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任意売却で親族間売買が難しい理由｜債権者が認めにくいケースとは？
任意売却は債権者の同意が必要なため、親族間売買（親子間売買）を成立させるには、非常に難しいケースがあります。
「任意売却で親族の家を購入したい」
「任意売却で親の家を子供が購入したい」
このテーマについての相談は非常に多く、同業の不動産業者からも相談を受けたことがありました。
実際の相談とは、次のようなものです。
『破産管財人から売却を依頼されている不動産があり、自己破産した父親の自宅を息子が購入できないか？』 という内容でした。
破産管財人とは
裁判所から選任され、破産者の財産を調査し換価処分（お金に換える）後、金融機関などの債権者へ配当します。
通常、破産管財人は弁護士が選任されます。
親子間売買に関する内容で、いわば身内間で不動産を任意売却するケースになります。
「親の自宅を購入したい」「親族の不動産を購入したい」など、この親子間売買・親族間売買は希望者も多い反面、任意売却を成立させるのは難しいのが実情です。
任意売却に精通するＦＰ&不動産コンサルの有資格者が、「任意売却で親族間売買が難しい理由」について解説します。
また、親族間売買で住宅ローンを利用する際の３つのポイントも合わせて紹介します。
目次
任意売却で親族間売買が難しい理由
筆者の経験からすると、親族間売買で任意売却を成立させるのは非常に難しいと最初に結論を書きます。
もちろん、完全に無理ではなく、父親の自宅を購入したいとする息子の状況が結果を大きく左右します。
詳しく聞いてみると、自己破産された中小企業の経営者の自宅で息子さんが、住宅ローンを利用して購入を希望しているとのこと。
では、息子さんについて確認すると以下のようでした。
〈息子の状況〉
- 仕事は起業して１年未満の法人代表者
- 住所は父親と同じ（同居）
この２つを聞いた時点で、まず息子さんが住宅ローン利用するのが難しいと伝えました。
父親の自宅や任意売却に関係なく、他の不動産を購入するとしても住宅ローンの審査をパスする可能性が限りなく低いのです。
仮に年収で計算すると、１千万円を超える可能性があったとしても、決算を一度も終えてない会社の代表者に融資はしないでしょう。
息子自身が住宅ローンを借りられない
なぜ、住宅ローンの審査をパスしないのか？
息子さんの状況を詳しく見ていきましょう。
1.起業1年未満の法人代表者は住宅ローン審査が通りにくい
法人の代表者とは、世間一般でいうところの会社の社長です。
響きは良いのですが、業績好調な会社とは言えません。
また、設立1年未満で決算を一度も終えていない会社となり、実績がありません。
昨年度の売上も無いため、民間金融機関の住宅ローン（銀行や信用金庫など）であれば、ほぼ門前払いと言っても差し支えないほどです。
法人の代表者が住宅ローンを利用するには決算期を3年過ぎているなど、ある程度の実績を示せないと難しいと認識してください。
2.同居している親子間売買は住宅ローンの審査が厳しい
息子が購入しようとしている不動産は自己破産する父親の自宅です。
更に、その息子さん自身も現在同居中です。
父親の借金が原因で自宅を手放しますが、同居している息子があえて親の家を購入する理由は何でしょうか？
単純に住宅の取得が目的ではなく、父親の借金返済の手助けに住宅ローンを利用とも受け取られ、審査条件に合致しないとなります。
今回は、自己破産しているため借金の返済の手伝いとは幾分異なりますが、金融機関から見れば純粋な住宅の購入とは認識してもらえません。
「純粋な住宅の取得」と聞いても分かりづらいので、少し付け加えておきましょう。
〈純粋な住宅の取得とは？〉
・息子が親の自宅を購入するとした場合を想定・
相続人が複数いるため、長男が実家をどうしても欲しいときは親子間売買により購入するなどが該当します。
更に今回のケースのような借金の問題は発生していない状況であれば問題はありません。
相談された時点で、息子の他に相続人が存在するのかは不明ですが、同居の息子が破産した父の自宅を購入するのでは、住宅ローンは適さないと金融機関は判断します。
同居の親子間売買は純粋な住宅取得でなければ困難
任意売却で親族間売買を成立させるための条件
住み慣れた我が家が人手に渡るのは悲しいことで、何とか残したいと身内ならば誰でも考えます。
仮に身内に助けを求め、協力が得られるとしたら何が重要となるのでしょうか？
