リースバック「できる・できない」違いは何？簡単な計算で即判明！

　リースバックの希望者は以前よりも増して非常に多く、その反面リースバックの希望を叶える方が極少数なのは、相変わらずといった感じです。

リースバックについて詳しい説明は省きますが、家を買取ってもらい、そのまま貸してくれる者がいれば成立するので、仕組み自体はとてもシンプルなのですが・・・

「リースバックが成立するか否か」は別の話となります。

実は難しいリースバック、それでも成立する人も実際に存在します。

リースバックを成立させるには簡単な計算により、目安となる売却価格を求めます。

そのうえで「リースバックができる人・できない人」の違いについて、任意売却にも精通するＦＰ&不動産コンサルの有資格者が解説します。

リースバックの売却価格は払える家賃が影響する

　リースバックは一旦、投資家などの第三者に不動産を売却します。

その売却と同時に、購入者（投資家などの第三者）から不動産を借り、家賃を支払い住み続ける方法です。

そのため、リースバックを成立させるには、リースバックを希望者の払える家賃も重要なポイントになります。

まず初めに、「家賃として毎月無理なく払える金額はいくらなのか？」　を考えなけれなりません。

仮に、住宅ローンが払えないためにリースバックを希望する場合、今までの住宅ローンの返済額と同じでは到底無理な話です。

毎月払える払える家賃は？

払える家賃から売却価格を計算

　家賃として毎月払える金額は、基本的には住宅ローンの返済額より大幅に少なくなければ、今度は家賃の支払いで悩むことになります。

例えば、住宅ローンの返済額が今まで14万円だったから、家賃は月々10万円なら払えるとしましょう。

家賃10万円の場合、「投資家は1年間で120万円を受取る」ことになります。

リースバックしてくれる投資家の購入理由は、リターンを得ることです。

この「120万円が投資額に見合うリターンなのか？」を考えます。

不動産投資では、主に利回りが重視されます。

よく数字で「利回り年○○％」なんて表現を見たことがあるかもしれません。

では、利回り10％を先ほどの例に当てはめると、購入価格はいくらになるのか計算してみます。

投資家は家賃10万円の物件を1,200万円で購入すると、年間10％の利回りが得られる計算になります。

投資対象に見合う価格なのか？

利回りの設定は物件次第

　利回りを10％で計算しましたが、何％がふさわしいかは物件により異なります。

東京の都心部であれば、よほどの悪条件でない限り、利回り10％の投資物件は御目に掛かれません。

ところが一歩郊外に出れば、利回り10％超でも、見向きもされない物件がゴロゴロあります。

投資対象として相応の利回りを求められる

築年数やその他の条件もありますので、「利回りを何％に設定すればいいのか？」判断するのは、なかなか難しいものです。

しかし、今回のテーマである「リースバックの成否や売却価格の計算」を考えたとき、その可能性があるかを見極める目安になればと思います。

従いまして不動産投資として考えるため、まずは利回り10％で計算してみましょう。

そして、利回り10％で導き出された価格が、「随分と安いなぁ・・・」と感じたならば、任意売却のケースでは、債権者もまた同じ印象を受ける可能性があります。

年利１０％が高い低いはエリアや物件によりきり

債権者の同意が条件のリースバック

　一つの目安として、利回り10％で計算してみることを提案しました。

上の計算式を例にすると、売却価格が1,200万円となりました。

通常の不動産売買では、所有者の売却希望価格で購入者が見付かれば、取引は成立します。

しかし、リースバックが前提の任意売却となれば、そこには債権者（金融機関）の同意も必要になってきます。

もちろん「任意売却でも借金が完済できれば、債権者の同意は不要ですが・・・」

先の1,200万円での購入を希望する投資家がいたとしても、債権者が1,200万円での売却に同意しなければ、取引自体が成立しません。

任意売却とリースバックの相性はイマイチ

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リースバックでの売却価格と相場を比較

　任意売却でリースバックを成し遂げるには、不動産が適切な価格で取引できるかに大きく左右されます。

そして売却される不動産は、入居者のいる投資用の不動産と見なされます。

不動産価格の傾向として、同じ不動産を「入居者のいる投資用不動産」と「購入者が住める居住用不動産」とで分けて値付けするならば、通常、後者のほうが価格は高くなります。

