われ、その後「期限の利益喪失」や「代位弁済」といった措置がとられます。

滞納前であっても、今後の返済に不安を感じた時点で対処すれば、別の方法で滞納問題を解決できる可能性も残されています。

ここからは滞納前の対処法を解説します。

住宅ローンの滞納前は任意売却以外の方法も！

1.債権者に相談

　今後の返済計画に不安を感じたら、まずは債権者に相談しましょう。

滞納前の相談であれば、債権者は返済日の延期や金利の減免などの対応をしてくれる可能性があります。

貸付条件を変更することを「リスケジュール」と呼んでいます。

債権者としては、無断で延滞されるよりも貸したお金を少しでも回収できる方がメリットは大きいと考えます。

「今は厳しいが返済する意志はある」と伝えるだけで、債権者の印象は大きく変わるものです。

黙っているだけでは競売にかけられるのは時間の問題なので、できるだけ早く相談することをおすすめします。

返済継続ならばリスケジュール

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2.住宅ローンの借換え

　住宅ローンを新たな金融機関で組み直すと、月々の返済額や総返済額が減る場合があります。

返済額が減額されるのは、住宅ローンの金利の差によるものです。

以下3つの条件を満たしていると、ローンの借換えで返済額を減額できる可能性があります。

なお、住宅ローンの借換えには諸費用や書類を揃える手間がかかります。

相場は30〜80万円（ローンの額によって異なる）と高額なので、現時点で返済が困難な方は諸費用を用意できるかが問題となるでしょう。

借換え費用の工面が難点

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3.債務整理

　債務整理は、住宅ローン以外の借金を減額する方法です。

住宅ローン以外の返済負担が軽減されれば住宅ローンは払えるという方は、任意整理という選択肢があります。

任意整理では返済できない額の借金がある方は、個人再生（住宅ローン特則）で借金を減額できる可能性があります。

任意売却には債権者の同意が必要であり、個人再生もいくつかの要件をクリアしなければ手続きができません。

債務整理を検討中の方は、手続きできるかどうかも含め弁護士に相談しましょう。

住宅ローン以外の借金を減額できる可能性

住宅ローンの滞納問題は早めの対処が必要

　住宅ローンの返済に待ったは通用せず、滞納を続けると大切な自宅を失う可能性があります。

競売は「インターネットに所在地や室内外の写真が掲載」されるため、プライバシーを守るのは極めて困難です。

精神的負担も大きく、家族全員が不安に悩むこともあるでしょう。

住宅ローンの督促を無視し続けていれば、事態は悪化の一途をたどります。

取り返しがつかなくなる前に、早めの対処を心がけましょう。

住宅ローンが払えなければ早急に対処

生活の再建にも任意売却がおすすめ

　すでに住宅ローンを滞納している場合は、早い段階で自宅を売却するのが賢明です。

任意売却は、競売よりも高く売却できる可能性もあります。

高く売れた分、売却後の返済額が少なく済むのは、借金でお困りの方にとって大きなメリットとなるでしょう。

競売のように不動産の所在地や写真がインターネットで公開されることもなく、周囲に知られず借金の問題を解決できます。

また、任意売却は自宅に住みながら売却活動を行うのが一般的です。

強制的に自宅を処分される競売と違い、生活を立て直しやすいのも大きなポイントです。

競売は強制的だが任意売却は自らの意思

任意売却は滞納後でも手続きできる

　住宅ローンの返済が困難になったとき、滞納前であれば上にも書きましたが債権者への相談や住宅ローンの借換えといった対処法があります。

しかし、すでに滞納している状態では、これらの方法は選択できません。

そうなると残された道は「任意売却をするか」「競売開始を待つか」の2つのみとすでに説明しました。

どちらも家を売却するという点は同じですが、自ら売りに出すのか、それとも強制的に売却されるのかで印象は大きく変わります。

任意売却ができるのは期限の利益喪失後で、滞納開始3〜6ヶ月が目安です。

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任意売却は滞納後でも対処可能

条件次第で自宅に住み続けられる

　非常にハードルは高いのですが、諸条件をクリアできれば「リースバック」という方法で元の自宅に住み続けられる可能性もあります。

これは協力者や投資家などが、不動産を購入してくれた場合に可能となる方法です。

ご自宅は一旦売却することになりますが、購入者に家賃を支払うことで、賃貸住宅として住み続けることができます。

不動産の価値は購入時よりも下がる場合が多いので、毎月のローン返済額よりも家賃の方が安くなるケースも期待できるでしょう。

リースバックの話になると「親子間での売買は可能？」といったご質問をいただくことがあります。

しかし、親子間での取引が成立する例はほとんどありません。

その理由は、多くの金融機関が家族間での任意売却を認めたがらないからです。

もっとも、絶対にできないとも言い切れないので、詳しくは任意売却の相談時に確認してみることをおすすめします。

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任意売却でプライバシーも守れる

　住宅ローンの滞納を続けると、もはや競売は避けられません。

競売で特に苦痛を感じるのは、家の所在地や室内外の写真がインターネットで公開されてしまうことです。

プライバシーが害されれば、家の所有者本人だけでなく家族の人生にも影響を与えるでしょう。

競売を回避するための最善策は、やはり任意売却で自ら家を売りに出すことです。

