マンション経営は慎重に【失敗する方が増えています】

　以前マンション経営について、意見を求められたときのことを記事にしています。

もともとは農家で先代から受継いだ土地があり、そこにマンションを建てませんかとの提案を受けているらしく、きれいな完成予想図も用意してありました。

しかも、身内の紹介という業者からのプレゼンらしいのですが、肝心の身内自身はマンションなど所有していないとのこと。

マンションの建設費はなんと４億円、１００％借入３０年払い・・・。

いきなり４億円の借金を背負います。

それでも魅力なのは、提案してきた会社が完成したマンションの３０年一括借上げ制度があるとのこと。

３０年の一括借上げならば、マンションの完成後は返済計画が容易に立てられるので確かに安心です。

そのうえ身内のお墨付きまで・・・。

30年一括借上げは安心プラン？？

いわゆる地主さんと呼ばれている方の元には、『土地の有効活用』と題して、この手の話はよく舞い込んでくるものです。

本当に地主さんにとって有効な土地活用となるのか？

このあたりの実情をFP&不動産コンサルの有資格者が解説します。

一括借上げはのメリットは？

　建物（アパートやマンション1棟）の一括借上げはマスターリース契約と呼ばれ、建物のオーナーと一括借上げをする業者が契約を結びます。

そして、一括借上げをする業者はオーナーから借りたアパートやマンションの入居者を探して転貸します。

この一括借上げ業者とアパートやマンションの入居者が結ぶ契約をサブリース契約と呼びます。

ただし、最近ではマスターリースも含めてサブリースと呼ぶのが一般的になっていますので、当記事も以下サブリースと記載させていただきます。

サブリース契約で建物オーナーのメリットとしては、建物全体を一括で貸してしまうため、一部屋ごとの入居者の管理が無く、賃貸経営の手間が少なくなります。

サブリースで賃貸管理の手間が省けて安心？？

サブリースは安心材料にはならない

　一見すると賃貸管理の手間も省け安心な、３０年などの長期一括借上げ（以下、サブリース契約）ですが、実際は１０年後や５年後、或は２年後等、金額の見直しが必ずあります。

もちろん契約書には、その旨もきちんと記載されているのが普通です。

従って、契約書の内容からしても５年後や１０年後の借上げ金額は定かではないのがハッキリしています。

ましてやサブリース契約は、借手となる業者側から一方的に家賃の減額を要求することやサブリース契約自体の解約も、実は可能なのです。

そして、アパートやマンションのオーナー側はサブリース契約の解約を拒否することはできません。

オーナーは契約解除を拒否できない

要するにサブリース契約の借手である業者側から家賃の減額交渉があった場合、オーナー側で拒否できても、その結果サブリース契約の解除については拒否できません。

ある意味、家賃の減額交渉を拒否することはサブリース契約を解除されてしまう可能性が非常に高くなります。

オーナー側も対抗する手段として、サブリース契約の条件に『家賃の減額をしない』旨の記載をしても、この条件は借地借家法により無効となります。

仮にあえて記載を勧めるサブリース業者がいたとしたら、無効と分かっていて記載させる確信犯の可能性が高いでしょう。

いかにサブリース契約がオーナーにとって不利な契約であるかは、ご理解頂けると思います。

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サブリース契約は長期でも当初の家賃が継続する訳ではない

オーナーのリスク回避は困難

　サブリース契約で家賃が固定されずに見直し（減額）があることは分かりました。

家賃減額の影響を考えると、どうしても気になるのが借入金の返済についてです。

では、家賃が下がってしまったら借金の返済額も減額できるのでしょうか！？

もちろん、そんな都合のいい話などありません。

家賃収入は減額されても借入金の返済額は減額されない

建物の建設資金は土地・建物も担保にして金融機関から融資を受けます。

そこにサブリース契約の家賃が減額したら金融機関の返済額を変更できるなどの条件は存在しません。

毎月決まった日に決まった金額を返済することは、完済するまで変わりません。

金融機関にとって家賃収入が減額した云々は一切関係ない事情であり考慮する必要はありません。

もしも、家賃収入で返済が追い付かないようであれば、オーナが持出しで補填しながら返済を続けなければなりません。

結局のところ建設会社は３０年といいながら１０年後や５年後、或は２年後等の更新でリスクを回避することが可能です。

しかし、アパートやマンションのオーナーには、その様なことは不可能となります。

家賃収入で返済できなけオーナーが損失補填

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金利上昇時は更なる返済額の増加

　上記では家賃の減額についてでしたが、今後は更なる問題も抱えています。

それは金融機関からの借入金利の変動（上昇）リスクです。

金利の上昇リスクもオーナーの負担

現在は先進国の中で日本は際立って低金利政策を継続しております。

裏を返せば、この先金利が下がるよりも上がる可能性が高いことは誰の目にも明らかです。

そのタイミングがいつなのかはハッキリしませんが、金利が下がる余地はほとんど残されてはおりません。

結果的に金利が上昇することによって、金融機関への返済額が増加してしまいます。

このリスクは完済するまで常にオーナーについて回ります。

金利の上昇リスクが消えるのは完済時

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サブリース契約を勧める理由とは？

　なぜ、問題だらけのサブリース契約を地主に勧めてくるのでしょうか？

その理由はハッキリしています。

サブリース業者の実態は建設業者であり不動産業者です。

マンションやアパートを建設し、そこでしっかりと利益を確保することが目的です。

そのうえで、損のない家賃設定でサブリース契約を結び転貸する仕組みとなっています。

サブリース契約は建築で儲けるためのステップ

地主が賃貸業務の煩わしさを敬遠しないためにサブリース契約をエサに建設にこぎつけているからに他なりません。

きれいな完成予想図やマンション経営の夢物語は、建設するまでの過程です。

机上のプランが見栄えは良くても、実現するかは不可実なままオーナーの返済は３０年続きます。

払えなければ、どうしますか！？

その時、自宅や他の資産があれば手放さずに済むのでしょうか？

借入金の返済が滞るようなことになれば、深刻な事態に発展することは確実です。

サブリース業者は契約解除で容易にリスクを回避できる

アパート・マンションローンの返済原資は家賃のみ

　最近では一方的に家賃の減額を迫られ、借金の返済が追いつかなくなったオーナーと訴訟にまで発展しているのが、サブリース問題です。

家賃減額は死活問題

多くのマンションやアパートのオーナーが、理不尽な契約と気付かぬまま判を押し、苦しんでいます。

困難な状況に陥らないためには、事前のリサーチは大変重要です。

マンション経営は壮大な事業のため、建設に踏み込む前に他社との比較や相見積もりで、建築費が妥当かの判断もできます。

また、新築のマンション１棟で売る場合の価格等、少し行動するだけでも、色々なことが見えてきます。

とても大きなお金が動きますので依頼する会社ひとつで人生が左右されます、くれぐれも慎重に行動することを肝に銘じてください。

踏みとどまる選択肢も考慮する

最後になりますが、冒頭に触れましたマンションを建設したことが無い身内が、なぜ業者を紹介するのか？

業者と一緒にマンション建設を勧められたらしいのですが、その理由はただ1つ話が決まれば紹介料が受取れるからではないでしょうか・・・。

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