購入者の居住用が高値で取引される傾向

そのため、債権者は任意売却によって借金の回収を試みる場合、安く売る選択肢はありません。

もともと、購入者の居住用不動産だったものをリースバックのために投資用不動産としての価格で売却することを債権者は認めません。

あなたが払える家賃から計算した売却価格が、購入者が住める居住用不動産の相場と比較して差が無ければ、適切な価格と言えるので債権者は同意してくれるでしょう。

しかし、相場より低い価格となれば、債権者の同意は得られないと考えて下さい。

リースバックの売却価格 ＜ 居住用売却価格

リースバックのための高い家賃設定は不可

　前項では「相場より低い価格での、任意売却は債権者が同意しない」と書きました。

では、家賃を頑張って払うから高めに設定し、売買価格を相場と同程度にすれば債権者も納得するのでは・・・と考えたくもなります。

頑張って高めの家賃を払うならば？

確かに一理ありますが、それもまた無理な話と覚えておきましょう。

理由として、高めの家賃設定でリースバックすると、家賃が払えなくなれば、入居者は退去することになります。

それ自体は仕方ありませんが、購入した投資家が同じ家賃設定で次の入居者を募集しても、空室が埋まらない可能性があります。

無理な家賃設定は投資家にとって、空室リスクの高い物件となってしまいます。

リースバックの成立には、家賃設定も近隣相場と比較して割高では、投資家に受け入れてもらえません。

結果的には「売却価格も設定家賃も、どちらも適切な金額」でなければならず、その上で債権者の同意を得ることは、余程の好条件が重ならなければ不可能です。

リースバックを家賃から逆算して見てきましたが、現実的には投資家の購入金額で借金が完済できなければ、その実現は困難と見るべきでしょう。

適正な家賃設定で売却価格は求められる！

リースバックができる人

　ここで、改めて「リースバックができる人」はどのような条件でリースバックを成立させるのか？

リースバックしてくれる投資家の目線から、もう少し詳しく解説します。

リースバックの希望者は不動産の所有者です。

その不動産を売却（手放す）と同時に借受け「そのまま利用する」あるいは「住み続ける」という目的を達成するために売却します。

買手となる投資家はリターンを得るためにリースバックという事業に投資、事業計画として成り立てば、喜んで購入します。

突き詰めると、リースバックができる人は「投資家がリターンを得られる価格で不動産を売却できるか？」となります。

リースバックの希望者が、投資家が求める購入価格でも売却可能であれば、意外にもスムーズにリースバックは成立させることができます。

リースバックは投資家の採算に合致する売却価格なら成立

リースバック投資家の判断基準

　リースバックが成立するには家を買取り、そのまま貸してくれるリースバック投資家（以下、投資家）の対象案件となるか！？

その点が成否を分けるポイントになります。

本来であれば、リースバックしてもらう側は賃料を支払い、投資家はリターンを得る仕組みなので、どちらも立場は対等となります。

しかし、現実にはリースバックの希望者は、投資家の『お眼鏡にかなう案件なのか・・・』のような状態です。

投資家の注目するポイントは、おおむね以下の３点です。

最低限、上記の３点は投資対象として見ることができる案件なのか？

投資家が判断する、リースバックの条件と言えるでしょう。

リースバックは投資家のシビアな判断の結果成立する

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リースバックできない人

　リースバックができない人とは、具体的には「購入する投資家が見付からない」の一言に尽きます。

リースバックが成立しない最大の要因は、間違いなく「販売価格」にあります。

リースバックの目的達成には、上の〈リースバクで投資家の見る３つのポイント〉にあるように、売却する不動産が投資対象として、ふさわしい価格で販売する必要があります。

リースバックができない人は「投資家の求める価格で売却できない方」となります。

もちろん、それには切実な理由があります。

リースバックで販売するなら投資用不動産としての値付けを

残債により投資用不動産としての値付けができない

　リースバックを希望するならば、「投資家が投資対象として購入できる価格」でなければ、リースバックは成立しません。

不動産の価格が高ければ、投資用不動産にふさわしい価格に値下げすれば済むことではあります。

繰り返しの説明とはなりますが、そこには越えなければならない「ローン残高（残債）の壁」があります。

リースバック希望者の多くは、所有する不動産を担保に金融機関からお金を借りています。

その結果、不動産を担保に借入れた金額（ローン残高）以下では「売りたくても売れない」となってしまいます。

ローン残高（残債）以下の値付けができない

リースバック成立は残債の解消をともなう

　リースバックできない人は、不動産に何か問題がある訳ではありません。

多くのケースで投資用不動産としての価格による売却が不可能な方となります。

その要因はローン残高（残債）がリースバックが成立する価格を上回っており、不足分の用意ができず、リースバックを断念するという結果につながります。

残債額はいくらか？

リースバックの目的は人それぞですが、自宅をリースバックで売却する際は、住宅ローンや他の不動産担保ローンを完済する必要があります。