任意売却は競売に比べて精神的ストレスが少なく、プライバシーもある程度守られます。

住宅ローンの不安、そして競売への不安があれば、早急に相談することが大切です。

任意売却を扱える不動産業者であれば、どこも無料で相談できます。

まずは、相談の第一歩を踏み出すことをお勧めします。

無料相談は任意売却を詳しく知るチャンス

競売回避「２つ」の間違い

　ここまで、「競売回避の方法」について書いてきました。

競売については、一般の方の印象は良くないが故に、その競売を回避する方法となると「競売を妨害する」かのようなイメージを持つ方もいるようです。

そこで、競売回避で間違えやすい「２つ」のポイントについて記載します。

競売回避の方法を正しく知れば、任意売却への迷いは少なくなります。

１.名義変更で競売を止められる？

　金融機関は競売という強制手段で貸付金を回収します。

そこで「不動産の名義を変えて競売を阻止できないか？」と考える方もいらっしゃいます。

住宅ローンに限らず不動産を担保にした事業者向けのローンでは、自営業者が自宅兼事務所にしている場合など、人手に渡ると事業の継続も難しくなってしまいます。

そこで、何とか競売を回避できないかと思う気持ちは理解できます。

不動産の名義を変えて競売に対抗？

名義変更は競売を止める手段にはならない

　不動産の名義を変えることで、競売を阻止することはできるのか？

実際に競売を回避しようと不動産の名義を変更した方がいました。

説明上、分かりやすいように不動産の名義変更としていますが、正しくは所有権の移転登記となります。

結論から先に書けば、名義を変えても競売を止めることはできません。

やむなく任意売却で自宅を手放しました。

むしろ、所有者が名義変更までして対抗したのに、金融機関がよく任意売却に応じてくれたと思いました。

早めの相談であれば、このような無駄な行為もしないで済んだのですが、競売の申立後の依頼で任意売却となったため、致し方ない状況でした。

名義変更で競売の阻止は不可能

名義が変わっても抵当権があれば対抗できない

　金融機関は不動産を担保に貸し付けるとき、名義を変更されただけで競売が阻止されるようでは担保の意味もありません。

ポイントは、担保（抵当権の設定）になっていれば、たとえ名義が変わっても影響はありません。

つまり、住宅ローン等が払えなくなったとき、不動産の名義を変えて競売を阻止することは金融機関に不手際でもない限り不可能です。

厳しいようですが、これが現実で多くの方が競売か任意売却の選択しかありません。

名義変更は無駄な抵抗！

余分な出費も必要になる

　不動産の名義変更にも費用が発生します。

上に書いた方のお住まいは、都心の一等地とも言える場所でした。

そのため不動産の評価額も高く、登記費用と不動産取得税の合計が約１００万円位だったそうです。

名義変更する前にお会いできていれば、この様な出費は抑えられたケースでした。

無意味でも費用は発生！

２.任意売却は競売を妨害する裏技？

　任意売却について知らない方からすれば、「競売を妨害して回避するの？」

このように考える方もいるようです。

しかし、まったくの正反対で「妨害ではなく双方の合意」となります。

もう説明済みですが競売を回避するには、競売を申立てた債権者（金融機関）と合意の上で取下げてもらいます。

また、競売の申立て前ならば、その前に債権者と合意しなければなりません。

つまり、債権者・債務者（お金を借りた者）双方が納得する方法で競売を回避することです。

任意売却は競売を妨害する裏技ではない！

競売を妨害してまとまる話は無い

　お伝えしたいのは、相談者の中には「競売を妨害して回避する方法があるの？」

少々勘違いして相談される方も、少なからずいらっしゃいます。

「不動産も売却しない」、「借金も返済しない」で競売回避する方法があれば、確かに競売を妨害できるかもしれません。

しかし、「借金を返済しないで不動産も手放さない方法は無い！」、この一言に尽きます。

最低でも不動産は売却する

返済不可なら不動産は手放すしかない

　競売について、色々と書いてきました。

住宅ローンでも、他の不動産担保ローンでも最終的には、「借金が返済できる・できない」の２つしかありません。

返済が滞れば、金融機関は不動産を売却して返済するよう迫ります。

所有者が重い腰を上げなければ、いよいよ競売へと進行してしまいます。

当事務所としても、お客様に対して売らずに済む方法があれば、真っ先にご提案させて頂きます。

しかし、現実には、売却せずに済む方はごく一部です。

非常に残念ではありますが、不動産を売却しなければ、競売によって処分されてしまう方がほとんどです。

「借金が返済できる・できない」２つしかない

競売より任意売却を選ぶ

　どちらにしても不動産を手放すなら、競売より任意売却のほうが精神的な負担が少ないため、お客様自身が選択することになります。

要するに、「任意売却で不動産を売却するから競売を回避が可能」となります。

決して競売を妨害して、競売を阻止する訳でもありません。

競売を申立てた、又は競売を申立てようとしている金融機関と合意の上で成り立つ取引を行っております。

競売より任意売却は精神的負担が少ない

家族のためには任意売却

　仮に競売の妨害行為ができたとしても、その様な行為は犯罪で手を貸す業者は皆無です。

不動産を何としても手放したくない気持ちはお察ししますが、やはり、現状を認識し何をするべきかを再考する必要があります。

その理由は、不動産の売却は自分自身のためだけではなく、家族のためでもあるからです。

そして競売回避を有利に進めるならば、早めの相談が重要となります。

ご家族と同居ならば任意売却一択！

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