それは、協力する身内が資金的に余裕のある者であることが絶対条件です。
任意売却の親族間売買では購入資金の確保が重要
先に解説しましたが、低金利の一般的な住宅ローンを利用しての親族間売買は、条件が整わないと難しいのが現実です。
現金の用意できる者、もしくは金融機関との取引が元々あり、親族間売買でも容易に融資が可能な場合は、この限りではありません。
言い換えるなら、購入資金が用意できれば親子間の売買であっても、そう難しいものではありません。
親族間売買が成立しない原因の多くが、購入資金の工面ができないことが挙げられます。
任意売却では債権者の同意が必要
ここまでは、価格については触れてきませんでした。
しかし、売買価格についても注意が必要です。
任意売却なので当然ですが、実質的には債権者が売買価格の決定権を持っています。
したがって、任意売却を希望するなら適正な金額での売買となり「身内なので多少低めで！」などは債権者が承諾しません。
任意売却は債権者が認める適正価格での売買が基本
なぜ、あえて適正価格と書いているのか？
任意売却で親族間売買を希望する場合、債権者も「価格が相場よりも低くないのか！？」
当然ながら、非常に警戒します。
そのような、疑念を持たれないよう適正な価格で、任意売却を進めていかなければなりません。
身内が購入する特別価格は通用しない！
結果的に親族間売買の任意売却となれば認められる
実際は親族間売買を希望していても、債権者には伝えずに、その気持ちは一旦押さえておきます。
そして、一般の購入者を対象に任意売却を進めたけれど、なかなか買手が現れないケースも実際の現場ではよく起こります。
このなかなか売れない場面で、身内が購入を申出れば任意売却が成立する可能性は非常に高くなります。
むしろ、債権者が認めた価格で任意売却を進めているので、例え親子間売買となっても断られる理由はありません。
最終的な購入者が親族だったはＯＫ
任意売却の親族間売買では相場以上の価格になるケースもある
確実に親子などの親族間売買を成立させたいのであれば、残債の一括返済が可能な金額で購入する方法もあります。
価格面では決して有利ではありませんが、売却後は残債の問題解決するため、こちらについても債権者が断る理由はありません。
売買価格は相場以上を覚悟する
住宅ローンを利用した親子間売買の実例
親子間売買は、どのようなケースであれば金融機関が住宅ローンを貸出すのか？
成立する条件を実例を交えて２つ紹介します。
〈親子間売買の実例〉
- 親と同居するため次女が購入
- 親の老後資金を捻出するため一人息子が購入
以下、読み進めれば分かりますが購入理由がどちらも自然です。
1.親と同居するため次女が購入
親が持っている家ならば、いずれ相続で手に入りますが、兄弟がいれば分けなければなりません。
一戸建ても特別大きければ、分けることも可能でしょうが、一般的な１００㎡前後の建物の一戸建では、そうはいきません。
そのため、シングルマザーの次女が両親と同居するために、住宅ローンを利用して買取った実例となりました。
なお、親子間売買は任意売却だけでなく、住宅ローンの返済が厳しくなる前に家族で解決する方法として利用されるケースもあります。
実際に、親の老後破綻を回避するためにシングルマザーの娘が自宅を購入した事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
2.親の老後資金を確保するため息子が購入したケース
母一人、子一人で母親が老人ホームへ入居するための資金を捻出するため、母親のマンションを離れて暮らす一人息子が住宅ローンを利用して購入。
母親はマンションの売却代金で、老人ホームの入居費用を確保しました。
母親も息子が住んでくれるなら大喜び、そして息子は親孝行できた実例です。
住宅ローンで親族間売買を成立させる3つのポイント
住宅ローンを利用した親子間売買を２つ紹介しましたが、意外と簡単そうに見えるかもしれません。
しかし、実際に親族間売買で特に親子の関係で住宅ローンを借りるには、共通する３つのポイントがあります。
〈住宅ローンで親子間売買３つのポイント〉
- もともと親子別に暮らしている
- 売る側に住宅ローンの滞納等が発生していない
- 不動産業者が仲介している
1.親子が別々に暮らしている
親と子は別々の場所に暮らしていて、子が親の家を購入して、その家に住むことを前提で住宅ローンを借りています。
そして、それなりの理由がハッキリしています。
購入する家とは別の場所に住んでいる
引っ越しが可能か金融機関は厳しく確認する