従いまして、投資家を対象としたリースバックを検討するならば、売却に伴い残債が生じてしまう任意売却のケースでは、ほぼ成立は困難であると認識して下さい。

逆に住宅ローンを滞納して任意売却に至る場合でも、リースバックの売却時に完済できれば可能性は十分にあります。

インターネット上で目にするリースバックの成功例では、任意売却に伴う残債の問題には触れていないケースがほとんどです。

都合の良い情報ばかりに、惑わされないように注意しましょう。

残債の解消あってのリースバック

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リースバックは借金の完済が要件

　リースバックを希望して、簡単に話しがまとまる方というのは、住宅ローンや他の不動産担保ローンの返済については、問題なく完済できる方となります。

逆にリースバックができない人は、ほぼリースバック時の買取価格では返済しきれない借金を抱えている方です。

リースバックができる人は、借金に苦しんでいてもリースバック時の売却で完済可能な方と考えて差し支えありません。

 　残債   売却価格
 　残債   売却価格

残債が生じてもリースバックを成立させる方法は！？

　住宅ローンが返済できなくなり、任意売却しても完済は難しい場合、リースバックの道は完全に断たれてしまったのかというと、必ずしもそうではありません。

たとえ残債が生じても任意売却可能な価格とは、債権者（お金を貸している金融機関）が認めた売却価格です。

つまり、債権者が認める価格で購入を検討してくれる投資家が見付かれば、リースバックは実現できます。

しかし、その様な上手い話は、あり得ないと考えるべきです。

唯一可能性があるのは損得勘定を抜きにして、あなたの置かれている状況を理解し、助けてくれる協力者がいるならば、まだリースバックの可能性が残されています。

しかしながら、そのまた先にはリースバックで買取る購入資金の壁があり、簡単には用意できない方がほとんどです。

その壁を乗り越えて、やっとリースバックの道が見えてくるというのがリアルな現実です。

任意売却で残債が生じてしまうにも関わらず、リースバックを成立させる場合、必ずや協力者の存在は欠かせません。

損得勘定を抜きにしたリースバックの協力者とは、具体的には身内が大半を占め、中には友人が助けてくれるケースもありました。

少ない可能性ですが、そこまでお願いできる協力者が見付かれば、検討の余地はありますので早めの相談をお勧めします。

協力者の存在はリースバック成立の可能性アップ！

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自宅のリースバックで最初に決める3つのポイント

　自宅のリースバック希望者で断トツに多いのが、「住宅ローンが払えなくなりそうな方」、あるいは、もう既に「住宅ローンが払えなくなった方」です。

住み慣れた家を引っ越さずに済む方法は無いかと調べ、「見付けた答えがリースバックという方」が、ほとんどとなります。

もともと、住宅ローンが払えない状況の方、尚且つ売却しても住宅ローンが完済できない方の場合、リースバックを成立させるのは相当困難と繰り返し書いてきました。

ここからは、リースバックを成立させるのは厳しい条件なのは理解した方へ向けて解説を進めます。

そこで、この記事の冒頭ではリースバックを検討する場合、「払える家賃」がポイントと書きました。

ただし、実際に自宅のリースバックを希望する際には、更に決めておくべきポイントがあります。

最初に決めるのは家賃の他にあと２つ

リースバックを希望するなら家賃・期間・不成立のときを決めておく

　自宅をリースバックを希望する際に、最初に決める大切なポイントを３つ解説していきます。

ただし、家賃については、記事の冒頭にも書きましたので重複する部分もありますが、重要なポイントなのでご容赦ください。

1.支払い可能な家賃

　当たり前のことですが、リースバックが成立するには家賃の支払いが必要になります。

ご自身が、毎月支払える家賃を決めなければなりません。

リースバックで売却して無くなる住宅ローンの返済額より多い家賃では、余計に苦しくなることは目に見えています。

従いまして、現在の住宅ローン返済額よりも低い金額にしなければならないこと。

そして、リースバック中は問題無く支払い可能な金額であることは、言うまでもありまあせん。

また、投資家に売却する価格も、当然重要なポイントになりますが、これは買手となる投資家が受取る家賃との兼ね合い、いわば投資利回り次第となります。

結果として、家賃が投資家の購入価格に大きく影響しますので、最初に決める家賃設定は大変重要です。

家賃＜住宅ローン

2.リースバックの期間

　リースバックを成立させるのは、簡単ではありません。

そして、リースバックを決断した時点で、家賃も含め何よりも先に決めなければならないことは、いつまでリースバックで住むのか？

リースバックを終了し、引っ越す時期を最初から決めておくことです。

リースバックは、成立させるまでは何かと大変ではありますが、その後は単なる賃貸人の立場となります。

言うなれば、人さまの家を借りて住むことになります。

元の自宅はリースバックで借り物になる

そのため、借り物の住まいなので永遠に住み続けることは可能なのか！？

自分の家ではない以上、その答えは『NＯ！』となるのが自然です。

