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コラム
「任意売却大全」

住宅ローン滞納後、代位弁済されたら任意売却は?

 住宅ローンが払えなくなり、しばらくすると金融機関から書面が送られてきます。

その中には単なる御連絡や通知書、催告書等、そして期限の利益の喪失を告げる通知書が届きます。

その後、代位弁済通知書という書面が、お金を借りた金融機関ではなく保証会社から送られてきます。

代位弁済通知書は、『お金を借りた金融機関に代位弁済しました』という保証会社からの連絡になります。

代位弁済されてしまうと、気になるのは任意売却を検討していたが、影響は無いのか心配される方もいることでしょう。

しかし、保証会社を利用している場合、代位弁済後でないと、そもそも任意売却はできません。

すなわち任意売却をするならば、代位弁済後となります。

その辺りの事情を保証会社も含め、詳しく説明していきます。

多くの金融機関が保証会社を利用する

 銀行や信用金庫等、民間金融機関の住宅ローンを借りる時、ほとんどが保証会社を利用することが条件になります。

保証会社は銀行が住宅ローンを貸した時、万が一、借りた本人(債務者)の返済が滞ったら、保証会社に『貸した分を保証してね』という契約をしています。

それゆえ、保証会社と呼ばれています。

保証会社の利用で連帯保証人が不要

 随分と昔は住宅ローンを借りる時、親戚など近親者が連帯保証人となっていることが多くありました。

家を購入する際は、身内同士で、お互いが連帯保証人となっていることも珍しいことでもなかったのです。

現在では、保証会社の審査をクリアすれば、保証料を払うだけで、住宅ローンが利用できるようになり、他の連帯保証人を求められることは無くなりました。

もちろん、借りる方の条件によっては、現在でも連帯保証人を求められることはあります。

借りた人が返せないと代位弁済

 返せることが前提で借りた住宅ローンでも、返せなくなる事態も人生では起こります。

その時に備え、保証会社には保証料を払ってきました。

そして、実際に住宅ローンが返済できなくなった場合、保証会社が本人に代わって、銀行に返済してくれます。

これを『代位弁済』と言います。

『お金を借りる時に保証料も払ったし、代わりに返済してくれて助かった』と思うかもしれません。

代位弁済で助かるのは銀行で自分ではない

 無事に保証会社が代位弁済してくれたので、銀行への返済は無くなりました。

しかし、残念ながら借金が無くなった訳ではなく、銀行に対しては返済義務がなくなっただけで、今度は代わりに返済した分を保証会社から請求されます。

保証料を払っても借りた本人が助かるのではなく、貸した者が助かる仕組みで、保証会社は保証人の代わりをしてくれた形です。

代位弁済後は銀行と無関係になる

 代位弁済されると、もう銀行とは無関係となり、その後のやり取りは保証会社とすることになります。

実際は保証会社から、弁済した金額を一括で返済して下さいと、代位弁済通知等が届き、請求されることになります。

従って、保証会社があると、延滞当初は銀行から請求されますが、ある時を境に代位弁済され、その後は保証会社から返済を求められる流れとなります。

代位弁済の時期

 保証会社も数多く存在しますので、細かい基準は異なりますが、多くの場合、合計で3か月~6か月分の返済を滞納すると、銀行の求めに応じて保証会社は代位弁済します。

任意売却はいつするのか?

 『住宅ローンが払えず代位弁済されて、どうなってしまうのか?』と不安かもしれませんが、心配する必要はありません。

冒頭で書いたように任意売却は代位弁済後でなければできません。

従って、任意売却を検討しているなら、代位弁済通知が届いて慌てるよりも、やっと本格的に任意売却の交渉がスタートできると思って差し支えありません。

競売の申立ては保証会社

 もう住宅ローンを滞納してしまった銀行は過去の話で、競売の申立ては保証会社の判断となります。

代位弁済後、速やかに任意売却の意思表示をすれば競売の申立てを行わず、任意売却での販売期間を大抵は認めてもらえます。

保証会社を利用してる場合は、お金を借りた金融機関が競売の申立てをすることはありません。

そのため金融機関から返済を求められている間は、競売に対する心配は不要ですが代位弁済後となれば、そう余裕はありません。

『任意売却するか・しないか』決断し、行動する時期に来ていることは間違いありません。

早めの相談であれば、競売の申立て前に対応できるので、その精神的負担は比べ物になりません。

大切なご家族のためにも、任意売却のご検討をお勧めします。

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