例えば、子が親の家を購入する場合、子は以前から別の場所に住んでいて、購入をきっかけに移り住むことができる。
子に家族がいれば、全員の住民票を求められる等、本当に引っ越しが可能なのか調べられます。
金融機関によっては「家族が多いのに3ＬＤＫの間取りで本当に住めますか！？」
根掘り葉掘り質問してくることもあります。
別の場所から越してきても、理由が明確でないと怪しまれることもあります。
2.売主側に住宅ローン滞納や差押えがない
売手となる親が住宅ローンの滞納や税金の差押え等が発生していないため、金銭面でのトラブルは確認できない。
確認できないとしたのは、仮に親も住宅ローンの返済中で滞納があり、競売の申立まで進行してしまうと登記事項に差押えの登記をされます。
また、税金の滞納も同様で、役所による差押えで登記されてしまいます。
こうなってからでは、住宅ローンを貸す金融機関も何やらお金に困って子供に買ってもらうのでは・・・ 疑われてしまいます。
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その反面、経済的には苦しい状況にあっても、住宅ローンなどの滞納前であれば表面上では判断できません。
滞納が始まる前に、早めに親子間売買を進めてしまうといった方法は非常に有効です。
売る側が経済的に困窮していると悟られない
差押えの登記があると住宅ローンは難しい
住宅ローンや税金等、金銭面の都合で親子間売買を検討する際は、まず滞納等が発生する前で、苦しいけれど何とか支払いはできている状態なのか？
又は滞納等はあるけれど、税金も含め差押えの登記は無いか確認する。
3.不動産業者が仲介している
売手と買手が決まっているのに、わざわざ不動産業者に仲介手数料を払ってまで依頼しなければならないの・・・ と感じると思います。
しかし、親子といえども個人間の売買のため、住宅ローンを利用するには不動産業者が仲介に入ることを条件にしている金融機関がほとんどです。
個人間取引で住宅ローンの利用は仲介が必須
親子間売買では不動産仲介が必須になることが多い
親子間売買や親族間売買に全く縁が無い不動産業者も多くあります。
分かりやすいのは、インターネットで情報発信している不動産業者であれば対応可能です。
いずれにしても、親子間売買や親族間売買でも住宅ローンを利用するならば、不動産業者による仲介はほぼ必須となります。
検討される方は、事前に不動産業者へ相談するのが得策です。
親子間売買の住宅ローン審査は金融機関によって異なる
住宅ローンは多くの金融機関から様々なプランが提供されています。
また、その条件は日々変更されていますので、これまでは不可だった基準が撤廃されて審査が緩くなっていることもあります。
また、上に記載した３つのポイントについても、必ずしも絶対条件ではありません。
少々難しいような親子間売買でも勤務先や勤続年数などの評価で、住宅ローンを利用できることもありますので、まずは早い段階で相談することをお勧めします。
その他、親子間売買・親族間売買と共にリースバックについての相談も多くあります。
インターネット上では簡単そうに見えてしまいがちですが、どちらも実際は条件が厳しく成立させるには協力者が不可欠で該当者はわずかと理解してください。
住宅ローンの条件も金融機関で異なる
まとめ｜親族間の任意売却が難しい2つの理由
任意売却で、自宅を親族に買ってもらう方法を検討する方は少なくありません。
しかし実際には、親族間での任意売却は簡単に成立しないケースが多いのが実情です。
理由は主に2つあります。
〈親族間の任意売却が困難な理由〉
- 任意売却の売買価格
- 住宅ローン利用のハードルが高い
１つは、債権者である金融機関が親族間売買を慎重に判断するためです。
不当に価格が低くないか？
まずは、疑ってかかります。
また、仮装売買などを防ぐため、第三者への売却より厳しく確認される傾向があります。
もう１つは、購入する親族が住宅ローンを利用することが難しい点です。
本当に住宅を必要として購入するのか？
疑問を持たれるからです。
親族間売買は通常の不動産売買と比べて、金融機関が融資に消極的になるケースも多く、資金計画の面でもハードルがあります。
このように、「債権者の同意と住宅ローン」という2つの問題があるため、親族間での任意売却は一般の売却より調整が難しくなることが多いといえます。
だからこそ、早めの相談は有効！
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