つまり、自宅をリースバックする場合、自分の家を売却してしまうため、リースバックを決断するのと同時に、リースバックの期間をいつまでにするのか？

最初から決めておく必要があります。

リースバックの期間を決める

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3.リースバック不成立のとき

「1.支払い可能な家賃」「2.リースバックの期間」で決めた条件で購入者が見つからない場合、いわばリースバック不成立のときは、どうしたらいいのか？？

まずは、希望する条件が変更可能か検討しましょう。

「1.支払い可能な家賃」に関して、もともと低く設定していては購入者探しが難航するため、おそらく何とか払っていける程度に設定していることでしょう。

これ以上無理して家賃を上げると、今度は家賃が払えなくなってしまうので変えられません。

「2.リースバックの期間」については、どうでしょうか？

この点に関しては、長期間を希望している方が多いと思われます。

もしリースバック期間が短期でも構わなければ条件を変更して購入者が見つかれば妥協することも必要かもしれません。

ただし、条件を変更しても実際にリースバックが成立するかは別問題です。

リースバック不成立なら、どうする？

もともとは住宅ローンが払えなくなり、自宅のリースバックを希望しています。

リースバックの購入者探しの期間も、そう多くは残されておりません。

そして購入者がいなければ、次の展開も考えておくのは当然と言えるでしょう。

ここで重要なのは、リースバックの購入者探しも1か月や２か月など期間を決めておくことです。

そのうえで、リースバックが成立しなかったとき、自宅は売却して引っ越すのか？

覚悟を決めておく必要があります。

リースバック不成立なら次の展開を考えておく

協力者のリースバックに期限は不要？

　リースバックの購入者は投資家となりますが、実際は投資家だけが購入する訳ではありません。

友人・知人や身内等の協力者があって、リースバックを成立させているケースもあります。

このような場合は、期限の定めの無いリースバックで大丈夫でしょうか？

いいえ、たとえ協力者であっても、期限はきちんと決めましょう。

協力者のリースバックでも期限は決める

もともと協力者あってのリースバックは、投資家相手のリースバックが成立しない方がほとんどです。

その理由は、投資対象とならない条件だったためです。

例えば、売却価格に対して家賃が低すぎる場合、不動産の資産価値が低い場合、その他、金融機関が任意売却を認める価格では購入できない等です。

協力者あってのリースバックは、メリットがあるのはリースバックで借りている立場の者だけです。

リースバックに協力してる者としては、助けたい一心でリースバックを受け入れているため、早々に解消できるならば、反対する理由はほとんどありません。

このようなケース（協力者あってのリースバック）も、やはり最初からリースバックを終了する時期は決めておきましょう。

早めのリースバックを終了も可！

協力者のリースバック終了後はどうするのか？

　協力者のリースバックが成立しそうなとき、リースバック終了後の元の自宅はどうするのか？

協力者のリースバックが終われば、第三者へ売却するのか？　自身が買い戻すのか？

リースバック終了後の対処も決めておくことが後のトラブル回避に役立ちます。

協力者のリースバックは長期間及ぶケースが多く、購入価格も決して割安ではありません。

そのため、思い通りにリースバックが終了できるかは分かりませんが、ある程度の方向性は決めておくのが、協力者に対しての誠意の示し方となります。

協力者のリースバックは終了時の方向性を示しておく

将来的に買戻しも考えているならば

　将来的に買戻しを考えてリースバックをする場合、最初に時期と価格は必ず明確にする必要があります。

リースバックの相手側が投資家の場合、損得勘定で取引するため必ず買戻しの価格を事前に決めておきましょう。

ただし、投資家相手の買戻しは2年～3年程度のリースバック期間で終了と同時に買戻す必要があるため、条件をクリアするのは難しいと認識するべきです。

また、身内など協力者のリースバックも「買戻しの時期・価格共に決めておくのが望ましい」ですが、長期間のケースが多いため予定通りとならないのが実情です。

また、時期が到来しても買戻しができない場合の対処についても決めておかなければ、協力者に迷惑を掛けてしまいます。

買戻しは時期と価格が決めてになる！

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リースバックの理由を再考する

　リースバックを検討しているならば、本当にリースバックで解決できる問題なのか？

住宅ローンが払えなくなったため、一旦投資家へリースバックで売却、数年後は息子や娘夫婦等に買取ってもらうプランを考えている方が、相談ベースでは多くいます。

投資家のリースバックが無理だったので身内にお願いするにしても、身内を巻き込んでまで、成立させるような事案なのか？

本当にリースバックがベストなのか？

もう一度、考えてみる必要は十分にあります。

もともと、なぜリースバックでなければいけないのか？

その理由を考えたとき、本当にリースバックが正しい選択という方は、意外と少ないように感じます。

目の前の困難をリースバックで乗り越えられると思っていても、問題解決には程遠い現実が待受けている可能性も残されています。

本当の解決がリースバックなのか再考する！